Tema hipotecario: ¿qué es, qué puede ser? Préstamo hipotecario No se permite su uso como objeto de hipoteca

Hipoteca: una prenda de bienes inmuebles al recibir un préstamo de una institución de crédito, que otorga al acreedor el derecho a la satisfacción preferencial de las reclamaciones contra el deudor por el monto de la propiedad prendada.

Préstamo hipotecario: un préstamo a largo plazo emitido por bancos comerciales o especializados, instituciones financieras garantizadas por bienes inmuebles. Al mismo tiempo, una de las partes, el acreedor prendario, que es acreedor de una obligación garantizada por una hipoteca, tiene derecho a recibir la satisfacción de sus derechos monetarios contra el deudor bajo esta obligación del valor de los bienes inmuebles pignorados de la otra parte. parte - el pignorante, preferentemente sobre otros acreedores del pignorante.

El pignorante puede ser el deudor de una obligación garantizada por una hipoteca, o una persona que no participa en esta obligación (un tercero).

Los bienes sobre los que se ha constituido una hipoteca quedarán en poder del pignorante en su posesión y uso.

A nivel mundial, los préstamos hipotecarios se están desarrollando y funcionando como una forma de financiamiento a largo plazo para programas de vivienda. El crédito hipotecario, por un lado, contribuye a resolver una serie de problemas sociales y económicos del país y, sobre todo, el problema de la provisión de vivienda, por otro lado, a reducir la inflación, aprovechando los fondos temporalmente libres de los ciudadanos y empresas

Objeto de la hipoteca

El objeto de una hipoteca puede ser la siguiente propiedad:

terrenos de propiedad privada;

empresas, así como edificios, estructuras y otros bienes inmuebles;

edificios residenciales, apartamentos y partes de edificios residenciales y apartamentos, que consisten en una o más habitaciones aisladas;

cabañas de verano, casetas de jardín, garajes y otros edificios destinados al consumo;

embarcaciones aéreas y marítimas, embarcaciones de navegación interior y objetos espaciales

Sujetos de hipoteca

Los principales sujetos del régimen hipotecario clásico son:

Prestatario

prestamista (banco)

Agencia Hipotecaria

inversores

Prestatario - una persona que toma un préstamo garantizado por bienes raíces residenciales o comerciales. Para obtener un préstamo hipotecario, debe tener fondos por un monto de al menos 20-30 por ciento del valor de la propiedad y tener ingresos que le permitan pagar el capital y los intereses en pagos mensuales iguales durante todo el período.

Prestamista (banco): una organización que, después de analizar la solvencia del prestatario, concluye un contrato de préstamo con él y mantiene registros de sus deudas. Un requisito previo para emitir un préstamo hipotecario es que el prestatario realice un pago inicial. Las obligaciones del prestatario pueden adoptar la forma de un valor registrado: una hipoteca, cuyos derechos el banco tiene derecho a ceder.

Agencia hipotecaria - es el elemento principal del sistema de autofinanciación de préstamos hipotecarios. La agencia compra hipotecas de los bancos y emite valores respaldados por hipotecas. Los fondos de la venta de valores se utilizan para emitir nuevos préstamos, creando así un sistema para refinanciar préstamos hipotecarios. Las tareas de la agencia incluyen la redención de hipotecas o derechos de crédito sobre préstamos hipotecarios de los acreedores, la formación de activos hipotecarios primarios, la emisión y colocación de valores respaldados por hipotecas en los mercados financieros.

Los valores respaldados por hipotecas de capital están garantizados por grupos de hipotecas o préstamos hipotecarios especialmente formados.

Los inversores son compradores de valores respaldados por hipotecas. Se trata principalmente de inversores institucionales, como acciones y Fondos de la pensión, compañías de seguros, bancos, gestores de cartera. Teniendo en cuenta que la calificación de los valores respaldados por hipotecas está cerca de la calificación de la deuda soberana, podemos suponer que este tipo de instrumento financiero se volverá popular entre los inversores rusos y occidentales.

Los sujetos secundarios del régimen hipotecario clásico son:

· Compañía de bienes raíces;

· Empresa evaluadora;

· Compañía de seguros;

· Registrador del Estado;

· Notario;

· Servicios de pasaporte;

· Organismos de tutela y tutela.

Una empresa de bienes raíces es un intermediario profesional en el mercado de bienes raíces que brinda servicios para encontrar objetos, redactar contratos y preparar un paquete de documentos necesarios para enviar al banco.

Es necesaria una sociedad de tasación para determinar el valor de mercado y de liquidación de los bienes inmuebles que son objeto de garantía.

Compañía de seguros - realiza las funciones de reducción de riesgos para los inversionistas y acreedores a través de la implementación de los siguientes tipos de seguros:

seguro del riesgo de daño y destrucción del objeto

Seguro contra el riesgo de pérdida de la propiedad del objeto de la hipoteca

Seguro del riesgo de pérdida de la vida e invalidez del prestatario

El costo del seguro anual corre a cargo del prestatario.

Registrador estatal: un organismo para el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él. Entre sus funciones se encuentran el registro de transacciones de compra y venta, registro de la transferencia de dominio, registro de contratos de hipoteca.

Notario: de acuerdo con la ley rusa, el contrato de prenda de propiedad de bienes inmuebles y el contrato de venta requieren certificación notarial.

Servicios de pasaporte - registro de ciudadanos en el lugar de residencia.

Órganos de tutela y tutela: garantizar la protección de los derechos de los menores al concluir transacciones inmobiliarias.

FEDERACIÓN DE RUSIA LEY FEDERAL SOBRE HIPOTECA (POR FAVOR DE BIENES INMUEBLES) Capítulo I. DISPOSICIONES PRINCIPALES Articulo 1 Causas de la aparición de una hipoteca y su regulación 1. En virtud de un acuerdo sobre la prenda de bienes inmuebles (contrato de hipoteca), una de las partes, el acreedor prendario, que es acreedor bajo una obligación garantizada por una hipoteca, tiene derecho a recibir la satisfacción de sus derechos monetarios contra el deudor bajo esta obligación de el valor de los bienes inmuebles pignorados de la otra parte - el pignorante, predominantemente sobre los demás acreedores del deudor hipotecario, con las excepciones establecidas por la ley federal. El pignorante puede ser el deudor de una obligación garantizada por una hipoteca, o una persona que no participa en esta obligación (un tercero). Los bienes sobre los que se ha constituido una hipoteca quedarán en poder del pignorante en su posesión y uso. 2. A la prenda de un bien inmueble nacida en virtud de una ley federal cuando concurran las circunstancias en ella previstas, se aplicarán en consecuencia las reglas de la prenda nacida en virtud de un contrato de hipoteca, salvo disposición en contrario de la ley federal. 3. Las reglas generales sobre prenda contenidas en el Código Civil de la Federación Rusa se aplicarán a las relaciones bajo un contrato de hipoteca en los casos en que dicho Código o esta Ley Federal no establezcan otras reglas. 4. La prenda de terrenos, empresas, edificios, estructuras, apartamentos y otros bienes inmuebles sólo puede surgir en la medida en que su circulación esté permitida por las leyes federales. Artículo 2 Responsabilidad respaldada por hipotecas Se puede establecer una hipoteca como garantía de una obligación en virtud de un contrato de préstamo, en virtud de un contrato de préstamo u otra obligación, incluida una obligación basada en la compra y venta, arrendamiento, contrato, otro acuerdo, infligir daño, a menos que la ley federal disponga lo contrario. . Las obligaciones con garantía hipotecaria están sujetas a contabilidad por el acreedor y el deudor, si fueran personas jurídicas, en la forma que establezca la ley. Federación Rusa sobre contabilidad ConsultantPlus: nota. Fundamentos de la regulación contabilidad en la Federación Rusa están establecidos por la Ley Federal del 21 de noviembre de 1996 N 129-FZ "Sobre contabilidad". De conformidad con el artículo 1 de la Ley, los objetos de contabilidad son propiedad de las organizaciones, sus obligaciones y las transacciones comerciales realizadas por las organizaciones en el curso de sus actividades. Artículo 3 Reclamaciones respaldadas por hipotecas 1. Una hipoteca garantiza el pago al acreedor hipotecario del monto principal de la deuda en virtud de un contrato de préstamo u otra obligación garantizada por una hipoteca total o parcialmente prevista por el contrato de hipoteca. Una hipoteca establecida para garantizar el cumplimiento de un contrato de préstamo o un contrato de préstamo con la condición de pago de intereses también garantiza el pago al acreedor (prestamista) de los intereses que se le adeudan por el uso del préstamo (fondos prestados). Salvo disposición en contrario del contrato, la hipoteca también asegura el pago al acreedor hipotecario de las cantidades que le corresponden: 1) en compensación de pérdidas y/o como sanción (multa, sanción) por incumplimiento, retraso en el cumplimiento o otro cumplimiento indebido de la obligación garantizada por la hipoteca; 2) en forma de interés por el uso ilegal de fondos ajenos, previsto por una obligación garantizada por una hipoteca o por la ley federal; 3) en compensación de las costas judiciales y otros gastos ocasionados por la ejecución hipotecaria de los bienes dados en prenda; 4) en reembolso de gastos por la venta de la cosa dada en prenda. 2. Salvo estipulación en contrario del contrato, la hipoteca garantiza los derechos del acreedor pignoraticio en la medida en que los hubiere en el momento en que se satisfagan a expensas de los bienes pignorados. 3. Si el contrato de hipoteca especifica la cantidad fija total de los créditos del acreedor hipotecario garantizados por la hipoteca, las obligaciones del deudor frente al acreedor hipotecario que excedan de este monto no se considerarán garantizadas por la hipoteca, con excepción de los créditos basados ​​en los incisos 3 y 4 del párrafo 1 de este artículo o en el artículo 4 de esta Ley Federal. Artículo 4 Garantía hipotecaria para gastos adicionales del acreedor hipotecario En los casos en que el acreedor prendario, de conformidad con los términos del contrato de hipoteca o por la necesidad de asegurar la conservación de los bienes pignorados en virtud de este contrato, se vea obligado a hacerse cargo de los gastos de su conservación y/o protección o a cancelar los deuda del pignorante por impuestos, tasas o servicios públicos relacionados con los pagos de esta propiedad, la compensación al acreedor pignoraticio de dichos gastos necesarios se proporciona a expensas de la propiedad pignorada. Artículo 5 Propiedad que se puede hipotecar 1. En virtud de un contrato de hipoteca, bienes inmuebles especificados en el párrafo 1 del artículo 130 del Código Civil de la Federación Rusa, cuyos derechos están registrados de la manera establecida para el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles, que incluyen: 1) terrenos , salvo los terrenos previstos en el artículo 63 de esta Ley Federal; 2) empresas, así como edificios, estructuras y otros bienes inmuebles utilizados en actividad empresarial; 3) edificios residenciales, apartamentos y partes de edificios residenciales y apartamentos, que consisten en una o más habitaciones aisladas; 4) casas de campo, casas de jardín, garajes y otros edificios de consumo; 5) embarcaciones aéreas y marítimas, embarcaciones de navegación interior y objetos espaciales. Los edificios, incluidas las viviendas y otras estructuras, y las estructuras directamente conectadas con la tierra, pueden ser objeto de hipoteca, con sujeción a las reglas del artículo 69 de esta Ley Federal. 2. Las reglas de esta Ley Federal se aplicarán a la prenda de bienes inmuebles en construcción que se erige en un terreno asignado para la construcción de acuerdo con el procedimiento establecido por la legislación de la Federación Rusa, incluidos edificios y estructuras, sujeto a las reglas del artículo 69 de esta Ley Federal. 3. A menos que el acuerdo disponga lo contrario, la cosa que es objeto de la hipoteca se considera como un todo pignorado junto con los accesorios (artículo 135 del Código Civil de la Federación Rusa). 4. La parte de la propiedad, cuya división en especie es imposible sin cambiar su objeto (cosa indivisible), no puede ser objeto autónomo de hipoteca. 5. En consecuencia, las reglas sobre la hipoteca de bienes inmuebles se aplicarán a la prenda de los derechos del arrendatario en virtud de un contrato de arrendamiento de dicha propiedad (el derecho a arrendar), a menos que la ley federal establezca lo contrario y no contradiga la esencia de la relación de arrendamiento. . Artículo 6 El derecho a dar en prenda bienes en virtud de un contrato de hipoteca 1. Puede constituirse hipoteca sobre los bienes señalados en el artículo 5 de esta Ley Federal, que pertenezcan al pignorante por derecho de dominio o por derecho de gestión económica. 2. Hipoteca de bienes retirados de la circulación, bienes sobre los que no se puede imponer la ejecución de conformidad con la ley federal, así como bienes respecto de los cuales se prevé la privatización obligatoria de conformidad con el procedimiento establecido por la ley federal, o cuya privatización está prohibido, no está permitido. 3. Si el objeto de la hipoteca son bienes cuya enajenación requiere el consentimiento o permiso de otra persona o entidad, el mismo consentimiento o permiso se requiere para la hipoteca de estos bienes. Las decisiones sobre la prenda de bienes inmuebles que son de propiedad estatal y no están garantizados por el derecho de gestión económica son tomadas por el Gobierno de la Federación Rusa o el gobierno (administración) de una entidad constitutiva de la Federación Rusa. 4. El derecho de arrendamiento puede estar sujeto a hipoteca con el consentimiento del arrendador, a menos que la ley federal o el contrato de arrendamiento dispongan lo contrario. En los casos previstos en el párrafo 3 del artículo 335 del Código Civil de la Federación Rusa, también se requiere el consentimiento del propietario de la propiedad arrendada o de la persona que tiene el derecho de gestión económica. 5. La pignoración de bienes inmuebles no constituye una base para eximir a una persona que actuó como pignorante en virtud de un contrato de hipoteca del cumplimiento de las condiciones en las que participó en una licitación (comercial) de inversión, subasta o de otro modo en el proceso de privatización de bienes que es el objeto de este compromiso. Artículo 7 Hipoteca de bienes comunes 1. Puede constituirse hipoteca sobre bienes que se encuentren en copropiedad común (sin determinar la participación de cada uno de los propietarios en el derecho de propiedad), con el consentimiento de todos los propietarios. El consentimiento debe darse por escrito, a menos que la ley federal disponga lo contrario. 2. El partícipe en la copropiedad común puede dar en prenda su parte en el derecho de propiedad común sin el consentimiento de los demás propietarios. Si, a petición del acreedor prendario, se aplica la ejecución hipotecaria a esta acción durante su venta, las reglas de los Artículos 250 y 255 del Código Civil de la Federación Rusa sobre el derecho de preferencia de compra perteneciente a los otros propietarios y sobre la ejecución hipotecaria sobre una participación en el derecho de propiedad común se aplican, excepto en los casos de ejecución hipotecaria sobre una participación en el derecho de propiedad de la propiedad común de un edificio residencial (artículo 290 del Código Civil de la Federación Rusa) en relación con la ejecución hipotecaria en un apartamento en este edificio. Capitulo dos. CONCLUSIÓN DE UN CONTRATO DE HIPOTECA Artículo 8 Reglas generales para celebrar un contrato de hipoteca El contrato de hipoteca se celebra de conformidad con las normas generales del Código Civil de la Federación Rusa sobre la celebración de contratos, así como con las disposiciones de esta Ley Federal. Artículo 9 Contenido del contrato de hipoteca 1. El contrato de hipoteca debe especificar el objeto de la hipoteca, su valoración, esencia, cuantía y plazo de ejecución de la obligación garantizada por la hipoteca. 2. El objeto de la hipoteca se determina en el contrato indicando su nombre, ubicación y una descripción suficiente para identificar a este sujeto. El contrato de hipoteca debe especificar el derecho en virtud del cual el bien objeto de la hipoteca pertenece al pignorante, y el nombre del organismo estatal de registro de derechos sobre bienes inmuebles que inscribió este derecho del pignorante. Si el objeto de la hipoteca es el derecho de arrendamiento del pignorante, la cosa arrendada debe definirse en el contrato de hipoteca de la misma forma que si fuera el objeto de la hipoteca misma, y ​​debe indicarse el plazo del arrendamiento. . 3. La valoración del objeto de la hipoteca se determina de acuerdo con la legislación de la Federación Rusa por acuerdo entre el pignorante y el acreedor hipotecario, sujeto a los requisitos del Artículo 67 de esta Ley Federal cuando se hipoteca la tierra, y se indica en la hipoteca. acuerdo en términos monetarios. Cuando se hipotequen bienes estatales y municipales, su avalúo se hará de acuerdo con los requisitos que establezca la ley federal, o en la forma que ésta determine. Las partes del contrato de hipoteca pueden encomendar la evaluación del objeto de la hipoteca a una organización profesional independiente. ConsultantPlus: nota. Las bases para regular la actividad de tasación en relación con los objetos de tasación a efectos de transacciones con ellos están determinadas por la Ley Federal No. 135-FZ del 29 de julio de 1998 "Sobre la actividad de tasación en la Federación Rusa". En particular, el artículo 8 de la Ley prevé la evaluación obligatoria de objetos de evaluación pertenecientes a la Federación Rusa, entidades constitutivas de la Federación Rusa o municipios, cuando se utilizan como garantía, así como en préstamos hipotecarios. individuos y personas jurídicas en casos de disputas sobre el valor del objeto de la hipoteca. 4. La obligación garantizada con hipoteca debe constar en el contrato de hipoteca con indicación de su cuantía, las causas de su ocurrencia y el plazo para su cumplimiento. En los casos en que esta obligación se base en algún contrato, deberán indicarse las partes de este contrato, la fecha y el lugar de su celebración. Si en el futuro se ha de determinar el monto de la obligación garantizada por la hipoteca, el contrato de hipoteca deberá indicar el procedimiento y demás condiciones necesarias para su determinación. 5. Si una obligación garantizada con hipoteca está sujeta a ejecución parcial, el contrato de hipoteca debe especificar los términos (periodicidad) de los pagos correspondientes y sus montos, o las condiciones que permitan determinar estos montos. 6. Si los derechos del acreedor hipotecario de conformidad con el artículo 13 de esta Ley Federal están certificados por una hipoteca, esto se indica en el contrato de hipoteca. Artículo 10 Notarización y registro estatal del contrato de hipoteca. 1. Un contrato de hipoteca debe ser notariado y sujeto a registro estatal. Un acuerdo que no contenga ninguno de los datos especificados en el Artículo 9 de esta Ley Federal o que viole las reglas del párrafo 4 del Artículo 13 de esta Ley Federal no está sujeto a notarización y registro estatal como un acuerdo de hipoteca. El incumplimiento de las normas sobre notarización y registro estatal de un contrato de hipoteca implicará su nulidad. Tal acuerdo se considera nulo y sin efecto. 2. El contrato de hipoteca se considera celebrado y entra en vigor desde el momento de su registro estatal. 3. Cuando un contrato de hipoteca se incluya en un préstamo u otro contrato que contenga una obligación garantizada con hipoteca, deberán observarse los requisitos establecidos para un contrato de hipoteca en cuanto a la forma y registro estatal de este contrato. 4. Si en el contrato de hipoteca se especifica que los derechos del acreedor hipotecario de conformidad con el artículo 13 de esta Ley Federal están certificados por un bono hipotecario, el bono hipotecario se presentará al notario junto con dicho contrato. El notario anota en la cédula hipotecaria la hora y el lugar de la protocolización del contrato de hipoteca, numera y sella las páginas de la cédula hipotecaria de conformidad con la segunda parte del apartado 3 del artículo 14 de esta Ley Federal. Artículo 11 El surgimiento del derecho de prenda bajo un contrato de hipoteca 1. Los derechos del acreedor prendario sobre la propiedad pignorada en virtud de este acuerdo (el derecho de prenda) previstos por esta Ley Federal y el contrato de hipoteca surgen desde el momento en que se concluye el contrato de hipoteca, y si la obligación garantizada por la hipoteca surgió más tarde. , desde el momento en que nace esta obligación. 2. Los bienes dados en prenda en virtud de un contrato de hipoteca se consideran gravados con hipoteca desde el momento en que nace el derecho de prenda. Artículo 12 Advertencia del acreedor hipotecario sobre los derechos de terceros al objeto de la hipoteca Al celebrar un contrato de hipoteca, el deudor hipotecario está obligado a advertir al acreedor hipotecario por escrito sobre todos los derechos de terceros sobre el objeto de la hipoteca que él conozca en el momento del registro estatal del contrato (derechos de prenda, uso vitalicio, arrendamiento, servidumbres y otros derechos). El incumplimiento de esta obligación da derecho al acreedor prendario a exigir el cumplimiento anticipado de la obligación garantizada por la hipoteca o la modificación de las condiciones del contrato de hipoteca. Capítulo III. HIPOTECA Artículo 13 Conceptos básicos de la hipoteca 1. Los derechos de un acreedor hipotecario en virtud de una obligación con garantía hipotecaria y en virtud de un contrato de hipoteca pueden certificarse mediante un bono hipotecario, salvo que esta Ley Federal establezca otra cosa. 2. Un bono hipotecario es un valor registrado que certifica los siguientes derechos de su propietario legal: - el derecho a recibir el cumplimiento de una obligación monetaria garantizada por una hipoteca sobre la propiedad especificada en el contrato de hipoteca, sin presentar otra prueba de la existencia de este obligación; - el derecho a pignorar la propiedad especificada en el contrato de hipoteca. 3. Serán sujetos obligados de la hipoteca el deudor de la obligación garantizada con hipoteca y el pignorante. 4. No se permitirá la preparación y emisión de un bono hipotecario si: 1) el objeto de la hipoteca es: - una empresa como un complejo inmobiliario; - parcelas de tierra de la composición de tierras agrícolas a las que se aplica esta Ley Federal; - bosques; - el derecho a arrendar la propiedad enumerada en este inciso; 2) una hipoteca garantiza una obligación dineraria, cuyo monto de la deuda no está determinado en el momento de la celebración del contrato y que no contiene condiciones que permitan determinar este monto en el momento adecuado. En los casos previstos por este párrafo, los términos de la hipoteca en el contrato de hipoteca son nulos. 5. La hipoteca es hecha por el pignorante, y si es tercero, así como un deudor bajo una obligación respaldada por una hipoteca. El bono hipotecario es emitido al acreedor hipotecario inicial por el organismo que lleva a cabo el registro estatal de la hipoteca después del registro estatal de la hipoteca. La transmisión de derechos en virtud de una cédula hipotecaria y la prenda de una cédula hipotecaria se efectuarán de conformidad con el procedimiento establecido por los artículos 48 y 49 de esta Ley Federal. 6. En caso de cumplimiento parcial de una obligación garantizada con hipoteca, el deudor de la misma, el pignorante y el tenedor legal del bono hipotecario tendrán derecho a celebrar un contrato que prevea: un objeto independiente de derechos; - tal cambio en el monto de la garantía, en el cual el monto de los créditos derivados de un préstamo u otro acuerdo y garantizados bajo este acuerdo de hipoteca aumenta o disminuye en comparación con lo que anteriormente estaba garantizado por hipoteca. Este acuerdo debe ser notariado. 7. Al celebrar los acuerdos especificados en la Cláusula 6 de este Artículo y la Cláusula 3 del Artículo 36 de esta Ley Federal, y transferir la deuda bajo una obligación con garantía hipotecaria, estos acuerdos prevén: referencias al acuerdo como un documento que es un parte integrante de la cédula hipotecaria en el texto de la cédula hipotecaria misma de conformidad con las reglas de la segunda parte del artículo 15 de esta Ley Federal; - o cancelación de la cédula hipotecaria y emisión simultánea de una nueva cédula hipotecaria, redactada teniendo en cuenta los cambios relevantes. En este último caso, simultáneamente con la solicitud de modificación de los datos del registro estatal unificado de derechos sobre bienes inmuebles, el pignorante transfiere al organismo que realizó el registro estatal de la hipoteca una nueva hipoteca, que se entrega a el acreedor hipotecario a cambio de la hipoteca que está en su legal posesión. La cédula hipotecaria cancelada se conservará en los archivos del organismo que realizó la inscripción estatal de la hipoteca hasta el momento de la cancelación del acta de inscripción hipotecaria. Artículo 14 contenido hipotecario 1. La hipoteca debe contener: 1) la palabra "hipoteca" incluida en el título del documento; 2) el nombre del pignorante y la indicación de su lugar de residencia o su nombre y la indicación de la ubicación, si el pignorante es una persona jurídica; 3) el nombre del acreedor prendario original e indicación de su lugar de residencia o su nombre e indicación del lugar, si el acreedor prendario es una persona jurídica; 4) el nombre del contrato de préstamo u otra obligación monetaria, cuyo cumplimiento está garantizado por una hipoteca, indicando la fecha y el lugar de celebración de dicho contrato o los motivos para el surgimiento de una obligación garantizada por una hipoteca; 5) el nombre del deudor de la obligación garantizada con hipoteca, si el deudor no es pignorante, y la indicación del lugar de residencia del deudor o su nombre y ubicación, si el deudor es una persona jurídica; 6) una indicación del monto de la obligación garantizada por la hipoteca y el monto de los intereses, si son pagaderos sobre esta obligación, o condiciones que permitan determinar dicho monto e intereses en el momento apropiado; 7) la indicación del plazo para el pago del importe de la obligación garantizada por la hipoteca, y si este importe es pagadero a plazos, la oportunidad (periodicidad) de los pagos correspondientes y el importe de cada uno de ellos o las condiciones que los hacen es posible determinar estos términos y cantidades de pagos (plan de pago de la deuda); 8) el nombre y una descripción suficiente para la identificación de la propiedad sobre la cual se constituye la hipoteca, y una indicación de la ubicación de dicha propiedad; 9) valoración monetaria del inmueble sobre el que se constituye la hipoteca; 10) el nombre del derecho en virtud del cual pertenece al pignorante el inmueble objeto de la hipoteca, y el nombre del organismo que inscribió este derecho, con indicación del número, fecha y lugar del registro estatal, y si el sujeto de hipoteca es el derecho de arrendamiento que pertenece al pignorante - el nombre exacto de la propiedad que es objeto de arrendamiento, de conformidad con el inciso 8 de este párrafo y la duración de este derecho; 11) una indicación de que la propiedad que es objeto de la hipoteca está gravada con el derecho de vida, uso, arrendamiento, servidumbre, otro derecho o no está gravada con ninguno de los derechos de terceros sujetos a registro estatal en el momento del estado registro de la hipoteca; 12) la firma del pignorante, y si es un tercero, también la del deudor bajo la obligación garantizada con hipoteca; 13) información sobre el tiempo y lugar de la protocolización del contrato de hipoteca, así como información sobre el registro estatal de la hipoteca prevista en el inciso 2 del artículo 22 de esta Ley Federal; 14) indicación de la fecha de emisión del bono hipotecario al acreedor prendario inicial. Un documento denominado "bono hipotecario" que, no obstante, carezca de alguna de las informaciones a que se refieren los incisos 1 a 14 de este párrafo, no es un bono hipotecario y no está sujeto a emisión a favor del acreedor prendario original. 2. Por acuerdo entre el pignorante y el acreedor prendario, la hipoteca podrá incluir también datos y condiciones no previstos en el apartado 1 de este artículo. 3. Si en la propia cédula hipotecaria no hubiere espacio suficiente para endosos o marcas sobre el cumplimiento parcial de la obligación garantizada con hipoteca, se adjuntará a la cédula hipotecaria una hoja adicional, cuyas inscripciones y marcas se harán de tal modo que comienzan en la cédula hipotecaria y terminan en esta hoja. Todas las hojas de la hipoteca forman un todo único. Deben ser numerados y sellados por un notario. Las hojas separadas de un bono hipotecario no pueden ser objeto de transacciones. 4. Si la cédula hipotecaria es incompatible con el contrato de hipoteca o con el contrato cuya obligación está garantizada por la hipoteca, el contenido de la cédula hipotecaria se considera correcto si su adquirente no conocía ni debía conocer dicha discrepancia. en el momento de la transacción. Esta regla no se aplica a los casos en que el titular del bono hipotecario es el acreedor hipotecario original. El legítimo titular de la cédula hipotecaria tiene derecho a exigir la eliminación de la discrepancia especificada mediante la cancelación de la cédula hipotecaria en su poder y simultáneamente la emisión de una nueva cédula hipotecaria, si la demanda se presentó inmediatamente después de que el legítimo titular de la cédula hipotecaria tuviera conocimiento de tal discrepancia. El originador del bono hipotecario será responsable de las pérdidas sufridas en relación con la discrepancia especificada y su eliminación. Artículo 15 embargos hipotecarios La fianza hipotecaria puede ir acompañada de documentos que determinen los términos de la hipoteca o que sean necesarios para que el acreedor hipotecario ejerza sus derechos bajo la hipoteca. Si los documentos adjuntos a la cédula hipotecaria no se nombran en ella con un grado de exactitud que sea suficiente para su identificación, y la cédula hipotecaria no dice que tales documentos son parte integrante de la misma, tales documentos no obligan a las personas a quien se transmiten los derechos de la hipoteca como consecuencia de su enajenación, prenda o de otro modo. Artículo 16 Registro de titulares de hipotecas 1. Todo tenedor legal de un bono hipotecario tendrá derecho a exigir que la entidad que haya realizado el registro estatal de la hipoteca lo inscriba en el registro estatal unificado de derechos sobre bienes inmuebles como acreedor hipotecario, indicando su nombre y lugar de residencia. , y si el tenedor del bono hipotecario es una persona jurídica, su nombre y domicilio. 2. El deudor de una obligación garantizada con hipoteca, que ha recibido del propietario legal del bono hipotecario una notificación por escrito de la inscripción de este último en el registro estatal único de derechos sobre bienes inmuebles con un extracto debidamente certificado de este registro , está obligado a hacer pagos a cuenta de dicha obligación, sin exigirle cada vez que le presente una cédula hipotecaria. Tal deber del deudor termina con la recepción de la notificación por escrito de ese u otro tenedor legal del bono hipotecario de la cesión de derechos bajo el bono hipotecario. 3. La inscripción registral del titular legal de la cédula hipotecaria deberá efectuarse en el plazo de un día desde que el solicitante se dirige al organismo que realizó la inscripción estatal de la hipoteca, previa presentación de la cédula hipotecaria sobre la base de: inscripción la persona era el propietario legal de la cédula hipotecaria o el tenedor de la prenda de la cédula hipotecaria, a cuyo nombre se hizo un endoso especial de prenda y que vendió la cédula hipotecaria después de la expiración del plazo señalado en el mismo (párrafo 4 del artículo 49) ; - documentos que acrediten la transferencia de derechos bajo la hipoteca a otras personas como resultado de la reorganización de una persona jurídica o por herencia; - decisiones judiciales sobre el reconocimiento de los derechos de hipoteca del solicitante. Artículo 17 Ejercicio de Derechos Hipotecarios y Cumplimiento de una Obligación con Garantía Hipotecaria 1. Al ejercer sus derechos previstos por una ley federal o un convenio, el propietario de la cédula hipotecaria está obligado a presentar la cédula hipotecaria a la persona obligada (deudor o pignorante) respecto de la cual se ejerce el derecho correspondiente, a su solicitud, a no ser que, al dar en prenda la cédula hipotecaria, se deposite ante notario. 2. En el cumplimiento de una obligación garantizada con hipoteca, el acreedor prendario está obligado íntegramente a transmitir el bono hipotecario al pignorante, y en los casos en que la obligación se cumpla en partes, a dar al deudor la oportunidad de hacer una marca en la cédula hipotecaria sobre el cumplimiento de la parte correspondiente de la obligación o para acreditar su cumplimiento de otro modo suficiente para el pignorante y evidente para los eventuales tenedores posteriores de la hipoteca. 3. El hecho de que la cédula hipotecaria sea titular del acreedor hipotecario o la ausencia en ella de una marca o certificado en cualquier otra forma de cumplimiento parcial de la obligación garantizada por la hipoteca indica, salvo prueba en contrario, que esta obligación o, en consecuencia, parte de ella no se ha cumplido. 4. Un deudor bajo una obligación con garantía hipotecaria paga su deuda total o parcialmente mediante el debido cumplimiento de sus obligaciones en virtud del bono hipotecario de acuerdo con el plan de pago de la deuda a su propietario legal o a una persona autorizada por escrito por el propietario legal de la cédula hipotecaria para ejercer los derechos derivados de ella. 5. Si la cédula hipotecaria se transfiere al depósito del notario cuando se da en prenda, el deudor hipotecario en virtud de la obligación con garantía hipotecaria cumple su obligación pagando la deuda al depósito del notario. 6. Una persona responsable en virtud de una cédula hipotecaria tendrá derecho a negar al tenedor de la cédula hipotecaria el ejercicio de sus derechos en virtud de la cédula hipotecaria en los casos en que: - el tribunal haya aceptado a título oneroso una demanda para invalidar la cesión de derechos en virtud de la cédula hipotecaria esta cédula hipotecaria o aplicar las consecuencias de la nulidad de esta transacción; - la cédula hipotecaria presentada es inválida en relación con su pérdida por parte del propietario legal y la emisión de un duplicado de la cédula hipotecaria (artículo 18) o en relación con una violación del procedimiento para la emisión de una cédula hipotecaria o su duplicado, por lo que las personas responsables bajo ellos no son responsables. Una persona obligada en virtud de un bono hipotecario no tendrá derecho a oponer ninguna objeción que no esté basada en el bono hipotecario contra las pretensiones del propietario legal del bono hipotecario con respecto al ejercicio de los derechos en virtud del mismo. 7. La presencia de una cédula hipotecaria con cualquiera de los obligados por ella o con el organismo que efectuó la inscripción estatal de la hipoteca indica, salvo prueba o establecimiento en contrario por esta Ley Federal, que la obligación garantizada por la hipoteca ha sido cumplido. La persona en cuyo poder resulte estar la cédula hipotecaria está obligada a dar aviso inmediato de ello a las demás personas de entre las antes mencionadas. En los casos en que, de conformidad con esta Ley Federal, se cancele la cédula hipotecaria, el organismo que realizó el registro estatal de la hipoteca, inmediatamente después de recibir la cédula hipotecaria, la cancelará poniéndola en lado delantero sello "redimido" o de cualquier otro modo que no permita la posibilidad de su circulación, con excepción de la destrucción física del título hipotecario. Artículo 18 Restauración de derechos sobre una hipoteca perdida 1. La restauración de los derechos derivados de la pérdida de la cédula hipotecaria se hará por el deudor hipotecario, y si fuere tercero, también por el deudor en virtud de la obligación garantizada con hipoteca sobre la base de: la inscripción en el registro previsto de acuerdo con el artículo 16 de esta Ley Federal, es posible acreditar todos los endosos hechos sobre la cédula hipotecaria perdida; - una decisión judicial emitida sobre la base de los resultados de la consideración en la forma de un procedimiento especial de un caso sobre el establecimiento de hechos de importancia legal, de conformidad con la legislación procesal de la Federación Rusa. 2. El deudor hipotecario, y si es un tercero, también el deudor por la obligación garantizada por la hipoteca, están obligados a extender a la mayor brevedad un duplicado de la cédula hipotecaria marcada con "duplicado" y entregarlo al organismo que realizó la inscripción estatal de la hipoteca. 3. Un duplicado de la cédula hipotecaria es emitido por el organismo que realizó el registro estatal de la hipoteca entregándolo a la persona que la ha perdido. 4. La hipoteca duplicada debe corresponder en su totalidad a la hipoteca perdida. El originador del duplicado de la cédula hipotecaria responderá de las pérdidas sufridas por el incumplimiento de la duplicación de la cédula hipotecaria con la cédula hipotecaria perdida. Los obligados por una cédula hipotecaria no tendrán derecho a negar al legítimo propietario de un duplicado de la cédula hipotecaria el ejercicio de los derechos derivados de la misma en relación con la discrepancia indicada, si es responsable de ella. Capítulo IV. REGISTRO ESTATAL DE HIPOTECAS Artículo 19 Disposiciones básicas sobre el registro estatal de hipotecas 1. Una hipoteca está sujeta al registro estatal por parte de las instituciones de justicia en el registro estatal unificado de derechos sobre bienes inmuebles en la forma establecida por la ley federal sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él. 2. La inscripción estatal de una hipoteca se realiza en el lugar del inmueble objeto de la hipoteca. Artículo 20 2. Para el registro estatal de una hipoteca, se debe presentar lo siguiente: - un contrato de hipoteca notariado y su copia; - documentos nombrados en el contrato de hipoteca como anexos; - comprobante de pago de la tasa de inscripción; - un documento que confirma la ocurrencia de una obligación garantizada por una hipoteca. 3. Si en el contrato de hipoteca se especifica que los derechos del acreedor hipotecario están certificados por una hipoteca, también se presentará al organismo que realiza el registro estatal de la hipoteca: - una hipoteca, cuyo contenido debe cumplir los requisitos del párrafo 1 del artículo 14 de la Ley Federal, con excepción del requisito relativo a la fecha de emisión del bono hipotecario y la información sobre el registro estatal de la hipoteca, y una copia de la misma; - los documentos nombrados en la hipoteca como anexos, y sus copias. 4. Una hipoteca debe registrarse en el plazo de un mes desde la fecha de recepción de los documentos necesarios para su inscripción por el organismo que lleva a cabo el registro estatal de la hipoteca. 5. El registro estatal de una hipoteca se lleva a cabo haciendo una entrada de registro de la hipoteca en el registro estatal unificado de derechos sobre bienes inmuebles. La fecha de registro estatal de una hipoteca es el día en que se realiza la inscripción de la hipoteca en el registro estatal unificado de derechos sobre bienes inmuebles. Las entradas de registro en el registro estatal unificado de derechos sobre bienes inmuebles se realizan en el orden determinado sobre la base de las fechas de recepción de todos los documentos necesarios por parte del organismo que mantiene dicho registro. 6. Para terceros, la hipoteca se considera nacida desde el momento de su registro estatal. Artículo 21 Denegación del registro estatal de hipotecas y aplazamiento del registro estatal de hipotecas 1. El registro estatal de una hipoteca puede ser denegado en los casos previstos por la ley federal sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él. 2. El registro estatal de una hipoteca puede retrasarse por no más de un mes si: - cualquiera de los documentos mencionados en los párrafos 2 y 3 del artículo 20 de esta Ley Federal no se presenta al organismo que lleva a cabo el registro estatal de la hipoteca; - incumplimiento del contrato de hipoteca, el bono hipotecario y los documentos adjuntos a ellos con los requisitos estipulados por la legislación de la Federación Rusa; - la necesidad de verificar la autenticidad de los documentos presentados. 3. Al tomar la decisión de posponer el registro estatal de una hipoteca, el organismo que lleva a cabo su registro estatal solicita los documentos necesarios o requiere la eliminación de las discrepancias identificadas. Si los requisitos del organismo especificado no se cumplen en el plazo establecido por él, se debe denegar el registro estatal de la hipoteca. 4. Si hubiere litigio judicial sobre los derechos sobre el inmueble hipotecado, o sobre la ejecución del mismo, se aplazará la inscripción estatal de la hipoteca hasta la resolución judicial del litigio. 5. La denegación motivada de la inscripción estatal de una hipoteca deberá ser comunicada al pignorante dentro del plazo establecido para su inscripción estatal. Artículo 22 Registro de registro de hipoteca y certificado de registro estatal de hipoteca 1. Una entrada de registro de hipoteca en el registro estatal unificado de derechos sobre bienes inmuebles debe contener información sobre el acreedor prendario inicial, el objeto de la hipoteca y el monto de la obligación garantizada por ella. Si el contrato de hipoteca establece que los derechos del acreedor hipotecario están certificados por una hipoteca, esto también se indica en el registro de la hipoteca. Estos datos se ingresan en el registro de la hipoteca sobre la base del contrato de hipoteca. 2. El registro estatal de una hipoteca se certifica mediante una inscripción en el contrato de hipoteca que contiene el nombre completo del organismo que registró la hipoteca, la fecha, el lugar del registro estatal de la hipoteca y el número bajo el cual está registrado. Estos datos están certificados por la firma de un funcionario y sellados por el organismo que realizó el registro estatal de la hipoteca. 3. Si el contrato de hipoteca prevé la emisión de un bono hipotecario, el organismo que haya realizado el registro estatal de la hipoteca deberá asegurarse de que, en el momento de la emisión de la hipoteca, contenga la información prevista en el apartado 2 de este artículo y una indicación de la fecha de su emisión al acreedor hipotecario inicial, certificada por la firma de un funcionario y sellada este órgano. La nueva cédula hipotecaria que se emita en los casos previstos por esta Ley Federal deberá indicar, además, la fecha de su emisión, y un duplicado de la cédula hipotecaria - la fecha de su emisión, la cual deberá ser certificada con firma de funcionario y sellada por el organismo que registró la hipoteca. 4. El organismo que haya realizado la inscripción estatal de la hipoteca dejará en su archivo copia del contrato de hipoteca, y si el contrato prevé la concesión de hipoteca, también copia de la hipoteca con anexos. Artículo 23 Corrección, modificación y adición de un asiento de registro de hipoteca 1. Se permite la subsanación de errores técnicos en un asiento de inscripción hipotecaria previa solicitud del deudor hipotecario o acreedor prendario, con notificación a la otra parte de la subsanación practicada, y siempre que dicha subsanación no pueda causar perjuicio a terceros o violar sus legítimos intereses. 2. Los cambios y adiciones al asiento de registro de la hipoteca se realizan sobre la base de un acuerdo entre el pignorante y el acreedor prendario sobre el cambio o complemento de los términos del contrato de hipoteca. Tal acuerdo debe ser notariado. No se permiten cambios ni adiciones al asiento de la inscripción hipotecaria si los derechos del acreedor prendario están certificados por hipoteca, salvo el caso previsto en el párrafo tercero del inciso 6 del artículo 13 de esta Ley Federal. Artículo 24 Gastos Registro Estatal Hipoteca Los gastos de pago de los derechos de inscripción estatal de una hipoteca y de las modificaciones y ampliaciones del acta de inscripción de la hipoteca serán de cargo del pignorante, salvo pacto en contrario entre él y el acreedor prendario. Artículo 25 Liquidación de un registro de hipoteca Un asiento de registro de hipoteca se extingue sobre la base de una solicitud del propietario legal del bono hipotecario, una solicitud conjunta del pignorante y el acreedor hipotecario, o sobre la base de una decisión judicial, tribunal de arbitraje o tribunal de arbitraje para rescindir la hipoteca. Al redimirse un asiento de inscripción hipotecaria en relación con la extinción de la hipoteca, el bono hipotecario será cancelado de conformidad con el procedimiento establecido por esta Ley Federal. La cédula hipotecaria cancelada se transferirá a la persona anteriormente obligada a petición de ésta. Artículo 26 Naturaleza pública del registro estatal de hipoteca El registro estatal de una hipoteca es público. Cualquier persona tiene derecho a obtener del organismo que lleva a cabo el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles información sobre si existe un asiento registral en la hipoteca de la propiedad en cuestión, y un extracto certificado del asiento registral en la hipoteca. La copia del bono hipotecario, que se encuentra en el archivo del organismo que realizó el registro estatal de la hipoteca, no se aplica a los documentos de carácter público. Artículo 27 Recurso contra acciones relacionadas con el registro estatal de una hipoteca Denegación del registro estatal de una hipoteca o evasión por parte del organismo competente de su registro o emisión de un bono hipotecario al acreedor hipotecario original, negativa a realizar correcciones en el asiento de registro de hipoteca, redención del asiento de registro de hipoteca en violación de las reglas establecidas, el registro de una hipoteca inexistente, la negativa a ejercer los derechos previstos en el artículo 26 de esta Ley Federal, así como otras acciones del organismo que lleva a cabo el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles que no cumplan con la ley federal, pueden ser apelado por una persona interesada ante un tribunal, un tribunal de arbitraje de conformidad con la legislación procesal de la Federación Rusa. Artículo 28 Responsabilidad del órgano que registra la hipoteca El organismo que registró o se suponía que debía registrar una hipoteca está obligado, de conformidad con el Código Civil de la Federación Rusa, a compensar a la persona en cuestión por las pérdidas causadas por sus acciones ilegales (inacción), que incluyen: - negativa irrazonable al registro estatal de la hipoteca; - negativa injustificada a realizar correcciones en el registro de registro; - retraso en el registro estatal de hipotecas más allá del período establecido; - registro estatal de una hipoteca en violación de los requisitos impuestos por la legislación de la Federación de Rusia sobre el contenido de la entrada de registro, o con otros errores; - incumplimiento de los requisitos del párrafo 3 del artículo 22 de esta Ley Federal; - evasión de la emisión de una hipoteca (hipoteca duplicada); - redención ilegal del registro de registro; - negativa injustificada a realizar las acciones previstas en el artículo 26 de esta Ley Federal. Capítulo V. SEGURIDAD DE LOS BIENES PENDIDOS CON HIPOTECA Artículo 29 Uso de la propiedad pignorada por el pignorante 1. El pignorante conserva el derecho de uso de los bienes pignorados en virtud del contrato de hipoteca. El pignorante tiene el derecho de usar esta propiedad de acuerdo con su propósito. Los términos del contrato de hipoteca que restrinjan este derecho del deudor hipotecario serán nulos y sin efecto. A menos que el acuerdo disponga lo contrario, al usar la propiedad dada en prenda, el pignorante no debe permitir que la propiedad se deteriore y que su valor disminuya más allá de lo causado por el uso y desgaste normal. 2. El pignorante tendrá derecho a extraer frutos y rentas de los bienes pignorados en virtud del contrato de hipoteca. El acreedor hipotecario no adquiere derechos sobre estos frutos y rentas, salvo disposición en contrario del contrato de hipoteca. Artículo 30 Mantenimiento y reparación de bienes hipotecados 1. Salvo disposición en contrario del contrato de hipoteca, el pignorante está obligado a mantener en buen estado los bienes pignorados en virtud del contrato de hipoteca y a hacerse cargo de los gastos de mantenimiento de estos bienes hasta la extinción de la hipoteca. 2. Salvo disposición en contrario del contrato de hipoteca, el pignorante está obligado a realizar el pago actual y revisión propiedad comprometida en virtud de un contrato de hipoteca, dentro de los plazos establecidos por la ley federal, otros actos legales de la Federación Rusa (párrafos 3 y 4 del Artículo 3 del Código Civil de la Federación Rusa), o en la forma prescrita por ellos, y si no se establecen tales plazos, dentro de un plazo razonable. Artículo 31 Seguro hipotecario 1. El seguro de los bienes pignorados en virtud de un contrato de hipoteca se lleva a cabo de conformidad con los términos de este contrato. 2. Si no hay otras condiciones en el contrato de hipoteca sobre el seguro de la cosa dada en prenda, el pignorante está obligado a asegurar a su costa esta cosa en su valor total contra los riesgos de pérdida y daño, y si el valor total de la la propiedad excede el monto de la obligación garantizada por la hipoteca, en un monto no menor que el monto de esta obligación. 3. El acreedor prendario tiene derecho a satisfacer su crédito bajo la obligación garantizada por una hipoteca directamente de la indemnización del seguro por la pérdida o daño de la cosa dada en prenda, cualquiera que sea a favor de quién se asegure. Este crédito estará sujeto a satisfacción predominantemente sobre los créditos de otros acreedores del pignorante y de las personas a cuyo favor se haya efectuado el seguro, con las excepciones que establezca la ley federal. El acreedor prendario se ve privado del derecho a satisfacer su reclamación de la indemnización del seguro si la pérdida o daño a la propiedad se produjo por causas de las que es responsable. Artículo 32 Medidas para proteger la propiedad dada en prenda de pérdidas y daños. Para garantizar la seguridad de la propiedad pignorada, incluso para protegerla de intrusiones de terceros, incendios, desastres naturales, el pignorante está obligado a tomar las medidas establecidas por la ley federal, otros actos legales de la Federación Rusa (párrafos 3 y 4 del artículo 3 del Código Civil de la Federación Rusa) y el acuerdo sobre la hipoteca, y si no se establecen, las medidas necesarias de acuerdo con los requisitos habituales. En caso de amenaza real de pérdida o daño de los bienes pignorados, el pignorante está obligado a notificarlo al acreedor pignoraticio, si éste tiene conocimiento de ello. Artículo 33 Protección de los bienes pignorados frente a las reclamaciones de terceros 1. En los casos en que otras personas presenten al pignorante demandas para el reconocimiento de su derecho de dominio u otros derechos sobre los bienes pignorados, para su retiro (reclamo) o para el gravamen de dichos bienes u otros requisitos, cuya satisfacción podrá impliquen una disminución del valor o deterioro de estos bienes, el pignorante está obligado a notificarlo inmediatamente al acreedor prendario, si éste lo conoce. Cuando se presenta una demanda relevante contra el acreedor prendario en un tribunal, tribunal de arbitraje o tribunal de arbitraje (en adelante, el tribunal), debe involucrar a dicho acreedor prendario en la participación en el caso. 2. En los casos especificados en el párrafo 1 de este artículo, el pignorante debe utilizar las circunstancias apropiadas para proteger sus derechos sobre los bienes pignorados, previstos en el artículo 12 del Código Civil de la Federación Rusa. Si el pignorante se ha negado a proteger sus derechos sobre los bienes pignorados o no los ejerce, el acreedor prendario tiene derecho a utilizar estos métodos de protección en nombre del pignorante sin un poder especial y exigir al pignorante una compensación por los gastos necesarios. gastos incurridos en relación con esto. 3. Si la propiedad dada en prenda en virtud del contrato de hipoteca resulta estar en posesión ilegal de terceros, el acreedor prendario tiene derecho, actuando en su propio nombre, a reclamar esta propiedad de la posesión ilegal de otra persona de conformidad con los artículos 301 - 303 de el Código Civil de la Federación Rusa para transferirlo a la posesión del pignorante. Artículo 34 El derecho del acreedor prendario a inspeccionar los bienes pignorados El acreedor hipotecario tiene derecho a verificar los documentos y efectivamente la presencia, el estado y las condiciones de mantenimiento de los bienes pignorados en virtud del contrato de hipoteca. Este derecho pertenece al acreedor prendario incluso si la propiedad prendada es transferida temporalmente por el pignorante a la posesión de terceros. La verificación realizada por el acreedor prendario no debe crear obstáculos injustificados al uso de los bienes pignorados por el pignorante u otras personas en cuyo poder esté. Artículo 35 Los derechos del acreedor prendario en caso de garantía indebida de los bienes pignorados En caso de violación grave por parte del pignorante de las reglas para el uso de los bienes pignorados (párrafo 1 del artículo 29), las reglas para el mantenimiento o reparación de los bienes pignorados (artículo 30), la obligación de tomar medidas para preservarlos bienes (artículo 32), si tal violación crea una amenaza de pérdida o daño a los bienes dados en prenda, y también, en caso de violación de la obligación de asegurar los bienes dados en prenda (incisos 1 y 2 del artículo 31) o en caso de una negativa injustificada del acreedor prendario a inspeccionar los bienes pignorados (artículo 34), el acreedor prendario tiene derecho a exigir el cumplimiento anticipado de la obligación garantizada por la hipoteca. Si se negare la satisfacción de tal crédito o no se satisficiera dentro del plazo estipulado por el contrato, y si tal plazo no se establece, dentro de un mes, el acreedor prendario tendrá derecho a ejecutar la propiedad dada en prenda en virtud de la hipoteca. convenio. Artículo 36 Consecuencias de la pérdida o daño de los bienes dados en prenda 1. El pignorante asume el riesgo de pérdida accidental y daño accidental de los bienes pignorados en virtud de un contrato de hipoteca, a menos que dicho contrato disponga lo contrario. 2. Si, por circunstancias ajenas al acreedor prendario, los bienes pignorados se pierden o dañan de tal modo que, como consecuencia, la seguridad de la obligación hipotecaria se haya deteriorado sensiblemente, el acreedor prendario tendrá derecho a exigir el cumplimiento anticipado de la obligación garantizada con hipoteca, incluso a costa de la compensación del seguro de conformidad con el párrafo 3 del artículo 31 de esta Ley Federal. 3. El acreedor prendario no puede ejercer los derechos previstos en el párrafo 2 de este artículo si se ha celebrado un acuerdo por escrito entre él y el acreedor prendario sobre la restauración o sustitución de los bienes perdidos o dañados y el acreedor prendario cumple debidamente los términos de este acuerdo. Capítulo VI. TRANSMISIÓN DE DERECHOS SOBRE BIENES PENDIDOS EN EL CONTRATO DE HIPOTECA A OTRAS PERSONAS Y GARANTÍA DE ESTOS BIENES CON DERECHOS DE OTRAS PERSONAS Artículo 37. Enajenación de bienes pignorados 1. Los bienes pignorados en virtud de un contrato de hipoteca pueden ser enajenados por el pignorante a favor de otra persona mediante la venta, donación, permuta, aportación en bienes de una sociedad mercantil o sociedad o aportación de acciones en los bienes de una cooperativa de producción, o de cualquier otro modo sólo con el consentimiento del acreedor prendario, si el contrato de hipoteca dispone otra cosa. 2. En el caso de emisión de una cédula hipotecaria, se permite la enajenación de los bienes pignorados si el derecho del pignorante a ello está previsto en la cédula hipotecaria, con sujeción a las condiciones establecidas en ella. 3. El pignorante tiene derecho a legar los bienes pignorados. Los términos del contrato de hipoteca u otro acuerdo que restrinja este derecho del deudor hipotecario serán nulos y sin efecto. Artículo 38. Mantenimiento de la hipoteca cuando se transfieren los derechos sobre bienes pignorados a otra persona en lugar del deudor hipotecario y asume todas las obligaciones de este último en virtud del contrato de hipoteca, incluidas las que no fueron debidamente cumplidas por el deudor original. Un nuevo pignorante puede ser liberado de cualquiera de estas obligaciones solo por acuerdo con el acreedor prendario. Tal acuerdo no obliga a los adquirentes posteriores de la cédula hipotecaria si no está certificado por un notario y no se observan las reglas del artículo 15 de esta Ley Federal. 2. Si los bienes pignorados en virtud de un contrato de hipoteca se transfirieran a varias personas por las causas previstas en el apartado 1 de este artículo, cada uno de los derechohabientes del pignorante originario asumirá las consecuencias derivadas de las relaciones hipotecarias del incumplimiento de la obligación. obligación garantizada por la hipoteca en proporción a la parte de la cosa dada en prenda que se le transfiera. Si el objeto de la hipoteca es indivisible o, por otra causa, pasa a ser propiedad común de los derechohabientes del pignorante, éstos se convierten en pignorantes solidarios. 3. La prenda de un inmueble en virtud de un contrato de hipoteca permanecerá en vigor independientemente de que se hayan infringido las reglas establecidas para tal transmisión en la transmisión de este inmueble a otras personas. Artículo 39 Consecuencias de la violación de las normas sobre enajenación de bienes pignorados En caso de enajenación de bienes pignorados en virtud de un contrato de hipoteca en violación de las reglas de los párrafos 1 y 2 del artículo 37 de esta Ley Federal, el acreedor prendario tiene derecho, a su elección, a exigir: - el cumplimiento anticipado de una obligación garantizada con hipoteca y la ejecución de la cosa dada en prenda, cualquiera que sea su titular. En este último caso, si se prueba que el adquirente de un inmueble dado en prenda en virtud de un contrato de hipoteca al tiempo de su adquisición sabía o debía haber sabido que el inmueble estaba siendo enajenado en violación a las reglas del artículo 37 de esta Ley Federal, tal el adquirente será responsable dentro del valor de dicha propiedad por el incumplimiento de una obligación garantizada por una hipoteca conjunta con el deudor bajo esta obligación. Si los bienes pignorados son enajenados con violación de las reglas anteriores por un pignorante que no es deudor de una obligación garantizada con hipoteca, tanto el adquirente de los bienes como el anterior pignorante responderán solidariamente con este deudor. Artículo 40 Embargo de bienes pignorados por derechos de otras personas 1. A menos que una ley federal o un contrato hipotecario disponga lo contrario, el pignorante tendrá derecho, sin el consentimiento del acreedor prendario, a arrendar la propiedad prendada, transferirla para uso gratuito temporal y, por acuerdo con otra persona, otorgar la segundo, el derecho al uso limitado de esta propiedad (servidumbre) bajo las condiciones de que: - el término por el cual la propiedad se proporciona para el uso no exceda el término de la obligación garantizada por la hipoteca; - la propiedad se proporciona para su uso para los fines correspondientes al propósito de la propiedad. 2. Si el acreedor prendario impone la ejecución de la propiedad prendada por los motivos previstos por la ley federal o el contrato de hipoteca, todos los derechos de arrendamiento y otros derechos de uso de esta propiedad otorgados por el acreedor prendario a terceros sin el consentimiento del acreedor prendario después de la la celebración del contrato de hipoteca se rescindirá desde el momento en que el contrato de hipoteca entre en vigor legalmente la fuerza de la decisión judicial sobre la ejecución hipotecaria de la propiedad, y si las reclamaciones del acreedor prendario se satisfacen sin acudir a los tribunales, desde el momento de la certificación notarial del contrato entre el pignorante y el acreedor prendario en ejecución hipotecaria de conformidad con el artículo 55 de esta Ley Federal. 3. Los bienes pignorados pueden ser entregados por el pignorante para uso de terceros por un tiempo superior al de la obligación garantizada por la hipoteca, o para fines que no correspondan al objeto de los bienes, sólo con el consentimiento del acreedor prendario Si se emite un bono hipotecario, se permite otorgar a terceros el derecho de uso de la propiedad pignorada en estos términos si el derecho del pignorante está previsto en el bono hipotecario. 4. La entrega por el pignorante de los bienes pignorados para su uso a otra persona no liberará al pignorante del cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato de hipoteca, salvo disposición en contrario de este contrato. 5. El gravamen de bienes pignorados en virtud de un contrato de hipoteca con otras prendas se regirá por las reglas del Capítulo VII de esta Ley Federal. Artículo 41 Consecuencias del embargo forzoso por parte del Estado de los bienes pignorados 1. Si el derecho de propiedad del pignorante sobre bienes que son objeto de hipoteca se extingue por las causas y en la forma establecidas por la ley federal, como resultado de la incautación (compra) de bienes para necesidades estatales o municipales, su requisición o nacionalización, y se proporciona al pignorante otros bienes o una compensación adecuada, la hipoteca se extiende a los bienes dados a cambio, o el acreedor prendario adquiere el derecho de satisfacción preferente de sus créditos del monto de la compensación debida al pignorante. El acreedor prendario, cuyos intereses no puedan ser protegidos íntegramente por los derechos previstos en la primera parte de este párrafo, tendrá derecho a exigir el cumplimiento anticipado de la obligación garantizada con hipoteca y ejecución sobre los bienes entregados al pignorante a cambio de los retirados. . 2. En los casos en que los bienes objeto de la hipoteca sean retirados del pignorante por el Estado en forma de sanción por la comisión de un delito u otro delito (decomiso), la hipoteca permanecerá en vigor y se aplicarán las reglas del artículo Se aplicará el artículo 38 de esta Ley Federal. Sin embargo, el acreedor prendario, cuyos intereses no pueden ser protegidos en su totalidad por la aplicación de estas reglas, tiene derecho a exigir el cumplimiento anticipado de la obligación garantizada por la hipoteca y ejecución de los bienes confiscados. Artículo 42 Consecuencias de la reivindicación de los bienes pignorados En los casos en que la propiedad que es objeto de una hipoteca se retira del pignorante de conformidad con el procedimiento establecido por la ley federal en razón de que otra persona es de hecho el propietario de esta propiedad (vindicación), la hipoteca con respecto a este se termina la propiedad. Tras la entrada en vigor de la sentencia judicial correspondiente, el acreedor prendario tiene derecho a exigir el cumplimiento anticipado de la obligación garantizada por la hipoteca. Capítulo VII. HIPOTECA POSTERIOR Artículo 43 El concepto de hipoteca posterior y las condiciones en que se permite 1. Los bienes pignorados en garantía del cumplimiento de una obligación (hipoteca anterior) pueden ser pignorados en garantía del cumplimiento de otra obligación del mismo u otro deudor frente al mismo u otro acreedor hipotecario (hipoteca posterior). La secuencia de los acreedores prendarios se establece con base en los datos del registro estatal único de derechos sobre bienes inmuebles en el momento de la constitución de la hipoteca, determinada de conformidad con las reglas de los párrafos 5 y 6 del artículo 20 de esta Ley Federal. 2. Se admite la hipoteca posterior si no está prohibida por los anteriores contratos de hipoteca sobre el mismo inmueble, cuya explotación no ha cesado en el momento en que se celebró el contrato de hipoteca posterior. Si el contrato de hipoteca anterior establece las condiciones bajo las cuales se puede celebrar un contrato de hipoteca posterior, este último debe celebrarse de conformidad con estas condiciones. 3. Un contrato de hipoteca posterior celebrado a pesar de la prohibición establecida por el contrato de hipoteca anterior puede ser declarado nulo por el tribunal a instancia del acreedor prendario del contrato anterior, independientemente de que el acreedor prendario del contrato posterior conociera tal prohibición. Si la hipoteca subsiguiente no está prohibida, pero el contrato subsiguiente se celebra en violación de las condiciones estipuladas para ella por el contrato anterior, las reclamaciones del acreedor hipotecario en virtud del contrato subsiguiente quedan satisfechas en la medida en que su satisfacción sea posible de conformidad con el contrato anterior. términos del contrato de hipoteca anterior. 4. Las reglas de los apartados 2 y 3 de este artículo no se aplicarán si las partes en los contratos de hipoteca anteriores y posteriores son las mismas personas. 5. No se permite la celebración de un contrato hipotecario posterior que prevea la formación y emisión de un bono hipotecario. Artículo 44 Modificación del contrato de hipoteca anterior 1. Con carácter previo a la celebración de un contrato de hipoteca posterior con el acreedor prendario, el pignorante estará obligado a comunicar a cada acreedor hipotecario posterior información sobre todas las hipotecas existentes sobre este inmueble, según lo previsto en el apartado 1 del artículo 9 de la esta Ley Federal. El incumplimiento por el deudor hipotecario de esta obligación da derecho al acreedor prendario, en virtud de un contrato posterior, a exigir la resolución del contrato y la indemnización de las pérdidas causadas, salvo que se pruebe que pudo obtener la información necesaria sobre hipotecas anteriores sobre la base de el artículo 26 de esta Ley Federal de los datos sobre su registro estatal. 2. El pignorante que haya celebrado un contrato de hipoteca posterior deberá notificar inmediatamente a los acreedores pignoraticios de las hipotecas anteriores y, a solicitud de éstos, informarles los datos sobre la hipoteca posterior previstos en el inciso 1 del artículo 9 de esta Ley Federal. 3. Después de la conclusión de un contrato de hipoteca posterior, un cambio en el contrato anterior, que implique la provisión de nuevos créditos del acreedor prendario anterior o un aumento en el volumen de los créditos ya garantizados bajo este contrato (Artículo 3), solo se permite con el consentimiento del acreedor prendario en virtud del contrato subsiguiente. 4. Las reglas de este artículo no se aplicarán si las partes en los contratos de hipoteca anteriores y posteriores son las mismas personas. Artículo 45 Registro estatal de hipoteca posterior La inscripción estatal de una hipoteca posterior se llevará a cabo de conformidad con las reglas del Capítulo IV de esta Ley Federal. En el contrato de hipoteca posterior se anotan todas las actas registrales de hipotecas anteriores sobre el mismo inmueble. Una hipoteca posterior se anota en los registros de todas las hipotecas anteriores sobre la misma propiedad. Artículo 46 Satisfacción de créditos de acreedores hipotecarios sobre hipotecas anteriores y posteriores 1. Los créditos del acreedor prendario en virtud del contrato de hipoteca posterior se satisfarán del valor de los bienes pignorados, con sujeción a los requisitos de que el acreedor prendario en virtud del contrato de hipoteca anterior tenga derecho de prioridad para satisfacer sus créditos. 2. En caso de ejecución de la cosa dada en prenda por créditos con garantía de hipoteca posterior, ésta podrá ser ejecutada simultáneamente sobre este inmueble y por créditos con garantía de hipoteca anterior, cuyo plazo de presentación al cobro aún no haya vencido. Si el acreedor prendario en el contrato de hipoteca anterior no ejerciera este derecho, la cosa que se ejecuta en los créditos garantizados por la hipoteca posterior se transmitirá a su adquirente gravado por la hipoteca anterior. 3. En caso de ejecución de la cosa dada en prenda por créditos con garantía de hipoteca anterior, se permite ejecutar simultáneamente sobre ésta y sobre créditos con garantía de hipoteca posterior cuyo plazo de cobro aún no haya vencido. No estarán sujetos a pago anticipado los créditos garantizados por hipoteca posterior si, para satisfacer los créditos garantizados por hipoteca anterior, basta con ejecutar una parte de los bienes dados en prenda. 4. Antes de la ejecución de bienes cuya prenda está garantizada por créditos de la hipoteca anterior y posterior, el acreedor prendario, que pretenda presentar sus créditos de ejecución, está obligado a notificar por escrito al acreedor prendario en virtud de otro acuerdo sobre la hipoteca de la misma propiedad. 5. Las reglas contenidas en este artículo no se aplicarán si el acreedor hipotecario de las hipotecas anteriores y posteriores es una misma persona. En este caso, los créditos garantizados por cada una de las hipotecas se satisfarán en el orden de prelación que corresponda a los plazos para el cumplimiento de las obligaciones correspondientes, salvo disposición en contrario por ley federal o acuerdo de las partes. Capítulo VIII. CESIÓN DE DERECHOS BAJO UN CONTRATO DE HIPOTECA. TRANSFERENCIA Y Prenda de Hipoteca Artículo 47 Cesión de derechos en virtud de un contrato de hipoteca 1. El acreedor prendario tiene derecho a transferir a otra persona sus derechos en virtud de un contrato de hipoteca, salvo disposición en contrario del contrato. 2. La persona a quien se hayan transferido los derechos del contrato de hipoteca ocupará el lugar del antiguo acreedor hipotecario en virtud del presente contrato. Las reglas de los artículos 382, ​​384 - 386, 388 y 390 del Código Civil de la Federación de Rusia sobre la transferencia de los derechos del acreedor mediante la cesión de un crédito se aplican a sus relaciones con este acreedor prendario. 3. La cesión por el acreedor prendario de los derechos derivados del contrato de hipoteca a otra persona es válida si a la misma persona se le han cedido los derechos de crédito contra el deudor en virtud de la obligación garantizada por la hipoteca. Salvo prueba en contrario, la cesión de derechos en virtud de un contrato de hipoteca significa también la cesión de derechos en virtud de una obligación garantizada con hipoteca. 4. La cesión de derechos en virtud de un contrato de hipoteca de conformidad con los párrafos 1 y 2 del artículo 389 del Código Civil de la Federación de Rusia debe ser notariada y sujeta al registro estatal de la manera establecida para el registro estatal de transacciones inmobiliarias. 5. No se permite la cesión de derechos en virtud de un contrato de hipoteca o de una obligación garantizada con hipoteca, cuyos derechos estén certificados con hipoteca. Cuando se realiza tal transacción, se reconoce como nula y sin efecto. Artículo 48 Cesión de derechos en virtud de una hipoteca 1. La transmisión de los derechos derivados de una cédula hipotecaria se realiza mediante el endoso sobre ella a favor de otra persona (el titular de la cédula hipotecaria) y la transmisión de la cédula hipotecaria a esta persona. El endoso debe indicar en forma precisa y completa el nombre (título) de la persona a quien se transfieren los derechos de la hipoteca. Se reputan nulos los endosos de una cédula hipotecaria que no contengan tal indicación (dotaciones en blanco). El endoso deberá ser firmado por el acreedor hipotecario indicado en la cédula hipotecaria, y si esta inscripción no fuere la primera, por el dueño de la cédula hipotecaria nombrado en el endoso anterior. 2. Se entiende por transmisión de derechos hipotecarios a otra persona la transmisión por ésta a la misma persona de derechos derivados de una obligación con garantía hipotecaria. El propietario legal de la cédula hipotecaria posee todos los derechos certificados por ella, incluidos los derechos del acreedor hipotecario y los derechos del acreedor en virtud de la obligación garantizada por la hipoteca, independientemente de los derechos del acreedor hipotecario original y de los propietarios anteriores de la cédula hipotecaria. . 3. El tenedor de una cédula hipotecaria se considera legal si sus derechos sobre la cédula hipotecaria se basan en el último endoso y en una serie continua de endosos anteriores sobre él. No se considera propietario legal de la cédula hipotecaria si se prueba que la cédula hipotecaria ha salido de la posesión de cualquiera de las personas que hicieron los endosos, a consecuencia de robo o de otro modo contra la voluntad de esta persona, de los cuales el propietario de la cédula hipotecaria sabía o debía saber al adquirirla. 4. Son nulas las inscripciones en la cédula hipotecaria que prohíban su ulterior transmisión a otras personas. 5. Si un tercero, de conformidad con el párrafo 2 del artículo 313 del Código Civil de la Federación Rusa, ha cumplido completamente la obligación garantizada por una hipoteca para el deudor, tendrá derecho a exigir que el derecho bajo la hipoteca ser transferido a él. Si el acreedor prendario se niega a transferir estos derechos, el tercero puede exigir en juicio la transferencia de estos derechos a sí mismo. Artículo 49 prenda de hipoteca 1. Se puede dar en prenda una cédula hipotecaria transfiriéndola a otra persona (el acreedor prendario de la cédula hipotecaria) para garantizar una obligación en virtud de un contrato de préstamo u otra obligación que haya surgido entre esta persona y el acreedor prendario originalmente designado en la cédula hipotecaria, o su otro propietario legal (prendario hipotecario). 2. En caso de incumplimiento de una obligación garantizada con prenda de un bono hipotecario, el acreedor hipotecario está obligado, a petición del acreedor prendario de la hipoteca, a transmitirle los derechos que le otorga la hipoteca en la forma, en los términos y con las consecuencias previstas por el artículo 48 de esta Ley Federal. En caso de negativa a transferir estos derechos, el acreedor pignoraticio de la cédula hipotecaria podrá exigir judicialmente la cesión de estos derechos a su favor. 3. El acreedor hipotecario de la cédula hipotecaria, a quien se hayan transferido los derechos derivados de la cédula hipotecaria o a quien el tribunal haya cedido los derechos derivados de la cédula hipotecaria, tendrá derecho a ejecutar la cosa hipotecada en los términos del bono hipotecario. El producto de la venta del objeto de la hipoteca se utilizará para pagar la deuda del acreedor hipotecario al acreedor hipotecario, y el monto restante se transferirá al acreedor hipotecario para pagar la deuda que se le debe en virtud de un contrato de préstamo u otra obligación garantizada por un hipoteca sobre hipoteca, a los demás acreedores del pignorante y al propio pignorante de conformidad con el artículo 61 de esta ley federal. 4. El acreedor prendario hipotecario podrá hacer un endoso hipotecario especial sobre el bono hipotecario que dé derecho al acreedor hipotecario a vender la hipoteca después de cierto tiempo para retener del producto el importe de la obligación garantizada por su prenda. Capítulo IX. PRONÓSTICO SOBRE BIENES PRENADOS BAJO UN CONTRATO DE HIPOTECA Artículo 50 Motivos para la ejecución hipotecaria de la propiedad hipotecada 1. El acreedor hipotecario tendrá derecho a exigir la ejecución de los bienes dados en prenda en virtud de un contrato de hipoteca para satisfacer a expensas de estos bienes las reclamaciones a que se refiere el artículo 3 de esta Ley Federal causadas por el incumplimiento o el cumplimiento indebido de una obligación garantizada. por una hipoteca, en particular, el impago o el pago extemporáneo del importe de la deuda en todo o en parte, salvo disposición en contrario del contrato. En caso de discrepancia entre los términos del contrato de hipoteca y los términos de la obligación garantizada por la hipoteca con respecto a las reclamaciones que pueden satisfacerse mediante la ejecución de la propiedad dada en prenda, se da preferencia a los términos del contrato de hipoteca. 2. Salvo disposición en contrario en el contrato de hipoteca, se permite la ejecución de bienes dados en garantía de una obligación que debe cumplirse mediante pagos periódicos en caso de violación sistemática de los términos para hacerlos, es decir, en caso de violación de los términos para hacer pagos más de tres veces en 12 meses, incluso si cada retraso es insignificante. 3. Para las reclamaciones causadas por el incumplimiento o el cumplimiento indebido de una obligación garantizada por una hipoteca, la ejecución hipotecaria de la propiedad dada en prenda no puede imponerse si, de acuerdo con los términos de esta obligación y las leyes federales y otros actos legales de la Federación Rusa aplicable a él (párrafos 3 y 4 del Artículo 3 del Código Civil de la Federación Rusa), el deudor está exento de responsabilidad por tal incumplimiento o cumplimiento indebido. 4. En los casos previstos por los artículos 35, 39 y 41 de esta Ley Federal, el acreedor prendario tiene derecho a exigir el cumplimiento anticipado de la obligación garantizada con hipoteca y, si no se cumple este requisito, a ejecutar la propiedad prendada. , aunque se cumpla debidamente la obligación garantizada por la hipoteca. Artículo 51 Procedimiento judicial de ejecución de bienes hipotecados La ejecución de los créditos del acreedor prendario grava los bienes pignorados en virtud de un contrato de hipoteca por decisión judicial, excepto en los casos en que, de conformidad con el artículo 55 de esta Ley Federal, se permite satisfacer tales créditos sin recurrir a un tribunal. Artículo 52 Jurisdicción y jurisdicción de los casos de ejecución hipotecaria sobre bienes dados en prenda Un reclamo de ejecución hipotecaria sobre la propiedad pignorada en virtud de un contrato de hipoteca se presenta de acuerdo con las reglas de jurisdicción y jurisdicción de los casos establecidos por la legislación procesal de la Federación Rusa. Artículo 53 Medidas para proteger los intereses de otros acreedores pignoraticios, del pignorante ausente y de otras personas 1. Cuando se ejerza ejecución sobre bienes pignorados en dos o más contratos hipotecarios, el acreedor prendario deberá presentar ante el tribunal ante el cual se presente la demanda respectiva prueba del cumplimiento de la obligación prevista en el inciso 4 del artículo 46 de esta Ley Federal. 2. Si de los hechos del caso de ejecución hipotecaria sobre bienes dados en prenda resulta claro que la hipoteca se hizo o debería haberse hecho con el consentimiento de otra persona u organismo, el tribunal ante el que se presente la demanda de ejecución hipotecaria lo notificará a la persona interesada. o cuerpo de este y brindarle la oportunidad de participar en este caso. 3. Las personas que tienen derecho al uso del inmueble dado en prenda en virtud de la ley o del contrato (inquilinos, arrendatarios, familiares del propietario del local de habitación y otras personas) o un derecho real sobre este inmueble (servidumbre, derecho a uso vitalicio y otros derechos) tienen derecho a participar en la consideración del caso de ejecución hipotecaria de la propiedad hipotecada. Artículo 54 Cuestiones resueltas por el tribunal al considerar un caso de ejecución hipotecaria sobre bienes dados en prenda 1. Puede denegarse la ejecución de bienes dados en prenda en virtud de un contrato de hipoteca si el incumplimiento por parte del deudor de la obligación garantizada por la hipoteca es extremadamente insignificante y el importe de los créditos del acreedor prendario como consecuencia de ello es manifiestamente desproporcionado con respecto al valor de los bienes dados en prenda, salvo por el caso previsto por el inciso 2 del artículo 50 de esta Ley Federal. 2. Al dictar sentencia sobre ejecución hipotecaria sobre bienes dados en prenda en virtud de un contrato de hipoteca, el tribunal deberá determinar e indicar en ella: su ejecución. Tratándose de montos calculados en tanto por ciento, se deberá indicar el monto sobre el cual se devengan intereses, el monto de los intereses y el plazo por el cual están sujetos a devengo; 2) la propiedad que es objeto de hipoteca, de cuyo valor se satisfacen los derechos del acreedor hipotecario; 3) la forma de realización del bien objeto de la ejecución; 4) el precio de venta inicial de la propiedad dada en prenda en el momento de su venta. El precio de venta inicial de la propiedad en subasta pública se determina sobre la base de un acuerdo entre el pignorante y el acreedor prendario y, en caso de disputa, por el propio tribunal; 5) medidas para garantizar la seguridad de los bienes antes de su venta, si las hubiere. 3. A petición del deudor hipotecario, el tribunal, si hay razones válidas, tiene el derecho, en la decisión de ejecución de la propiedad dada en prenda, de posponer su ejecución por un período de hasta un año en los casos en que: siempre que el el compromiso no está relacionado con la implementación de actividades empresariales por parte de este ciudadano; - el objeto de la hipoteca es una parcela de tierra de la composición de la tierra agrícola, que está sujeta a esta Ley Federal. Al determinar el período durante el cual se concede un aplazamiento para la venta de los bienes dados en prenda, el tribunal tiene en cuenta, entre otras cosas, el hecho de que el monto de los créditos del acreedor prendario a satisfacerse con el valor de los bienes dados en prenda en el momento del vencimiento de la mora no debe exceder del valor de los bienes dados en prenda según la tasación especificada en el contrato de hipoteca. El aplazamiento de la venta de los bienes dados en prenda no afecta los derechos y obligaciones de las partes bajo la obligación garantizada por la hipoteca de estos bienes, y no libera al deudor de la compensación por las pérdidas del acreedor que hayan aumentado durante la demora, el los intereses debidos al acreedor y la pena. Si el deudor satisface los créditos del acreedor garantizados por la hipoteca dentro del plazo que le concede el aplazamiento, el tribunal, a petición del deudor, anula la decisión de ejecución. 4. No se permite el aplazamiento de la venta de los bienes pignorados si: - puede conducir a un deterioro significativo de la situación financiera del acreedor prendario; - se ha iniciado un proceso contra el pignorante o acreedor prendario para declararlo insolvente (quiebra). Artículo 55 Ejecución extrajudicial de bienes pignorados 1. La satisfacción de los créditos del acreedor prendario a expensas de los bienes pignorados en virtud del contrato de hipoteca, sin acudir a los tribunales, está permitida sobre la base de un acuerdo notarial entre el acreedor prendario y el pignorante, celebrado después de las causales de ejecución hipotecaria sobre el tema de surgió la hipoteca. Un acuerdo para satisfacer los créditos de un acreedor prendario en virtud de un contrato hipotecario posterior es válido si se celebra con la participación de los acreedores prendarios en virtud de contratos hipotecarios anteriores. 2. No se permite la satisfacción de los créditos del acreedor prendario en la forma prevista en el apartado 1 de este artículo si: 1) la hipoteca de un bien requirió el consentimiento o permiso de otra persona o entidad; 2) el objeto de la hipoteca es una empresa como complejo inmobiliario; 3) el objeto de la hipoteca es una propiedad que tiene un valor histórico, artístico o cultural importante para la sociedad; 4) el objeto de la hipoteca es una propiedad que es de propiedad común, y cualquiera de sus dueños no da su consentimiento por escrito o en otra forma establecida por la ley federal para satisfacer extrajudicialmente las reclamaciones del acreedor hipotecario. En estos casos, la ejecución hipotecaria de los bienes dados en prenda se impone por sentencia judicial. 3. En un contrato para satisfacer los créditos del acreedor prendario, celebrado de conformidad con el párrafo 1 de este artículo, las partes pueden prever: 1) la venta de la propiedad prendada por uno de los métodos previstos en el artículo 56 de esta Ley Federal; 2) la adquisición de los bienes pignorados por el acreedor prendario para sí o para terceros con compensación del precio de compra de los derechos del acreedor prendario contra el deudor, garantizados con hipoteca. Dicho contrato no podrá prever la adquisición de la cosa dada en prenda por el acreedor prendario si el objeto de la hipoteca es un terreno. Las reglas de la legislación civil de la Federación Rusa sobre el contrato de compra y venta se aplican al acuerdo sobre la adquisición de la propiedad prendada por el acreedor prendario, y en el caso de la adquisición de la propiedad por parte del acreedor prendario para terceros, también en el contrato de comisión. 4. Al celebrar un acuerdo sobre la satisfacción de los créditos del acreedor prendario de conformidad con el párrafo 1 de este artículo, las partes deben indicar en él: 1) el nombre de la propiedad dada en prenda en virtud del contrato de hipoteca, a expensas de los cuales los créditos del se satisface el acreedor prendario, y el valor de esta propiedad; 2) las cantidades pagaderas al acreedor pignoraticio por el deudor en virtud de la obligación garantizada por la hipoteca y el contrato de hipoteca, y si el pignorante es un tercero, también por el pignorante; 3) el método de venta de la propiedad dada en prenda o la condición para su adquisición por el acreedor prendario; 4) las hipotecas anteriores y posteriores de este inmueble conocidas por las partes en el momento de la celebración del contrato y los derechos reales y de uso de terceros en relación con este inmueble. 5. Un acuerdo extrajudicial sobre la satisfacción de las reclamaciones del acreedor prendario, concluido sobre la base del párrafo 1 de este artículo, puede ser reconocido por el tribunal como inválido sobre la reclamación de la persona cuyos derechos son violados por este acuerdo. Capítulo X. VENTA DE BIENES EN PRENDA FORZOSA Artículo 56 Formas de vender la propiedad prendada 1. Los bienes dados en prenda en virtud de un contrato de hipoteca, que sean adjudicados por sentencia judicial de conformidad con esta Ley Federal, se venderán en venta en subasta pública, salvo en los casos previstos por esta Ley Federal. El procedimiento para realizar subastas públicas para la venta de bienes pignorados en virtud de un contrato de hipoteca está determinado por la legislación procesal de la Federación Rusa, ya que esta Ley Federal no establece otras reglas. 2. Al resolver sobre la ejecución de los bienes pignorados, el tribunal podrá, con el consentimiento del pignorante y del acreedor prendario, establecer en la resolución que los bienes son objeto de venta en subasta. El pignorante y el acreedor prendario pueden prever la misma forma de venta de la propiedad prendada en un acuerdo sobre la satisfacción de los créditos del acreedor prendario fuera de los tribunales, celebrado de conformidad con el párrafo 1 del artículo 55 de esta Ley Federal. No se permite la realización de la propiedad dada en prenda mediante la venta en subasta en los casos en que la recuperación de esta propiedad de conformidad con el párrafo 2 del artículo 55 de esta Ley Federal no puede ser exigida fuera de los tribunales. El procedimiento para la venta de bienes pignorados en virtud de un contrato de hipoteca en una subasta está determinado por las reglas de los Artículos 447 a 449 del Código Civil de la Federación Rusa y esta Ley Federal y, cuando no lo prevén, está determinado por un acuerdo para satisfacer extrajudicialmente los créditos del acreedor hipotecario. 3. En los casos de ejecución hipotecaria del derecho prendado de arrendamiento de bienes inmuebles, se ejerce conforme a las reglas de esta Ley Federal, seguida de la inscripción de la cesión de este derecho. Artículo 57 El procedimiento para la celebración de subastas públicas. 1. Las subastas públicas para la venta de bienes pignorados son organizadas y conducidas por los organismos que, de acuerdo con la legislación procesal de la Federación Rusa, están encargados de la ejecución de las decisiones judiciales, a menos que la ley federal establezca lo contrario. 2. Las subastas públicas para la venta de bienes dados en prenda se llevan a cabo en la ubicación de estos bienes. 3. El organizador de la subasta pública notificará sobre la próxima subasta pública a más tardar un mes antes de su celebración en un periódico, que es el organismo de información oficial de la autoridad ejecutiva del tema relevante de la Federación Rusa, indicando la fecha , hora y lugar de la subasta pública, la naturaleza de la propiedad que se vende y su precio inicial de venta. 4. Las personas que deseen participar en las subastas públicas efectuarán un depósito en la cuantía, plazos y procedimiento que deberá indicarse en el anuncio de las subastas públicas. El monto del depósito no podrá exceder el 5 por ciento del precio de venta inicial de la propiedad dada en prenda. Para las personas que participaron en subastas públicas, pero no las ganaron, el depósito se devuelve inmediatamente después del final de la subasta pública. El depósito también es reembolsable si no se lleva a cabo la subasta pública. 5. La presencia en las subastas públicas para la venta de bienes dados en prenda de personas que no participen en ellas sólo podrá ser limitada por los órganos de la autonomía local en aras del mantenimiento del orden público. En las subastas públicas, en todo caso, tienen derecho a estar presentes las personas que tengan derecho al uso de la cosa enajenada o derechos reales sobre la misma. 6. El ganador de la subasta pública es la persona que ofreció el precio más alto por la propiedad que se vende en la subasta pública. Esta persona y el organizador de la subasta pública firman el día de la subasta el protocolo sobre los resultados de la subasta pública. La evasión de cualquiera de ellos de firmar el protocolo conlleva las consecuencias previstas en el párrafo 5 del artículo 448 del Código Civil de la Federación Rusa. 7. La persona que ganó la subasta pública debe, dentro de los cinco días siguientes a la finalización de la subasta, depositar la cantidad por la que compró la propiedad prendada (precio de compra), menos el depósito pagado anteriormente, a la cuenta indicada por el organizador de la subasta. la subasta pública. Si no se paga esta cantidad, no se devolverá el depósito. 8. Dentro de los cinco días siguientes a la fecha del pago del precio de compra por la persona que ganó la subasta pública, el organizador de la subasta pública concluye un acuerdo de compra y venta con él. Este acuerdo y el protocolo sobre los resultados de las subastas públicas son la base para realizar las inscripciones necesarias en el registro estatal único de derechos sobre bienes inmuebles. Artículo 58 Declarar desierta una subasta pública 1. El organizador de una subasta pública la declarará desierta si: 1) han asistido a la subasta pública menos de dos compradores; 2) no se ha realizado ningún recargo en la subasta pública contra el precio de venta inicial de la propiedad dada en prenda; 3) la persona que ganó la subasta pública no pagó el precio de compra dentro del plazo señalado. Las subastas públicas deberán declararse nulas a más tardar al día siguiente de que se produzca cualquiera de las circunstancias anteriores. 2. Dentro de los diez días siguientes al anuncio del fracaso de la subasta pública, el acreedor prendario tendrá derecho, de común acuerdo con el pignorante, a comprar el bien pignorado a su precio de venta inicial en la subasta pública y compensarlo con el precio de compra reclamaciones garantizadas por la hipoteca de esta propiedad. Las reglas de la legislación civil de la Federación de Rusia sobre el contrato de venta se aplican a dicho acuerdo. Hipoteca en este caso se da por terminado. 3. Si no se ha producido el acuerdo sobre la adquisición de bienes por el acreedor prendario, previsto en el apartado 2 de este artículo, a más tardar un mes después de la primera subasta pública, se celebrará una nueva subasta pública. El precio de venta inicial de los bienes pignorados en subastas públicas reiteradas, si se motivan por las causas previstas en los incisos 1 y 2 del apartado 1 de este artículo, se reduce en un 15 por ciento. Las subastas públicas se realizarán en la forma prescrita por el artículo 57 de esta Ley Federal. 4. En caso de que una subasta pública reiterada sea declarada nula por las causas previstas en el apartado 1 de este artículo, el acreedor prendario tendrá derecho a adquirir (retener) los bienes pignorados a un precio no superior al 25 por ciento inferior a su valor inicial. precio de venta en la primera subasta pública y compensar el precio de compra de sus créditos garantizados por la hipoteca de la propiedad. Si el acreedor ha retenido los bienes pignorados, que por su naturaleza y finalidad no pueden pertenecerle, incluidos los bienes de gran valor histórico, artístico o cultural para la sociedad, un terreno, está obligado a enajenar estos bienes en el plazo de un año de conformidad con con el artículo 238 del Código Civil de la Federación Rusa. 5. Si el acreedor hipotecario no hace uso del derecho a conservar la cosa hipotecada dentro del mes siguiente al anuncio de fracaso de las repetidas subastas públicas, la hipoteca queda resuelta. Artículo 59 Venta de propiedad hipotecada en subasta 1. El organizador de la subasta para la venta de los bienes pignorados es una organización especializada elegida a tal efecto por el acreedor prendario con el consentimiento del acreedor prendario, que actúa sobre la base de un acuerdo con el acreedor prendario y actúa en su nombre o en su nombre. su propio nombre. 2. Se permite la venta de bienes pignorados en una subasta si la subasta está abierta. La venta de bienes pignorados en subasta cerrada está permitida solo en los casos previstos por la ley federal. 3. Dentro de los cinco días siguientes a la fecha de cumplimiento de la demanda de pago de la propiedad por parte de la persona que ganó la subasta, el organizador de la subasta celebra un acuerdo de compra y venta con él. Este acuerdo y el protocolo sobre los resultados de la subasta son la base para realizar las entradas necesarias en el registro estatal unificado de derechos sobre bienes inmuebles. Artículo 60 Terminación de la ejecución hipotecaria de los bienes dados en prenda y su venta 1. El deudor de una obligación con garantía hipotecaria y el pignorante que sea un tercero tendrán derecho a resolver la ejecución de los bienes pignorados, habiendo satisfecho todos los créditos del acreedor prendario garantizado por la hipoteca, cuyo incumplimiento sirvió de base. la base para la ejecución hipotecaria sobre el inmueble, en la medida en que dichas pretensiones tengan por el momento del pago de las cantidades correspondientes. Este derecho podrá ejercerse en cualquier tiempo hasta la venta de los bienes pignorados en pública subasta, remate o licitación, o la adquisición del derecho sobre estos bienes en la forma prescrita por el acreedor prendario. 2. El que exija la extinción de la ejecución del bien pignorado o de su venta estará obligado a reembolsar al acreedor prendario los gastos en que haya incurrido con motivo de la ejecución de dicho bien y de su venta. Artículo 61 Distribución del producto de la venta de bienes pignorados El producto de la venta de bienes pignorados en virtud de un contrato de hipoteca, después de retener de éste las cantidades necesarias para cubrir los gastos relacionados con la ejecución hipotecaria de estos bienes y su venta, se distribuye entre los acreedores pignoraticios que han declarado sus derechos de cobro, otros acreedores del deudor y del deudor mismo. La distribución se lleva a cabo por el organismo que ejecuta las decisiones judiciales, y si la ejecución de la propiedad dada en prenda se impuso extrajudicialmente, por un notario que certificó el acuerdo sobre dicho procedimiento de cobro, de conformidad con las reglas del Artículo 319, párrafo 1 del Artículo 334 y los párrafos 5 y 6 del Artículo 350 del Código Civil de la Federación Rusa, así como el Artículo 46 de esta Ley Federal. Si el objeto de la hipoteca a ejecutar es un bien estatal o municipal, las cantidades a transferir al pignorante en el orden y prelación que determina este artículo se acreditarán al presupuesto correspondiente. Capítulo XI. CARACTERÍSTICAS DE LA HIPOTECA DE TERRENOS Artículo 62 Terrenos que se pueden hipotecar 1. En virtud de un contrato de hipoteca, las parcelas de tierra propiedad de los ciudadanos, sus asociaciones, personas jurídicas y destinadas a la jardinería, la cría de animales, la vivienda individual, la construcción de casas de campo y garajes, las parcelas de terreno familiar de parcelas subsidiarias personales y las parcelas de terreno ocupadas por edificios, edificios o estructuras, en la cuantía necesaria para su mantenimiento económico (soporte funcional). 2. En el caso de copropiedad o copropiedad de los terrenos a que se refiere el apartado 1 de este artículo, sólo podrá constituirse hipoteca sobre un terreno propiedad de un ciudadano o de una persona jurídica, adjudicado en especie de terrenos en común o copropiedad. Artículo 63 Terrenos no sujetos a hipoteca 1. No se permite la hipoteca de tierras que sean de propiedad estatal o municipal, así como tierras agrícolas de la composición de la tierra de organizaciones agrícolas, granjas campesinas (agricultores) y parcelas de campo de granjas subsidiarias personales de conformidad con esta Ley Federal. . 2. No está permitido hipotecar una parte de un terreno, cuyo área es inferior al tamaño mínimo establecido por las regulaciones de las entidades constitutivas de la Federación Rusa y las regulaciones de los gobiernos locales para tierras de varios designados finalidades y usos permitidos. Artículo 64 Hipoteca de un terreno en el que hay edificios o estructuras propiedad del deudor hipotecario 1. A menos que el contrato de hipoteca disponga lo contrario, en caso de hipoteca de un terreno, no se aplica el derecho de prenda sobre los edificios y estructuras del pignorante ubicados o en construcción en este terreno, incluidos los edificios residenciales. A falta de una condición en el acuerdo que establezca que un edificio o estructura ubicada o que se esté construyendo en un terreno que pertenece al deudor prendario se prenda al mismo acreedor prendario, el deudor prendario, al ejecutar la ejecución sobre el terreno, conserva el derecho a este edificio o estructura y adquiere el derecho de uso limitado (servidumbre) de esa parte del sitio, que es necesaria para el uso del edificio o estructura de acuerdo con su propósito. Las condiciones para el uso de esta parte del sitio están determinadas por un acuerdo entre el acreedor prendario y el acreedor prendario y, en caso de disputa, por el tribunal. 2. El acreedor prendario de un terreno tendrá derecho, sin el consentimiento del acreedor prendario, a enajenar los edificios y estructuras que le pertenezcan en ese terreno, a los que, de conformidad con el párrafo 1 de este artículo, el derecho de prenda no se aplica. En caso de enajenación de tal edificio o estructura a otra persona y no hay acuerdo en contrario con el acreedor prendario, los derechos que esta persona puede adquirir sobre el terreno hipotecado están limitados por las condiciones previstas en la parte segunda del párrafo 1. de este artículo. 3. Si un edificio o estructura perteneciente al pignorante de un terreno, ubicado o en construcción en este terreno, se pignora al mismo acreedor prendario, el derecho del pignorante a disponer de este edificio o estructura, las condiciones y consecuencias de la transferencia de los derechos sobre este edificio o estructura a otras personas están determinados por las reglas del Capítulo VI de esta ley federal. Artículo 65 Construcción por el pignorante de edificios o estructuras en el terreno hipotecado 1. En un terreno pignorado en virtud de un contrato de hipoteca, el pignorante tendrá derecho, sin el consentimiento del acreedor prendario, a levantar edificios o estructuras de acuerdo con el procedimiento establecido, salvo disposición en contrario del contrato de hipoteca. Estos edificios y estructuras no están sujetos al derecho de prenda, y el pignorante podrá disponer de ellos, en los términos del inciso 2 del artículo 64 de esta Ley Federal. Si la construcción por el deudor hipotecario de un edificio o estructura en un terreno hipotecado implica o puede implicar un deterioro de la garantía otorgada al acreedor prendario por la hipoteca de dicho terreno, el acreedor prendario tendrá derecho, de conformidad con el párrafo 2 del artículo 450 del Código Civil de la Federación Rusa, para exigir una enmienda al contrato de hipoteca, incluso, si es necesario, mediante la extensión de la hipoteca sobre el edificio o estructura erigido. 2. La erección de edificios o estructuras en un terreno hipotecado, si los derechos del acreedor hipotecario están certificados por una hipoteca, solo se permite si el derecho del acreedor prendario a esto está previsto en la hipoteca, sujeto a las condiciones que se establecen. reflejada en ella. Artículo 66 Hipoteca de un terreno en el que hay edificios o estructuras propiedad de terceros Si se constituye una hipoteca sobre un terreno en el que se encuentra un edificio o estructura que no pertenece al pignorante, sino a otra persona, cuando el acreedor prendario impone la ejecución sobre este terreno y su venta, los derechos y obligaciones que el pignorante tenía como el propietario de la transferencia de la parcela al adquirente de la parcela. Artículo 67 Valoración de un terreno en caso de su hipoteca La valoración de un terreno no puede fijarse en un contrato de hipoteca por debajo de su precio estándar. Una copia del plano (dibujo de los límites) de esta parcela, emitido por el comité pertinente sobre recursos y ordenamiento territorial, debe adjuntarse al contrato de hipoteca de una parcela como anexo obligatorio. Artículo 68 Peculiaridades de la Ejecución Hipotecaria de Terrenos Hipotecados y su Realización 1. El solar adquirido mediante venta en subasta pública, remate o concurso está sujeto a los requisitos de uso permitido. Una persona que haya adquirido un terreno vendiéndolo en una venta pública, una subasta o por concurso tendrá derecho a cambiar el propósito del terreno solo en los casos previstos por la legislación de tierras de la Federación Rusa, o en el forma prescrita por esta legislación. 2. La venta y adquisición en subasta pública, remate o concurso de terrenos hipotecados se realizará con sujeción a las restricciones establecidas por la ley federal en relación con el círculo de personas que pueden adquirir dichos terrenos. Capítulo XII. CARACTERÍSTICAS DE LA HIPOTECA DE EMPRESAS, EDIFICIOS Y CONSTRUCCIONES Artículo 69 Hipoteca de empresas, edificios o estructuras con el terreno en el que están ubicados Cuando una empresa se hipoteca como un complejo inmobiliario (en lo sucesivo, la empresa), el derecho de prenda se extiende a todos los bienes incluidos en ella (párrafo 2 del artículo 340 del Código Civil de la Federación de Rusia). Se permite la hipoteca de un edificio o estructura sólo con hipoteca simultánea bajo el mismo contrato de la parcela de tierra en la que se encuentra este edificio o estructura, o de una parte de esta parcela que proporciona funcionalmente el objeto pignorado, o del derecho a arrendar este parcela o su parte correspondiente perteneciente al pignorante. El derecho de prenda no se aplica al derecho de uso permanente de la parcela de tierra en la que se encuentra la empresa, edificio o estructura, perteneciente al pignorante. Al ejecutar una empresa, edificio o estructura de este tipo, la persona que adquiere esta propiedad en propiedad adquiere el derecho a utilizar la parcela de tierra en las mismas condiciones y en la misma medida que el propietario anterior (deudor hipotecario) de la propiedad inmueble. Artículo 70 Hipoteca de una empresa como complejo inmobiliario 1. Está permitido hipotecar una empresa con el consentimiento del propietario de los bienes relacionados con la empresa, o de un organismo autorizado por él. Un contrato de hipoteca empresarial celebrado en violación de este requisito es nulo. 2. Si el objeto de la hipoteca es una empresa y el contrato no dispone otra cosa, la propiedad dada en prenda incluye esta empresa activos tangibles e intangibles, incluidos edificios, estructuras, equipos, inventario, materias primas, productos terminados, reclamaciones, derechos exclusivos. 3. La composición de los bienes relacionados con la empresa a hipotecar y la evaluación de su valor se determinan sobre la base de un inventario completo de estos bienes. El acta de inventario, el balance y la conclusión de un auditor independiente sobre la composición y el valor de los bienes relacionados con la empresa son anexos obligatorios al contrato de hipoteca. Artículo 71 Obligaciones que pueden ser garantizadas por una hipoteca de una empresa 1. La hipoteca de una empresa puede garantizar una obligación cuyo monto no sea inferior a la mitad del valor de los bienes relacionados con la empresa. 2. La hipoteca de una empresa garantiza una obligación monetaria que debe cumplirse no antes de un año después de la conclusión del contrato de hipoteca. En caso de que el contrato disponga que la hipoteca de la empresa garantiza una obligación con un plazo de ejecución más corto, el derecho de ejecución sobre el objeto de la hipoteca sobre una obligación incumplida o cumplida indebidamente surge del acreedor prendario después de que haya transcurrido un año desde el fecha de celebración del contrato de hipoteca. Artículo 72 Derechos del pignorante en relación con la empresa pignorada 1. El pignorante tiene derecho a vender, permutar, arrendar, prestar bienes relacionados con la empresa, transferir a la hipoteca y disponer de otro modo de los bienes especificados, así como realizar cambios en la composición de estos bienes, si esto no lo hace. implicar una disminución en lo especificado en el contrato de hipoteca del valor total de la propiedad relacionada con la empresa, y tampoco viola otros términos del contrato de hipoteca. Sin la autorización del acreedor prendario, el pignorante no tendrá derecho a dar en prenda bienes relacionados con la empresa, ni a realizar operaciones encaminadas a la enajenación de bienes inmuebles relacionados con la empresa, a menos que el contrato de hipoteca establezca otra cosa. 2. Si el acreedor prendario de la empresa no toma medidas para garantizar la seguridad de la propiedad prendada, el uso ineficiente de esta propiedad, que puede conducir a una disminución en el valor de la empresa, el acreedor prendario tiene derecho a presentar una demanda ante el tribunal. con una demanda de cumplimiento anticipado de la obligación garantizada por la hipoteca o la introducción del control hipotecario sobre la actividad del pignorante. Por decisión judicial, el acreedor hipotecario puede ser autorizado a través del control hipotecario para: - exigir al acreedor hipotecario que presente periódicamente documentos contables y otros informes, para coordinar preliminarmente cuestiones relacionadas con la celebración de transacciones con bienes relacionados con la empresa; - solicitar al propietario de la propiedad relacionada con la empresa, oa un organismo autorizado por él, una solicitud para rescindir el contrato con el jefe de la empresa; - presentar reclamaciones ante los tribunales para el reconocimiento de las transacciones concluidas por el pignorante como inválidas; - ejercer otros derechos previstos por el control hipotecario sobre las actividades del deudor hipotecario. Artículo 73 Ejecución de una empresa hipotecada 1. Si el pignorante no cumple la obligación garantizada por la hipoteca de la empresa, la ejecución de los bienes pignorados sólo puede imponerse por sentencia judicial. 2. El comprador que haya adquirido una empresa en subasta pública, transmitirá los derechos y obligaciones del propietario de la empresa relacionados con ésta desde el momento del registro estatal de la propiedad de la propiedad adquirida. Capítulo XIII. CARACTERÍSTICAS DE LA HIPOTECA DE CASAS Y APARTAMENTOS Artículo 74 Aplicación de las Reglas sobre Hipoteca de Viviendas y Apartamentos 1. Las reglas de este capítulo se aplicarán a la hipoteca de viviendas unifamiliares, plurifamiliares y viviendas destinadas a residencia permanente, propiedad de ciudadanos o entidades legales. 2. No se permite la hipoteca de viviendas unifamiliares, plurifamiliares y apartamentos de propiedad estatal o municipal. 3. Hoteles, casas de descanso, dachas, casas de jardin y otros edificios y locales no destinados a residencia permanente pueden ser objeto de una hipoteca con carácter general. Las reglas establecidas para la hipoteca de casas y departamentos residenciales no les aplican. 4. En el caso de que el objeto de la hipoteca sea una parte de un edificio de habitación o una parte de un apartamento de uno o más cuartos aislados, se aplicarán las reglas de esta Ley Federal sobre Hipoteca de Edificio de Habitación y Apartamento. dicha hipoteca en consecuencia. 5. La hipoteca de una casa o apartamento residencial propiedad de menores, personas con capacidad limitada o personas incapacitadas, sobre las cuales se ha establecido la tutela o la tutela, se llevará a cabo de la manera establecida por la legislación de la Federación de Rusia para realizar transacciones con el propiedad de los pupilos. ConsultantPlus: nota. El procedimiento para realizar transacciones con la propiedad de los pupilos está regulado por los artículos 37 y 38 del Código Civil de la Federación Rusa. 6. Un contrato de hipoteca cuyo objeto sea una casa o apartamento residencial propiedad de un ciudadano no puede celebrarse a través de un representante, excepto en los casos previstos en el apartado 5 de este artículo. Artículo 75 Hipoteca de apartamentos en un edificio de apartamentos En caso de hipoteca de un apartamento en un edificio residencial de varios apartamentos, partes de las cuales, de conformidad con el párrafo 1 del Artículo 290 del Código Civil de la Federación Rusa, son propiedad compartida común del pignorante y otras personas, el la participación correspondiente en la propiedad común del edificio residencial se considera hipotecada junto con el local residencial. Artículo 76 Hipoteca de edificios residenciales en construcción Cuando se otorgue un préstamo para la construcción de un edificio residencial, el contrato de hipoteca podrá prever la obligación de garantizarse con construcciones en curso y materiales y equipos pertenecientes al pignorante, que estén preparados para la construcción. Artículo 77 Hipoteca de edificios residenciales y apartamentos comprados con un préstamo de un banco u otra organización de crédito 1. A menos que una ley federal o un acuerdo dispongan lo contrario, una casa residencial o apartamento comprado a expensas de un préstamo bancario u otra organización crediticia se considerará como prenda desde el momento del registro estatal del contrato para la compra y venta de una casa residencial o apartamento. El acreedor prendario bajo esta prenda es un banco u otra organización de crédito que ha otorgado un préstamo para la compra de una casa o apartamento residencial. 2. A la prenda de una casa o apartamento residencial que surja sobre la base del párrafo 1 de este artículo, se aplicarán en consecuencia las reglas sobre la prenda de bienes inmuebles que surja en virtud de un acuerdo. Artículo 78 Ejecución hipotecaria de un edificio residencial o apartamento hipotecado 1. La ejecución por el acreedor prendario de la vivienda o apartamento hipotecado y la venta de este inmueble no serán motivo para que el adquirente de la vivienda o apartamento desaloje al pignorante y a los miembros de su familia que convivan en este local, si es el únicamente los locales aptos para residencia permanente de ellos, salvo el caso previsto por el apartado 2 de este artículo. Entre la persona que adquirió la casa o apartamento para uso residencial que fue objeto de hipoteca como consecuencia de su venta, y el propietario anterior de la casa o apartamento para uso residencial o cualquiera de los miembros de su familia que convivan con él, el contrato de arrendamiento de la los locales residenciales ocupados por ellos se concluyen de conformidad con el Código Civil de la Federación Rusa y la legislación de vivienda de la Federación Rusa. Si no se llega a un acuerdo sobre la celebración del contrato, cualquiera de las partes tiene derecho a exigir su celebración y determinación de sus términos en un procedimiento judicial. 2. Después de la ejecución hipotecaria de la casa o apartamento residencial hipotecado y la venta de esta propiedad, el pignorante y los miembros de su familia que convivan con él están obligados, a solicitud del propietario de la casa o apartamento residencial, a desalojar el local ocupado. dentro de un mes, siempre que: - la casa o apartamento residencial haya sido hipotecado en virtud de un contrato de hipoteca para garantizar el reembolso de un préstamo concedido para la compra o construcción de este edificio residencial o apartamento; - los miembros de su familia que viven con el deudor hipotecario dieron antes de la conclusión del contrato de hipoteca, y si se mudaron al edificio residencial o apartamento hipotecado más tarde - antes de mudarse, una obligación notariada de desalojar el edificio residencial o apartamento hipotecado en caso de ejecución hipotecaria. 3. Las personas que residan en casas o apartamentos residenciales hipotecados en virtud de un contrato de trabajo o un contrato de arrendamiento de locales residenciales no estarán sujetos a desalojo por la venta de la casa o apartamento residencial hipotecado. El contrato de arrendamiento celebrado con ellos antes de la celebración del contrato de hipoteca o el contrato de arrendamiento de locales residenciales permanecerá en vigor. Las condiciones para su terminación están determinadas por el Código Civil de la Federación Rusa y la legislación de vivienda de la Federación Rusa. ConsultantPlus: nota. De conformidad con el art. 675 del Código Civil de la Federación de Rusia, la transferencia de propiedad de los locales residenciales ocupados en virtud de un contrato de alquiler no implica la rescisión o modificación del contrato de alquiler de locales residenciales. En este caso, el nuevo propietario se convierte en arrendador en los términos del contrato de arrendamiento concluido previamente. Capítulo XIV. PROVISIONES FINALES Artículo 79 Entrada en vigor de esta Ley Federal 1. Expedir la presente Ley Federal a partir de la fecha de su publicación oficial. 2. Las normas de la Ley de la Federación Rusa "Sobre Prenda" a partir de la fecha de entrada en vigor de esta Ley Federal se aplicarán a la prenda de bienes inmuebles (hipoteca) solo en la medida en que no contradigan esta Ley Federal. Hasta que las leyes federales y otros actos jurídicos de la Federación Rusa se ajusten a esta Ley Federal (puntos 3 y 4 del artículo 3 del Código Civil de la Federación Rusa), estas leyes federales y otros actos jurídicos de la Federación Rusa serán se aplicarán en la medida en que no sean incompatibles con esta Ley Federal. 3. Las reglas de esta Ley Federal se aplicarán a las relaciones que surjan en relación con una prenda de bienes inmuebles (hipoteca) después de su entrada en vigor. Respecto de las relaciones surgidas antes de la entrada en vigor de la presente Ley Federal, la presente Ley Federal se aplicará a aquellos derechos y obligaciones que surjan con posterioridad a su entrada en vigor. 4. Proponer al Presidente de la Federación de Rusia que adapte los actos jurídicos emitidos por él a la presente Ley Federal. 5. Instruir al Gobierno de la Federación Rusa: - adecuar los actos jurídicos emitidos por él a la presente Ley Federal; - adoptar actos jurídicos que garanticen la aplicación de esta Ley Federal. Presidente de la Federación Rusa Boris Yeltsin

Sujeto de la hipoteca (objeto)

Código Civil de la Federación Rusa en el párrafo 1 del art. 334 determina que el objeto de la prenda son los bienes. El término "bienes" debe entenderse como cosas, valores, derechos, dinero.

Una hipoteca es una prenda, cuyo objeto son los bienes inmuebles, que, por regla general, tienen un valor más alto y están en demanda en el mercado en comparación con otras propiedades.

La división de los bienes muebles e inmuebles se remonta al derecho romano y es aceptada por casi todos los ordenamientos jurídicos modernos. En el derecho moderno, los bienes inmuebles conservan un régimen jurídico especial, que implica un procedimiento especial de gravamen y enajenación, registro especial de derechos sobre bienes inmuebles, alguna restricción de estos derechos y control administrativo (ambiental, urbanístico, etc.) sobre su ejecución. .

La definición legislativa del concepto de “bienes inmuebles” se da a conocer en el art. 130 del Código Civil de la Federación de Rusia, según el cual los bienes inmuebles incluyen terrenos, terrenos del subsuelo, cuerpos de agua y todo lo que está firmemente conectado con la tierra, es decir, objetos cuyo movimiento es imposible sin un daño desproporcionado a su propósito, incluidos bosques, plantaciones perennes, edificios, estructuras, así como aeronaves, embarcaciones marítimas, embarcaciones de navegación interior, objetos espaciales sujetos al registro

El concepto dado en el art. 130 del Código Civil de la Federación de Rusia no refleja adecuadamente un objeto legal civil tan complejo como los bienes inmuebles. La legislación no revela el contenido exacto del concepto de "propiedad", que es esencial en relación con los bienes inmuebles.

Las críticas a la definición legislativa del concepto de "bienes inmuebles" se asocian a la incongruencia de clasificar los objetos como inmuebles. De acuerdo con el párrafo 1 del artículo 130 del Código Civil de la Federación Rusa, una cosa puede clasificarse como inmueble si tiene una fuerte conexión con la tierra y la imposibilidad de su movimiento en el espacio sin algún daño. Asimismo, la solidez y la no consumibilidad se señalan como características necesarias de los bienes inmuebles en la teoría del derecho civil.

Un ejemplo de que lejos de todas las cosas enumeradas en el artículo 130 del Código Civil como bienes inmuebles indiscutiblemente tienen todas estas características es una empresa que incluye cosas - productos, materias primas, inventario, pero el régimen inmobiliario también está establecido para ellos por ley. .

Uno de los más interesantes es el problema de la rotación de los bienes hipotecados. El legislador no hace una distinción específica entre el "sujeto" y el "objeto" de una hipoteca, pero la Ley "Sobre Hipoteca" llama a los bienes inmuebles regulados por ella "objetos", y la palabra "objeto" es apropiada para mencionar cuando designar el mismo bien inmueble en el sentido de un elemento de los derechos civiles.

De acuerdo con el artículo 5 de la Ley Hipotecaria, pueden ser objeto de un contrato de hipoteca: terrenos, empresas, así como edificios, estructuras y otros bienes inmuebles utilizados en actividades empresariales (hangares, talleres, etc.); edificios residenciales y apartamentos o partes de edificios residenciales y apartamentos que consisten en una o más habitaciones aisladas; casas de campo, casas de jardín, garajes y otros edificios de consumo. El objeto de una hipoteca también puede ser una construcción sin terminar, que se considera como bienes inmuebles que se están construyendo en un terreno adjudicado. Así, el artículo 76 de la Ley Hipotecaria establece explícitamente que al otorgarse un préstamo para la construcción de un edificio de vivienda, el contrato de hipoteca podrá prever la obligación de garantizarse con las construcciones en curso y los materiales y equipos pertenecientes al deudor hipotecario que estén preparados para construcción. Las embarcaciones aéreas y marítimas, las embarcaciones de navegación interior y los objetos espaciales también pueden estar sujetos a hipoteca, porque si bien no son bienes que estén inextricablemente vinculados a la tierra, pero, como está específicamente previsto en el Código Civil de la Federación Rusa, son clasificados como bienes inmuebles debido a sus especificidades. Además de la propiedad, el objeto de la hipoteca puede ser el derecho de arrendamiento perteneciente al deudor hipotecario. Naúmov. M.: Wolters Kuver, 2008, - pág. Art. 868. A tal prenda se aplicarán las normas generales sobre hipotecas, salvo disposición en contrario de la Ley Hipotecaria y que no contradiga la esencia de la relación de arrendamiento. Así, el derecho de arrendamiento sólo puede hipotecarse con el consentimiento del arrendador. Tampoco se permite dar en prenda tal derecho sin el consentimiento del propietario o de una persona que tenga el derecho de administración económica, si la ley o el contrato prohíben la enajenación de tal derecho sin el consentimiento de estas personas.

Práctica de arbitraje muestra que si se supone que debe hipotecar no las tierras mismas, sino el derecho de arrendamiento, la prohibición de hipotecar dichas tierras se explica por el hecho de que en caso de ejecución sobre el derecho de propiedad prendado pasa a otras personas. La hipoteca del derecho de arrendamiento y la eventual transmisión del derecho de arrendamiento en relación con ésta no implican un cambio en el derecho de propiedad. Según la demandante, la administración violó el art. 63 de la Ley Hipotecaria. El tribunal consideró que el objeto en disputa se encuentra en un terreno propiedad del municipio, por lo que la hipoteca de dicho terreno no sería lícita. En nuestra opinión, hasta que no se levante la prohibición de hipotecar los terrenos de propiedad municipal, es imposible dar en prenda el derecho de arrendamiento de los mismos. También creemos que la prenda del derecho de arrendamiento es imposible si, por ejemplo, el terreno no ha pasado el registro catastral. Esto, a su vez, dará lugar al reconocimiento de la nulidad del contrato por una descripción incorrecta del objeto arrendado.

Los bienes inmuebles que son objeto de un contrato de hipoteca, por regla general, pertenecen al pignorante sobre la base del derecho de propiedad privada o el derecho de gestión económica.

Hay una serie de restricciones previstas por la ley en relación con los bienes que no pueden ser objeto de hipoteca.

En primer lugar, esta propiedad se retira de la circulación. Según el Código Civil, son cosas retiradas de la circulación aquellas que no pueden enajenarse o transferirse libremente de una persona a otra. Tales cosas incluyen principalmente cosas que son propiedad exclusiva del estado (por ejemplo, recursos, instalaciones de producción de defensa, etc.). En segundo lugar, la propiedad que, de acuerdo con la ley federal, no puede ser ejecutada. La lista de dichos bienes de los ciudadanos figura en el Código de Procedimiento Civil. En tercer lugar, los bienes cuya privatización obligatoria esté prevista de acuerdo con el procedimiento establecido por la ley federal, o cuya privatización esté prohibida, no pueden ser objeto de hipoteca. Además, una parte de la propiedad, cuya división es imposible en especie sin cambiar su destino (una cosa indivisible), no puede ser un sujeto independiente de un contrato de hipoteca. La Ley Hipotecaria establece las siguientes restricciones sobre los bienes sujetos a hipoteca. Por lo tanto, si el objeto de un contrato de hipoteca es una propiedad, cuya enajenación requiere el consentimiento o permiso de otra persona o entidad, entonces el mismo consentimiento es necesario para la hipoteca de esta propiedad. Por ejemplo, se puede establecer una hipoteca sobre una propiedad que es propiedad conjunta de los cónyuges solo con el consentimiento por escrito del otro cónyuge que no es parte del contrato de hipoteca Ver: Código de Familia de la Federación Rusa. De conformidad con el apartado 2 del art. 62 de la Ley Federal “Sobre Hipoteca”, en caso de propiedad común compartida o conjunta de terrenos que puedan ser objeto de prenda, la hipoteca solo puede constituirse sobre un terreno de propiedad de un ciudadano o persona jurídica, asignado en especie de tierras que son de propiedad común compartida o conjunta.

El inmueble que es objeto de hipoteca se considera prendado con sus accesorios en su conjunto, salvo disposición en contrario del contrato (cláusula 3, artículo 5 de la Ley Hipotecaria). La pertenencia de una cosa se define como destinada al servicio de otra, cosa principal y el fin general asociado a ella. Por ejemplo, en caso de una hipoteca, las empresas son máquinas herramienta, equipos, cuartos de servicio para el almacenamiento temporal de productos, etc. En estrecha relación con esta norma se encuentra la norma del apartado 4 del art. 5 de la Ley Hipotecaria: una parte de la propiedad, cuya división es imposible en especie (una cosa indivisible), no puede ser un sujeto independiente de hipoteca. Una cosa cuya división en la naturaleza es imposible sin cambiar su finalidad, se reconoce como indivisible (artículo 133 del Código Civil). El carácter imperativo de esta norma se justifica por la esencia misma de la hipoteca como prenda de bienes inmuebles.

Cuando una empresa está hipotecada, la prenda se extiende también a los bienes, incluido el derecho a reclamar y los derechos exclusivos, incluidos los adquiridos durante el período de la hipoteca (inciso 2, artículo 340 del Código Civil).

La opinión de M.M. Orlova, quien señala que las normas jurídicas que rigen el régimen de propiedad de las empresas en relación con los bienes muebles crean ciertas dificultades técnicas y conducen a una deformación de la regulación jurídica de las cosas muebles e inmuebles, ya que las cosas individuales que son muebles funcionan cuando determinar la propiedad de una empresa en el régimen inmobiliario. Llegamos a la conclusión de que tal situación no conduce a una deformación de la regulación jurídica de las cosas, ya que las cosas muebles e inmuebles que forman parte de la empresa forman un solo complejo subordinado a un fin específico y el aislamiento de las cosas muebles por separado. o cosas inmuebles no corresponde a la esencia misma de la empresa.

Análisis legislación actual nos permite concluir que la hipoteca agregada (es decir, una hipoteca sobre varios objetos a la vez) es posible, pero no hay instrucciones exactas al respecto. Para aplicar la legislación de manera uniforme y precisa, es necesario complementar el art. 340 del Código Civil de la Federación de Rusia con la disposición de que un contrato de hipoteca puede estar garantizado por varios objetos inmobiliarios, cada uno de los cuales es un sujeto independiente de garantía de obligación. Al mismo tiempo, la obligación principal debe dividirse en acciones correspondientes al valor de la prenda Kosenko, E. V. Prenda de bienes inmuebles según el derecho civil ruso. disertación para el grado de candidato de ciencias jurídicas. -Sarátov, 2004..

La hipoteca se extiende a todas las mejoras inseparables de la cosa, salvo disposición en contrario del contrato o de la ley.

La Ley Hipotecaria establece ciertos requisitos para las partidas hipotecarias individuales. Por lo tanto, las parcelas de tierra no están sujetas a hipoteca si son de propiedad estatal o municipal, así como las tierras agrícolas de la composición de la tierra de las organizaciones agrícolas, las granjas campesinas y las parcelas de campo de las parcelas subsidiarias personales. Además, no está permitido hipotecar un terreno cuya superficie sea inferior al tamaño mínimo establecido por los reglamentos de las entidades constitutivas de la Federación Rusa y los reglamentos de los gobiernos locales para terrenos de diversos propósitos y permitidos. usar. Si el objeto de la hipoteca es una empresa como complejo inmobiliario, todos los bienes incluidos en ella están sujetos al contrato de hipoteca, a saber: activos tangibles e intangibles, incluidos edificios, estructuras, equipos, inventario, materias primas, productos terminados, derechos de reclamación, derechos exclusivos, a menos que el contrato disponga lo contrario. La hipoteca de edificios y estructuras sólo se permite con la hipoteca simultánea de la parcela de tierra en la que se encuentra este edificio o estructura, o de una parte de esta parcela que proporciona funcionalmente el objeto prendado, o del derecho de arrendamiento de esta parcela o su correspondiente parte perteneciente al deudor.

No se permite la hipoteca de edificios residenciales individuales y de apartamentos y apartamentos en propiedad estatal o municipal Ver: Ley federal del 16 de julio de 1998 N 102-FZ "Sobre hipotecas (prenda de bienes inmuebles)" // SZ RF. 1998. N° 29. Arte. 3400. No está permitido celebrar un contrato de hipoteca sobre una casa o departamento residencial que sea de propiedad privada de los ciudadanos a través de un representante, con excepción de los representantes legales de ciudadanos menores de edad, representantes de personas con capacidad legal limitada e incapaces legales. La hipoteca de un apartamento en un edificio de apartamentos prevé el establecimiento del derecho de prenda y de la parte correspondiente de la participación en la propiedad común del edificio residencial (locales comunes de la casa, estructuras de carga de la casa, mecánica, equipos eléctricos, sanitarios y de otro tipo fuera o dentro del apartamento sirviendo a más de un apartamento).

Al final de la consideración de este tema, podemos concluir: la retirada de la circulación de objetos de derechos civiles o su restricción en la circulación tiene como objetivo proteger, en primer lugar, los intereses públicos.

La importancia misma de algunos objetos inmobiliarios (por ejemplo, terrenos, empresas) para el funcionamiento del estado y la sociedad difícilmente puede sobreestimarse. En este sentido, también es comprensible la voluntad del Estado de limitar la rotación de estos objetos.

Norma Art. 129 del Código Civil de la Federación de Rusia tiene carácter de referencia y determina que los objetos retirados de la circulación deben indicarse directamente en la ley, y los objetos con circulación limitada se determinan de la manera estatutario. Así, el Código Civil permite diversas restricciones a la transmisibilidad de los objetos de los derechos civiles como una oportunidad potencial, que puede implementarse en una variedad de leyes. Hay excepciones a la regla general: las cuestiones de la transferencia de tierras y otros recursos naturales están reguladas por las leyes agrarias (inciso 3 del artículo 129 del Código Civil). La Ley Hipotecaria (inciso 4, artículo 1) establece que la prenda de terrenos, empresas, edificios, estructuras, apartamentos y otros bienes inmuebles sólo puede surgir en la medida en que su circulación esté permitida por las leyes federales. En consecuencia, aquí hay una referencia a una serie de otras leyes especiales relativas, obviamente, a la situación jurídica de los bienes inmuebles individuales. La Cláusula 4, Artículo 1 de la Ley "Sobre Hipoteca" puede interpretarse de acuerdo con el principio "todo lo que no está prohibido directamente está prohibido". Parece que la hipoteca de un objeto se permitirá sólo cuando su rotación esté expresamente permitida por alguna otra ley federal, aunque el Código Civil establece que la prenda de terrenos, empresas, edificios, estructuras, apartamentos y otros bienes inmuebles (hipoteca) se regula la ley hipotecaria (inciso 2, artículo 334).

También cabe destacar el apartado 2 del art. Hipoteca de bienes retirados de la circulación, bienes sobre los cuales no se puede imponer la ejecución de acuerdo con la ley federal, así como bienes respecto de los cuales se prevé la privatización obligatoria de acuerdo con el procedimiento establecido por la ley federal, o cuya privatización está prohibida, No se permite. Aquí, se ve un enfoque diferente al reflejado en el párrafo 4 del artículo 1 Ver: Ley Federal del 16 de julio de 1998 N 102-ФЗ "Sobre Hipoteca (Prenda de Bienes Raíces)" // СЗ RF. 1998. N° 29. Arte. 3400. En el apartado 2 del art. 6 de la Ley Hipotecaria presenta una lista bastante clara de restricciones. De esta disposición se desprende que la Ley Hipotecaria asume, no obstante, la tarea de regular la rotación hipotecaria de los objetos, aunque de forma bastante general, lo que se refleja en contradicción con el apartado 4. Articulo 1.

El apartado 1 del art. 6 de la Ley Hipotecaria define al deudor hipotecario como propietario de la cosa dada en prenda o como poseedora de ella en derecho de gestión económica. Esta lista parece ser exhaustiva. El derecho de propiedad es una combinación de tres componentes: posesión, uso y disposición (artículo 209 del Código Civil). La ausencia de uno de los componentes del propietario lo priva de tal condición en el sentido legal.

La prenda puede aplicarse a los bienes que puedan pasar a ser propiedad del pignorante en el futuro (inciso 6 del artículo 340 del Código Civil).

La prenda por el propietario de su parte en copropiedad común no requiere el consentimiento de los demás propietarios (inciso 2, artículo 7 de la Ley Hipotecaria), y la prenda de bienes que se encuentren en copropiedad común (es decir, sin determinando la participación de cada uno de los propietarios en el derecho de propiedad) sólo si el consentimiento de todos los propietarios. Además, en caso de ejecución hipotecaria de tales bienes (que son de propiedad común), se aplican las reglas de los artículos 250 y 255. Código Civil de la Federación de Rusia sobre el derecho de suscripción preferente a la compra propiedad de otros propietarios, y sobre la ejecución hipotecaria de una parte del derecho de propiedad común, con excepción de los casos de ejecución hipotecaria de una parte del derecho de propiedad de la propiedad común de un edificio residencial (artículo 290 del Código Civil).

Creemos que la separación de los inmuebles del resto de la propiedad se explica no sólo por la importancia que tienen para la economía del país los recursos naturales disponibles, la estrecha relación con los inmuebles, por ejemplo, con la tierra, sino también por el hecho de que bienes raíces incluye los objetos más valiosos y significativos. Esto requiere su registro especial en la circulación civil, lo que se refleja en las peculiaridades del contenido de muchas relaciones jurídicas, el procedimiento especial y la forma de celebrar contratos, cuyo objeto son los bienes inmuebles. Algunas relaciones jurídicas pueden tener únicamente bienes inmuebles como objeto, por ejemplo, una hipoteca.

Otra característica que conviene aclarar. Lo dispuesto en el inciso 3 del apartado 1 del art. 351 del Código Civil de la Federación Rusa, que establece que en caso de destrucción de la cosa prendada o terminación del derecho prendado, si el pignorante no usó el derecho para reemplazar el objeto de la prenda. (Cláusula 2, Artículo 345 del Código Civil de la Federación Rusa). La propia regla del apartado 2 del art. 345 del Código Civil de la Federación Rusa. La muerte del sujeto de la prenda, al parecer, siempre significa la extinción del derecho de prenda. Cuando el pignorante entrega en prenda una nueva cosa, surgirán nuevas relaciones jurídicas prendarias entre las partes. De acuerdo con el Concepto para el Desarrollo de la Legislación sobre la Ley de la Propiedad, el Legislador debe decidir si las partes deben celebrar un nuevo contrato de prenda debido a la sustitución del objeto de la prenda, o si el contrato de prenda anterior se aplicará al nuevo objeto. y perfeccionamiento de la legislación civil / El proyecto fue recomendado por el Presidium del Consejo para su publicación con fines de discusión (Acta No. 3 de fecha 18 de marzo de 2009).

Análoga cuestión se plantea en caso de cambio del objeto de la prenda por sus propiedades naturales o por acciones de terceros, dando lugar a la aparición de un nuevo objeto de giro.

Como resultado del estudio de este capítulo, el estudiante debe: saber

• esencia y tipos de préstamos hipotecarios;
• una lista de actos normativos y jurídicos que regulan los préstamos hipotecarios;
• modelos de préstamos hipotecarios;
• esquema y participantes de préstamos hipotecarios;
• métodos de amortización de préstamos hipotecarios;
• los conceptos de "ratio de endeudamiento hipotecario", "constante hipotecaria"; ser capaz de
• distinguir un préstamo hipotecario de otros tipos de préstamos;
• definir diferentes tipos préstamos hipotecarios;
• caracterizar los principales tipos de préstamos hipotecarios;
• determinar el coeficiente de endeudamiento hipotecario, la constante hipotecaria; propio
• habilidades para calcular un pago de anualidad estándar;
• información sobre el estado de los préstamos hipotecarios en la Federación Rusa;
• terminología y vocabulario especial de este tema.

Esencia y tipos de préstamos hipotecarios

Una de las formas de préstamo activamente utilizadas por las entidades económicas en la actualidad es el préstamo hipotecario. Hipoteca - este es un crédito o préstamo otorgado por un período de tres años o más por un banco (institución de crédito) o una persona jurídica (institución no crediticia) a una persona jurídica o persona física para la adquisición de un objeto inmobiliario garantizado por el adquirido bienes como garantía de una obligación. Un préstamo hipotecario se emite en las condiciones de pago, urgencia y reembolso, así como con un control estricto sobre el uso de los fondos del crédito. La propiedad exclusiva de una hipoteca y la mejor garantía de un préstamo es el derecho del prestamista a disponer de los bienes inmuebles del prestatario a su propia discreción en caso de incumplimiento por parte de éste en el pago de los préstamos.

Término hipoteca apareció por primera vez en Antigua Grecia a principios del siglo VI. ANTES DE CRISTO. (fue introducido por Archon Solon) y se asoció con asegurar la responsabilidad del deudor al acreedor por ciertas tenencias de tierra. Para hacer esto, se redactaron obligaciones y se colocó un pilar en el borde de la tierra perteneciente al prestatario con una inscripción de que la propiedad especificada sirve como garantía para el crédito del acreedor en la cantidad nombrada. Sobre tal pilar, llamado "hipoteca" (del griego. hipoteca- soporte, soporte), se anotaron todas las deudas del propietario de la tierra.

Más tarde se empezaron a utilizar libros especiales llamados libros hipotecarios para este fin. Ya en la antigua Grecia se brindaba publicidad, permitiendo a cada interesado conocer libremente el estado de un determinado inmueble. La institución de la hipoteca recibió un nuevo desarrollo en el Imperio Romano. en el siglo primero ANUNCIO Se crearon instituciones hipotecarias que otorgaban préstamos a particulares con garantía inmobiliaria.

En nuestro país, el concepto de "hipoteca" apareció por primera vez en la legislación rusa en la Ley de la Federación Rusa del 29 de mayo de 1992 No. 2872-1 "Sobre Prenda". En arte. 42 de esta Ley, se da la siguiente definición de hipoteca: “La hipoteca se reconoce como prenda de una empresa, edificios, edificio, edificio u otro objeto, directamente conectado a tierra, junto con el terreno correspondiente o el derecho de uso.

El siguiente paso en el desarrollo de la legislación sobre préstamos hipotecarios fue la adopción del Código Civil de la Federación de Rusia, que entró en vigor el 1 de enero de 1995. El Código estableció reglas generales para garantizar préstamos con una prenda de bienes inmuebles, una disposición sobre el derecho de dominio y otros derechos reales sobre locales de habitación, causales de ejecución sobre los inmuebles de habitación hipotecados.

Posteriormente, se adoptó una ley especial que regula los préstamos hipotecarios: la Ley Federal No. 102-FZ del 16 de julio de 1998 "sobre hipotecas (prenda de bienes inmuebles)" (en adelante, la Ley Hipotecaria). Se define acuerdos hipotecarios como un acuerdo en virtud del cual el acreedor prendario, que es acreedor de una obligación garantizada por una hipoteca, tiene derecho a recibir la satisfacción de sus derechos pecuniarios contra el deudor en virtud de esta obligación del valor de los bienes inmuebles pignorados de la otra parte - el prendario, predominantemente sobre los demás acreedores del prendario, con las excepciones establecidas por la ley federal (p. 1 art. 1).

El evento más importante en el desarrollo del mercado hipotecario en la Federación Rusa fue el Decreto del Gobierno de la Federación Rusa del 11 de enero de 2000 No. 28 "Sobre las medidas para desarrollar el sistema de préstamos hipotecarios para vivienda en la Federación Rusa", que aprobó el Concepto para el Desarrollo del Sistema de Préstamos Hipotecarios para Vivienda en la Federación Rusa. Determinó la estrategia del Estado en la formación y desarrollo de la esfera de los préstamos hipotecarios y describió en detalle la formación del sistema y el mecanismo organizativo y económico para atraer recursos crediticios a esta área.

Un intento del estado de mejorar las condiciones de vida de sus ciudadanos fue el programa federal "Vivienda", aprobado por el Decreto del Gobierno de la Federación Rusa del 17 de septiembre de 2001 No. 675 "Sobre el Programa Federal de Destino "Vivienda" para 2002-2010”.

Sobre la base de los resultados de la primera etapa de la implementación del FTP "Vivienda", teniendo en cuenta la entrada en vigor de un paquete de leyes federales sobre la formación de un mercado de vivienda asequible en relación con la implementación del proyecto nacional "Asequible y vivienda confortable para los ciudadanos rusos" y la creación del Consejo Nacional sobre política de vivienda en el Decreto Federal Target del Gobierno de la Federación Rusa del 31 de diciembre de 2005 No. 865 "Sobre medidas adicionales para la implementación del Programa Federal Target “Vivienda” para 2002-2010” introdujo los cambios oportunos que llevaron a la modernización de los subprogramas de la FTP “Vivienda”.

La segunda fase de la implementación de la FTP "Vivienda" se llevó a cabo en 2006-2010. y dispuso la continuación de las reformas iniciadas en el sector de la vivienda y la implementación de un conjunto de medidas en el marco del proyecto nacional prioritario "Vivienda asequible y confortable para los ciudadanos de Rusia". Esta etapa de la implementación de la FTP “Vivienda” está dirigida a la implementación de los subprogramas “Dotación de terrenos con infraestructura comunal para la construcción de vivienda”; “Modernización de las instalaciones de infraestructura pública”; "Provisión de vivienda para familias jóvenes"; "Cumplimiento de las obligaciones estatales de proporcionar vivienda a las categorías de ciudadanos establecidas por la ley federal". Estos subprogramas son medidas destinadas a implementar las principales áreas prioritarias del proyecto nacional y están diseñados para resolver una de las tareas principales: estabilizar el equilibrio entre la oferta y la demanda en el mercado de la vivienda.

Se amplía el plazo para la implementación del FTP “Vivienda” y sus subprogramas para el período 2011-2015. Al mismo tiempo, junto con los subprogramas y medidas del programa federal previamente existentes, se han agregado nuevas áreas de provisión de vivienda.

El siguiente paso en el desarrollo del sistema de préstamos hipotecarios fue la adopción en 2003 de la Ley Federal del 11 de noviembre de 2003 No. 152-FZ "Sobre títulos hipotecarios" (en adelante, la Ley de títulos hipotecarios). La presencia de esta Ley es necesaria para el normal desarrollo y funcionamiento de un sistema dual de crédito hipotecario.

Un hecho significativo que influyó en la formación del mercado de préstamos hipotecarios para vivienda es el Concepto para el Desarrollo de un Sistema Unificado para el Refinanciamiento de Préstamos Hipotecarios para Vivienda en Rusia aprobado por el Gobierno de la Federación Rusa el 30 de junio de 2005.

Por lo tanto, en nuestro país, el procedimiento de préstamo hipotecario está regulado por la Ley Hipotecaria, la segunda parte del Código Civil de la Federación Rusa y otros actos legislativos.

Hipoteca es una forma de otorgar un prestamo iod prenda de bienes raices. El sistema de crédito hipotecario incluye dos áreas:

• 1) provisión directa de préstamos hipotecarios a entidades comerciales y la población;
• 2) venta de préstamos hipotecarios en el mercado secundario (obligaciones hipotecarias).

En el primer caso, los bancos hipotecarios emiten un préstamo hipotecario para cubrir grandes costos de capital, nuevas construcciones y la adquisición de bienes inmuebles. La segunda dirección la llevan a cabo las sociedades financieras, fondos que compran activos de los bancos hipotecarios garantizados con una prenda de propiedad y luego emiten valores (bonos, certificados de participación) en su propio nombre para asegurar la atracción adicional de recursos para préstamos.

Las relaciones crediticias se construyen sobre los principios de: uso específico, seguridad, urgencia, pago, reembolso. El uso previsto del préstamo se confirma mediante documentos proporcionados por el prestatario. Los principales tipos de garantía de préstamo son: fianza, garantía, prenda, seguro de responsabilidad del prestatario por impago del préstamo. Un préstamo hipotecario está garantizado por una prenda por parte del prestatario de un bien inmueble y derechos de propiedad, que sirven como prenda para que el prestamista reembolse total y oportunamente el préstamo recibido por el deudor y pague los intereses que le corresponden. La confirmación de reembolso es la provisión por parte del prestatario de documentos sobre su solvencia.

Un préstamo hipotecario hace lo siguiente funciones".

• la función del mecanismo financiero para atraer inversiones en el ámbito de la producción material;
• la función de asegurar el retorno de los fondos prestados;
• la función de estimular la rotación y redistribución de bienes inmuebles, cuando otros métodos (compraventa, etc.) no sean económicamente viables o jurídicamente imposibles;
• la función de formar un capital ficticio de varios niveles en forma de hipotecas, derivados de valores respaldados por hipotecas, etc.

Así que desde un punto de vista económico hipoteca - ego es un instrumento de mercado para la circulación de derechos de propiedad sobre objetos inmobiliarios, lo que permite atraer recursos financieros adicionales para la implementación de cualquier proyecto, y desde un punto de vista legal, una hipoteca consiste en gravar los derechos de propiedad de bienes inmuebles objetos cuando se dan en prenda.

En la actualidad, se han desarrollado muchos tipos de préstamos hipotecarios en el mundo, los cuales difieren según los esquemas de emisión, repago y servicio (Cuadro 4.1).

tipos de prestamos hipotecarios

Signo de clasificación	Tipos de préstamo
	Bienes raíces	Tierra; empresas, así como edificios, estructuras, etc.; edificios residenciales, apartamentos y sus partes; embarcaciones aéreas y marítimas, embarcaciones de navegación interior y naves espaciales
	Construcción en proceso de bienes raíces	Edificio; estructuras
tipo de prestamista	Por estado	Banco; no bancario
	Pero accesorios	Expresar; privado; público
	Por grado de especialización	Universal; especializado
tipo de prestatario	Objeto del préstamo	Préstamos otorgados a desarrolladores; préstamos proporcionados directamente al futuro propietario
	Grado de afiliación de los prestatarios	Préstamos proporcionados: empleados bancarios; empleados de empresas - clientes de la bicicleta; clientes de empresas inmobiliarias; personas que viven en esta región; todo el mundo
Método de amortización de la deuda	préstamo hipotecario permanente
	Préstamo con cuotas variables	Préstamos con pago de bola; préstamos de primavera; préstamos con participación (préstamos hipotecarios que prevén el interés financiero del prestamista); préstamos con pagos crecientes; préstamos de anualidad inversa; préstamos de tasa variable; vuelco canadiense; hipoteca definitiva; prestamos con interes agregado
Forma de conceder un préstamo	modelo europeo; modelo americana

Signo de clasificación	Tipos de préstamo
Posibilidad temprano reembolso	Con derecho a amortización anticipada; sin derecho a reembolso anticipado; con derecho a la devolución anticipada sujeto al pago de una multa
Tipo de tasa de interés	Préstamo con una tasa de interés fija; préstamo de tasa variable
Método de refinanciación	Emisión de bonos hipotecarios; preahorros de los prestatarios, subsidios del gobierno; fondos propios, prestados y prestados (incluidos préstamos de organizaciones internacionales); vender hipotecas a una agencia hipotecaria o a un gran banco hipotecario
Propósito del préstamo	Préstamo de vivienda	Adquisición de vivienda terminada en un edificio de departamentos; construcción, reconstrucción, revisión; construcción y compra de viviendas terminadas con fines de inversión
	Desarrollo de la tierra
	Desarrollo agrícola
	Desarrollo de producción
	Préstamos garantizados por bienes inmuebles existentes para diversas necesidades del prestatario
Términos y propósito de solicitar un préstamo	Préstamo a corto plazo (necesidad actual de fondos); préstamo a largo plazo (financiación de la construcción de capital, reconstrucción, desarrollo de la tierra)

El objeto de la hipoteca pueden ser los siguientes bienes (Art. 5 Ley Hipotecaria).

• 1. Bienes inmuebles especificados en el párrafo 1 del art. 130 del Código Civil de la Federación de Rusia, cuyos derechos se registran de la manera establecida para el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él, que incluyen:
  • tierra;
  • empresas, así como edificios, estructuras y otros bienes inmuebles utilizados en actividades comerciales;
  • edificios residenciales, apartamentos y partes de edificios residenciales y apartamentos, que consisten en una o más habitaciones aisladas;
  • casas de campo, casas de jardín, garajes y otros edificios de consumo;
  • embarcaciones aéreas y marítimas, embarcaciones de navegación interior y objetos espaciales.
• 2. Las construcciones en curso de bienes inmuebles que se construyan en un terreno destinado a la construcción de acuerdo con el procedimiento establecido por la ley, incluidas las edificaciones y estructuras.

La prenda de terrenos, empresas, estructuras, apartamentos y otros bienes inmuebles sólo puede surgir en la medida en que su circulación esté permitida por las leyes federales.

La parte de la propiedad, cuya división es imposible sin cambiar su objeto (cosa indivisible), no puede ser objeto autónomo de hipoteca. No se permiten hipotecas en relación con:

• parte del terreno que, teniendo en cuenta su tamaño, no puede ser utilizado como un terreno independiente de conformidad con la designación de terreno de la categoría correspondiente;
• salas de estar que forman parte de la casa o apartamento del propietario de esta casa o apartamento;
• una empresa con respecto a la cual se ha iniciado un caso de quiebra o se ha tomado una decisión sobre liquidación o reorganización.

Se constituye una hipoteca sobre bienes que pertenecen al pignorante en razón de la propiedad o de la gestión económica. Los bienes sobre los que se ha constituido una hipoteca quedarán en poder del pignorante en su posesión y uso.

Se puede constituir hipoteca sobre bienes que se encuentran en copropiedad común (sin determinar la participación de cada uno de los propietarios en el derecho de propiedad), con el consentimiento de todos los propietarios. El consentimiento debe darse por escrito.

El objeto de la hipoteca se determina en el contrato, indicando su nombre, ubicación y descripción suficiente para identificar a este sujeto.

Según el art. 43 de la Ley Hipotecaria, los bienes pignorados en virtud de un contrato de hipoteca para garantizar el cumplimiento de una obligación (hipoteca anterior) pueden ser pignorados para garantizar el cumplimiento de otra obligación del mismo u otro deudor con el mismo u otro acreedor hipotecario (hipoteca posterior). La secuencia de los acreedores hipotecarios se establece sobre la base de los datos del Registro Estatal Unificado de Derechos sobre Bienes Inmuebles y Operaciones sobre los mismos en el Momento de la Originación de la Hipoteca.

Se permite una hipoteca posterior si no está prohibida por contratos de hipoteca anteriores sobre la misma propiedad, cuya validez no ha cesado en el momento en que se celebró el contrato de hipoteca posterior. Si el contrato de hipoteca anterior establece las condiciones en las que se puede celebrar un contrato de hipoteca posterior, este último debe celebrarse de conformidad con estas condiciones.

Las personas físicas y jurídicas y los bancos comerciales pueden actuar como prestamistas y prestatarios en los préstamos hipotecarios.

Por tipo de prestatario Como sujetos de préstamo, los préstamos hipotecarios se dividen en:

• préstamos otorgados a promotores y constructores;
• préstamos proporcionados directamente al futuro propietario;
• según el grado de afiliación de los prestatarios.

miembros préstamos hipotecarios: bancos (verifique la solvencia del prestatario) y organizaciones no bancarias; compañías de seguros (obligadas a asegurar los riesgos derivados del proceso de concesión de créditos hipotecarios); empresas de tasación (estimar el valor de mercado del apartamento).

Dependiendo del método de depreciación, se distinguen los siguientes: tipos de prestamos

préstamo hipotecario permanente- la forma más simple de crédito. Este préstamo se caracteriza por un período de préstamo fijo y una tasa de interés fija. Es típico de países con baja inflación, préstamos a largo plazo e implica reembolsos iguales (amortización) a intervalos regulares (por ejemplo, una vez al mes). Por lo tanto, dichos préstamos se clasifican como autoabsorbentes.

El pago de la anualidad estándar se calcula usando la fórmula

donde P - el monto del pago de la anualidad mensual; K - el monto del préstamo; i- tasa de interés del período (mes, año); PAG- número de períodos de pago (meses, años).

Determinar el monto del pago de la anualidad. Tasa de interés - 20% anual. El monto del préstamo es de 1 millón de rublos. Plazo del préstamo - 5 años. Los pagos se realizan una vez al año.

Decisión.

Usamos la fórmula (4.1):

Préstamos con cuotas variables no pertenecen al número de autoamortizables y prevén distintos plazos de amortización de principal e intereses, así como otras condiciones adicionales. Estos préstamos incluyen préstamos de pago global, suponiendo un pago final único (ball) o con un desglose de un pago único. Se subdividen:

• Los préstamos de solo interés son un tipo de préstamo con pago global que prevé un pago global del capital al final del plazo y pagos regulares de interés durante la vigencia del préstamo. Tal préstamo también se llama hipoteca diferida;
• préstamos con congelación del pago de intereses hasta el vencimiento del préstamo, que no prevén pago alguno, tanto en amortización de principal como de intereses. El reembolso del préstamo y los intereses capitalizados sobre el mismo se realizan al final del plazo del préstamo. El uso de tales préstamos es bastante costoso y, por lo tanto, limitado. Son recurridas principalmente por especuladores de tierras que cuentan con la venta de un terreno al final del plazo por un monto que les permita pagar un préstamo, intereses y utilidades de la venta;
• los préstamos con amortización parcial y pago final global implican pagos periódicos parciales tanto de principal como de intereses, así como un pago único del monto restante de la deuda;
• Los préstamos con pago escalonado sólo de la deuda principal implican la realización de pagos de los montos principales y un pago único, incluyendo la deuda para pago de intereses.

Préstamos de primavera implican pagos regulares para pagar el principal de la deuda. Por ejemplo, durante los primeros cuatro años solo se pagan intereses y en los siguientes tres años se pagan intereses y capital.

Préstamos que involucran utilizados en la financiación de bienes inmuebles rentables. Este préstamo está cerca de un préstamo autoabsorbente, pero supone que el prestamista, que recibe regularmente el principal y los intereses, también participa en los ingresos del objeto. La participación del prestamista puede ser diferente: puede reclamar una parte del excedente de la renta, una parte del excedente del resultado neto de explotación (préstamo con participación en la renta), parte de la plusvalía o producto recibido de la venta de bienes inmuebles (préstamo con participación en la plusvalía), etc.

Préstamos con pagos crecientes(con anualidad creciente) prevén pagos igualmente variables durante todo el período y los utilizan los propietarios de bienes inmuebles arrendados con la expectativa de que los pagos aumenten anualmente o en otros intervalos. Dichos préstamos se utilizan para prestar a familias jóvenes que tienen menos ingresos al comienzo del período del préstamo que al final.

Préstamos de anualidad inversa, por el contrario, implican una reducción de los pagos pero un préstamo al final del plazo o su extinción. En este sentido, son comparables a los préstamos congelados. Dichos préstamos se utilizan para financiar a los propietarios mayores.

Préstamos a tasa variable, generalmente "vinculados" a uno de los índices del mercado monetario, inflación, moneda, etc., le permiten pagar un préstamo a una tasa variable con restricciones en sus valores mínimo y máximo. Los cambios en las tasas afectan los términos de los préstamos.

vuelco canadiense caracterizado por tasas de interés variables a intervalos predeterminados (por ejemplo, cada cinco años). Una variación de este tipo de préstamo es un préstamo con tasa negociada, que se diferencia en que, además de la frecuencia de los pagos, las tasas de interés marginales se negocian por adelantado.

Rescisión de hipotecas tienen varias variedades y son en sí mismos un caso especial de financiación secundaria (junior). La esencia de este tipo de préstamo es que se proporciona un segundo préstamo para bienes inmuebles ya acreditados, cuyos pagos se envían para pagar el primer préstamo. Las tasas de interés de dichos préstamos suelen ser más altas que las del primer préstamo.

Préstamos con tasa de interés añadida prever la asignación de intereses a la deuda principal, y el resultado se divide por el número de períodos de pago para determinar el tamaño del próximo pago.

Según el método de otorgamiento de un préstamo en la historia del desarrollo hipotecario, se distinguen dos modelos principales del mercado de préstamos hipotecarios: europeo y estadounidense.

modelo europeo - Este es un modelo de préstamo hipotecario de un solo nivel, cuya esencia es que el banco, después de haber emitido un préstamo, lo refinancia de forma independiente mediante la emisión de sus propios valores (hipotecas, bonos respaldados por hipotecas a largo plazo) de una estructura estándar con el pago del monto principal al final del período de pago (Fig. 4.1). La emisión y circulación de dichos valores se rige por una legislación especial. Los préstamos incluidos en la cobertura hipotecaria permanecen en el balance del banco emisor. Las actividades de los emisores de cédulas hipotecarias están, por regla general, limitadas por ley a la emisión de préstamos hipotecarios y otras operaciones caracterizadas por un bajo grado de riesgo. Ningún otro emisor, excepto los enumerados en la ley, puede emitir valores denominados "hoja hipotecaria". Las actividades de los bancos hipotecarios están estrictamente controladas por el estado y las autoridades de supervisión bancaria.

Arroz. 4.1.

1 - depósito de ahorro; 2 - obtención de un préstamo hipotecario por parte del prestatario; 3 - pago de vivienda bajo contratos de venta o contrato de trabajo (capital propio y prestado); 4 - devolución de un préstamo hipotecario e intereses sobre el mismo; 5 - seguro de vivienda hipotecada; 6 - ingresos por la venta de valores (hipotecas); 7 - ingresos de valores (hipotecas) y su reembolso

La implementación de este modelo prevé la conclusión de los siguientes tipos principales de contratos:

• entre el prestatario y el prestamista, un acuerdo sobre un depósito de vivienda de ahorro, y luego, un contrato de préstamo y un contrato de hipoteca;
• entre el prestatario y la compañía de seguros - contrato de seguro de vivienda hipotecada;
• entre el prestatario y el vendedor (constructor) - un contrato para la venta de viviendas.

Este modelo de préstamo hipotecario ha estado funcionando durante mucho tiempo en varios países de Europa occidental (Dinamarca, Alemania, Francia y, más recientemente), en Polonia, República Checa, Eslovaquia y Hungría.

El ejemplo más llamativo de la aplicación de este esquema es modelo alemán. Se basa en el principio de funcionamiento de los ahorros y préstamos, como las "cajas de ahorro privadas de construcción" alemanas: Bausparkasse, Francés Livret Epargne Alojamiento, Americano Ahorros & préstamos La caja de ahorros de la construcción es una estructura financiera cerrada y comienza sus actividades con la formación de capital autorizado y tiene su propia fuente de fondos (incluido el fondo de vivienda) para emitir préstamos sobre su base. Todos los fondos disponibles de la caja (propios y prestados) se utilizan solo para la implementación de actividades estatutarias, es decir, para financiar la construcción de viviendas y la emisión de préstamos hipotecarios para la compra de apartamentos ya construidos. El depositante tiene la oportunidad de acumular la contribución necesaria para la compra de un apartamento (por ejemplo, en la cantidad del 50% de su valor) durante un período prolongado y luego recibir un préstamo hipotecario para la compra (construcción) de un pre -apartamento seleccionado. En la versión alemana, el papel de un préstamo no es efectivo, sino directamente vivienda, terminada o sin terminar (la llamada hipoteca de construcción).

Las desventajas del modelo alemán son: una elección limitada de locales residenciales, que son construidos por la caja de ahorros de la construcción y pueden ser ofrecidos por el participante); precio fijo, que es determinado por la propia caja; términos de préstamo limitados para tres a cinco años, la imposibilidad de vender el apartamento por parte del prestatario hasta que se salde la deuda.

Otro modelo de préstamo hipotecario es modelo americano de dos niveles, lo cual es común en los países de derecho anglosajón. Su esencia es que el banco, habiendo emitido un préstamo, lo refinancia atrayendo recursos a largo plazo, asignando derechos sobre préstamos hipotecarios ya emitidos a otra institución financiera (operador de mercado secundario, agencias especialmente creadas).

A su vez, las entidades financieras (operadores del mercado secundario, agencias especialmente creadas) pueden tratar los préstamos hipotecarios recibidos de la siguiente manera:

• 1) asignarlos a inversionistas secundarios;
• 2) formar grupos de préstamos hipotecarios uniformes y vender dichos grupos indivisibles de hipotecas o derechos de participación (acciones) en dichos grupos a inversores secundarios;
• 3) emitir y colocar valores respaldados por hipotecas (tales como bonos respaldados por hipotecas o certificados de participación hipotecaria).

Este sistema es muy común en USA. Un diagrama simplificado del modelo americano de una estructura de dos niveles se muestra en la fig. 4.2. Los préstamos hipotecarios emitidos son luego asignados a agencias hipotecarias especializadas. Habiendo redimido los préstamos de los bancos a su valor nominal, las agencias hipotecarias los combinan en grupos y emiten sus propias obligaciones de deuda garantizadas por ellos. Los prestatarios pagan dinero a los bancos como pago por el préstamo recibido, y los bancos transfieren estos fondos, reteniendo comisiones, al agente hipotecario, quien paga los ingresos de ellos a los tenedores de títulos hipotecarios.

Arroz. 4.2.

• 1 - contrato de préstamo; 2 - contrato de hipoteca; 3 - contrato de seguro de vivienda hipotecada; 4 - contrato de venta o contrato;
• 5 - acuerdo general entre el prestamista y la agencia hipotecaria; b - contrato de agencia;
• 7 - acuerdo de cesión; 8 - un acuerdo sobre el procedimiento para realizar transacciones con valor

papeles de agencia hipotecaria; 9 - contrato de seguro de riesgo empresarial; 10 - contratos de compraventa de valores

Al implementar un modelo de préstamos hipotecarios de dos niveles, se proporciona una conclusión:

• contrato de préstamo y contrato de hipoteca entre el prestatario y el prestamista;
• contratos de compraventa de vivienda entre el prestatario y el vendedor (constructor);
• contratos de seguro de vivienda hipotecada entre el prestatario y la compañía de seguros;
• contratos de seguro de riesgo empresarial entre una compañía de seguros y una agencia hipotecaria;
• contratos de cesión del derecho a reclamar por préstamos hipotecarios entre el prestamista y la agencia hipotecaria;
• contratos de administración fiduciaria de los derechos de crédito adquiridos.

La elección de un modelo de dos niveles se explica no sólo por los intereses estatales, sino también por las peculiaridades del concepto de propiedad en el ordenamiento jurídico anglosajón, que implica su escisión. Para una misma propiedad, es posible establecer varios títulos de propiedad y dividir el contenido del derecho de propiedad entre diferentes personas. El objeto de los derechos de propiedad en los países del ordenamiento jurídico angloamericano puede ser el propio derecho.

El concepto de hipoteca monge) en el derecho civil estadounidense (y el derecho civil inglés) no coincide del todo con el concepto de hipoteca en el derecho civil de los países de Europa continental. En particular, tanto los bienes muebles como los inmuebles pueden ser objeto de hipoteca. Pero lo principal es que en virtud de una hipoteca, la propiedad de la propiedad hipotecada pasa al acreedor hipotecario. Se trata de una prenda fiduciaria, en la que el acreedor prendario se convierte en propietario del bien pignorado 1 .

La complejidad del mecanismo del modelo de dos niveles del mercado secundario de préstamos hipotecarios predetermina el aumento en el costo de su mantenimiento. Esto, a su vez, aumenta el costo de los fondos de crédito para el prestatario. Otro inconveniente es la incapacidad de regular de manera clara y efectiva el mercado de préstamos hipotecarios basado en el modelo angloamericano en el marco del sistema continental de derecho.

En esta etapa, la legislación rusa sobre valores respaldados por hipotecas, teniendo en cuenta los cambios adoptados como parte de la reforma para crear un mercado de vivienda asequible, permite a las entidades de crédito recurrir a todos los métodos anteriores de desarrollo de hipotecas, tanto a través de la atracción de recursos por parte de los bancos y mediante el uso de instrumentos financieros de los operadores del mercado secundario.

Dependiendo de la posibilidad amortización anticipada adjudicar préstamos con derecho de amortización anticipada y sin derecho de amortización anticipada. Según el art. 45 de la Ley Hipotecaria, el pignorante tiene derecho en cualquier momento a cumplir anticipadamente la obligación garantizada por la hipoteca en en su totalidad si el contrato de hipoteca excluye la posibilidad de una prenda posterior del mismo objeto de la hipoteca.

Dependiendo de tipo de tasa de interés El préstamo viene con una tasa de interés fija y una tasa de interés variable. En la Federación Rusa, la tasa de interés de un préstamo hipotecario puede ser fija o variable. Por ejemplo, el banco hipotecario CJSC CB DeltaCredit lanzó un producto de préstamo en rublos con una tasa de interés variable vinculada a la tasa indicativa. Tarifa MosPrime.

Para los prestatarios que pueden confirmar oficialmente sus ingresos, DeltaCredit Bank establece una tasa de 5.5% + un plazo de tres meses Tasa MosPrime, para prestatarios con ingresos "grises" - 6,5% + tres meses Tarifa MosPrime. Las tarifas se recalculan trimestralmente.

Según el método de refinanciación - Los préstamos hipotecarios son manejados por varias instituciones de crédito. Las características de sus actividades se encuentran en el método de refinanciación de los préstamos emitidos (Cuadro 4.2).

Cuadro 4.2

Formas de refinanciar préstamos hipotecarios

Según el grado de seguridad los préstamos se dividen según el monto del pago inicial, cuyo monto puede oscilar entre 0 y 100% del valor de la propiedad prendada. Los préstamos hipotecarios pueden estar garantizados por hipotecas primeras o sucesivas (hipotecas junior, senior).

Según el número de acreedores. que intervienen en la emisión de un préstamo, los préstamos hipotecarios son: convencionales y combinados. Los préstamos ordinarios son emitidos por un solo prestamista, los préstamos combinados son emitidos por varios prestamistas.

Dependiendo de términos del préstamo distinguir: un préstamo subvencionado y un préstamo emitido en condiciones generales. Se otorga un préstamo subsidiado a personas físicas y jurídicas, grupos de beneficiarios incluidos en programas estatales. El financiamiento es realizado tanto por el estado como por las organizaciones de crédito. Así, en 2011, Sberbank de Rusia implementó los siguientes programas: Hipoteca con apoyo estatal, Hipoteca Plus capital materno”, “hipoteca militar”, etc.; La Agencia de Préstamos Hipotecarios para la Vivienda (AHML) lanzó el programa Hipoteca para Jóvenes Científicos; Globex Bank emitió activamente préstamos bajo el programa de hipotecas para personal militar. Sin embargo, solo un número limitado de personas tiene acceso a dichos programas.

Además, los préstamos hipotecarios pueden emitirse en forma de líneas de crédito y por una sola vez.

Los beneficios de un préstamo hipotecario son:

• la oportunidad de convertirse en propietario de una vivienda en un tiempo bastante corto y mudarse a nuevo apartamento;
• obtener un préstamo a largo plazo, para el cual el monto de los pagos mensuales no cambiará en caso de un aumento en el costo del apartamento;
• la capacidad de pagar su propio apartamento y no alquilar la propiedad de otra persona, mientras que el interés del préstamo es comparable al alquiler mensual de un apartamento similar;
• la oportunidad de registrarse en un apartamento comprado con un préstamo hipotecario, el prestatario y sus familiares;
• inversión rentable (los precios inmobiliarios están creciendo constantemente);
• recepción rebaja de impuestos durante todo el período de la hipoteca de un monto dentro de los 2 millones de rublos, así como del monto pagado en intereses por el período de reembolso del préstamo (subcláusula 2, cláusula 1, artículo 220 del Código Fiscal de la Federación Rusa).
Un indicador del mercado monetario ruso, que es una tasa promedio para proporcionar préstamos en rublos (depósitos) en el mercado monetario de Moscú y calculado por la Asociación Nacional de Moneda.
• Razumova I. A. Préstamos hipotecarios. 2ª ed. San Petersburgo: Piter, 2009, página 14.

La hipoteca es una prenda de un bien inmueble como garantía del cumplimiento de las obligaciones contraídas con el acreedor. La esencia de los préstamos hipotecarios es la siguiente: el prestatario recibe un préstamo a largo plazo, que se compromete a pagar en la forma prescrita, y su propiedad inmobiliaria es una garantía de ello. Es decir, la cosa dada en prenda no es propiedad del deudor, sino que permanece en su uso. En este caso, el objeto de la hipoteca es tanto el inmueble, que ya tiene el deudor, como el que adquiere mediante hipoteca.

Las hipotecas son emitidas principalmente por los bancos. Cada uno de ellos ofrece sus propias condiciones de préstamo y tasas de préstamo. Los préstamos hipotecarios en Rusia están controlados por la legislación hipotecaria. Además, para ello se crean agencias hipotecarias especiales.

Los préstamos hipotecarios son más comunes cuando se compran apartamentos a crédito. La hipoteca suele ser el apartamento comprado.

Así, el objeto de una hipoteca es una propiedad que:
1) es prenda de hipoteca;
2) se adquiere a través de una hipoteca.

La prenda en el préstamo hipotecario es el objeto de la hipoteca. Si estás pensando en contratar un préstamo hipotecario, debes tener en cuenta que puedes ofrecer diferentes opciones como garantía:
1) apartamentos;
2) casas particulares;
3) dachas;
4) garajes;
5) terrenos;
6) edificios y estructuras;
7) empresas;
8) transporte marítimo y aéreo;
9) cohetes espaciales.

La lista de objetos hipotecarios está aprobada por la legislación. Lista llena se puede encontrar en el primer artículo de la Ley "Sobre Hipoteca" (párrafo 4). Tanto los bienes inmuebles operados como los aún en construcción se ofrecen como garantía.

Los bancos que emiten préstamos hipotecarios tienen sus propios requisitos para el tema de la hipoteca. Diferentes bancos pueden tener diferentes requisitos. Pero hay mucho en común. Por ejemplo, no se aceptan como garantía bienes inmuebles con un alto grado de desgaste o pisos de madera, así como objetos en los que estén registrados niños y ancianos. El monto del préstamo y la primera cuota depende directamente de la calidad de la garantía (es decir, su valor estimado).

Lo que debes saber sobre las hipotecas de vivienda

hay uno muy punto importante, que vale la pena considerar si planea usar un edificio residencial como garantía. A saber: los edificios residenciales se consideran objeto de hipoteca junto con el terreno en que se ubican. La construcción en curso también se puede utilizar como tales objetos. Si su casa está ubicada en una parcela alquilada, entonces el derecho a alquilar se transfiere como prenda.

El sujeto de una hipoteca puede ser no solo un objeto integral, sino también su parte, elemento, parte. Por ejemplo, dicho objeto puede no ser necesariamente una casa, sino también sus cimientos, una habitación separada. Naturalmente, la propiedad que adquieras por los fondos provistos por el acreedor es de su propiedad hasta que se pague la deuda.

La hipoteca como aumento de la motivación personal

Hemos recurrido a los préstamos hipotecarios con mayor frecuencia para resolver problemas con la vivienda. Ya se ha convertido en una tradición. El sistema hipotecario tiene sus ventajas y desventajas. Sea lo que sea, pero decide problema de vivienda las hipotecas han ayudado mucho.