Předmět hypotéky: co to je, co to může být? Hypoteční úvěry Nesmí být použity jako předmět hypotéky

Hypotéka - zástava nemovité věci po obdržení úvěru od úvěrové instituce, která dává věřiteli právo na přednostní uspokojení pohledávek za dlužníkem do výše zastaveného majetku.

Hypoteční úvěr - dlouhodobý úvěr poskytovaný komerčními nebo specializovanými bankami, finančními institucemi zajištěný nemovitostí. Přitom jedna strana - zástavní věřitel, který je věřitelem ze závazku zajištěného zástavním právem, má právo na uspokojení svých peněžitých pohledávek vůči dlužníkovi z tohoto závazku z hodnoty zastavené nemovitosti druhé strany. strana - zástavce, přednostně před ostatními věřiteli zástavce.

Zástavcem může být dlužník ze závazku zajištěného zástavním právem nebo osoba, která se na tomto závazku nepodílí (třetí osoba).

Nemovitost, na kterou bylo zřízeno zástavní právo, zůstává zástavci v jeho držení a užívání.

Celosvětově se hypoteční úvěry rozvíjejí a fungují jako forma dlouhodobého financování programů bydlení. Hypoteční úvěry na jedné straně přispívají k řešení řady sociálních a ekonomických problémů země, a především problému zajištění bydlení, na straně druhé ke snižování inflace, čerpání dočasně volných finančních prostředků občanů, resp. podniky.

Předmět hypotéky

Předmětem hypotéky může být tato nemovitost:

pozemky v soukromém vlastnictví;

podniky, jakož i budovy, stavby a další nemovitosti;

obytné budovy, byty a části obytných budov a bytů, sestávající z jedné nebo více izolovaných místností;

chaty, zahradní domky, garáže a jiné stavby pro spotřebitelské účely;

vzdušná a námořní plavidla, plavidla vnitrozemské plavby a vesmírné objekty

Předměty hypotéky

Hlavními předměty klasického hypotečního schématu jsou:

Dlužník

věřitel (banka)

Hypoteční kancelář

investoři

Dlužník - osoba, která si bere úvěr zajištěný rezidenční nebo komerční nemovitostí. Pro získání hypotečního úvěru musíte mít finanční prostředky ve výši alespoň 20-30 procent z hodnoty nemovitosti a mít příjem, který vám umožní splácet jistinu a úroky z ní ve stejných měsíčních splátkách po celou dobu.

Věřitel (banka) - organizace, která po rozboru bonity dlužníka s ním uzavře smlouvu o půjčce a vede evidenci jeho dluhů. Předpokladem pro vydání hypotečního úvěru je složení akontace dlužníka. Závazky dlužníka mohou mít formu cenného papíru na jméno - hypotéky, práva, na která má banka právo postoupit.

Hypoteční kancelář - je hlavním prvkem samofinancujícího systému hypotečních úvěrů. Agentura nakupuje hypotéky od bank a vydává cenné papíry zajištěné hypotékou. Prostředky z prodeje cenných papírů jsou využívány k poskytování nových úvěrů, čímž vzniká systém refinancování hypotečních úvěrů. Mezi úkoly agentury patří splácení hypoték nebo pohledávek z hypotečních úvěrů od věřitelů, tvorba primárních hypotečních aktiv, vydávání a uvádění cenných papírů zajištěných hypotékami na finanční trhy.

Akciové cenné papíry zajištěné hypotékou jsou zajištěny speciálně vytvořenými skupinami hypoték nebo hypotečních úvěrů.

Investoři jsou kupci cenných papírů zajištěných hypotékou. Jedná se především o institucionální investory, jako jsou akciové a penzijní fondy, pojišťovny, banky, portfolio manažeři. Vzhledem k tomu, že rating cenných papírů zajištěných hypotékou se blíží ratingu státního dluhu, lze předpokládat, že tento typ finančního nástroje si získá oblibu mezi ruskými a západními investory.

Vedlejšími předměty klasického hypotečního schématu jsou:

· Realitní společnost;

· Hodnotící společnost;

· Pojišťovna;

· státní registrátor;

· notář;

· pasové služby;

· Opatrovnické a opatrovnické agentury.

Realitní společnost je profesionálním zprostředkovatelem na realitním trhu, který poskytuje služby při vyhledávání předmětů, sepisování smluv a přípravě balíku dokumentů nezbytných pro předložení bance.

Pro stanovení tržní a likvidační hodnoty nemovitostí, které jsou předmětem zajištění, je nezbytná znalecká společnost.

Pojišťovna - plní funkce snižování rizik pro investory a věřitele prostřednictvím realizace následujících typů pojištění:

pojištění rizika poškození a zničení předmětu

Pojištění rizika ztráty vlastnictví předmětu hypotéky

Pojištění rizika ztráty života a invalidity dlužníka

Náklady na roční pojištění nese dlužník.

Státní registrátor - orgán pro státní registraci práv k nemovitostem a transakcí s nimi. Mezi jeho funkce patří evidence nákupních a prodejních transakcí, evidence převodu vlastnictví, evidence zástavních smluv.

Notář - podle ruského práva vyžaduje zástavní smlouva k nemovitosti a kupní smlouva notářské ověření.

Pasové služby - registrace občanů v místě bydliště.

Opatrovnické a opatrovnické orgány - zajišťují ochranu práv nezletilých při uzavírání obchodů s nemovitostmi.

FEDERÁLNÍ ZÁKON O HYPOTÉKÁCH RUSKÉ FEDERACE (POLICIE NEMOVITOSTI) Kapitola I. HLAVNÍ USTANOVENÍČlánek 1 Důvody pro vznik hypotéky a její regulace 1. Jedna strana - zástavní věřitel, který je věřitelem ze závazku zajištěného zástavním právem, má ze smlouvy o zastavení nemovité věci (zástavní smlouva) právo na uspokojení svých peněžitých pohledávek vůči dlužníkovi z tohoto závazku od hodnotu zastaveného nemovitého majetku druhé strany - zástavce, převážně nad ostatními věřiteli zástavce, s výjimkami stanovenými federálním zákonem. Zástavcem může být dlužník ze závazku zajištěného zástavním právem nebo osoba, která se na tomto závazku nepodílí (třetí osoba). Nemovitost, na kterou bylo zřízeno zástavní právo, zůstává zástavci v jeho držení a užívání. 2. Na zástavu nemovitého majetku, která vzniká na základě federálního zákona, nastanou-li okolnosti v něm uvedené, se přiměřeně použijí pravidla pro zástavu na základě hypoteční smlouvy, pokud federální zákon nestanoví jinak. 3. Obecná pravidla o zástavě obsažená v občanském zákoníku Ruské federace se použijí na vztahy ze zástavní smlouvy v případech, kdy nejsou v uvedeném zákoníku nebo tímto federálním zákonem stanovena jiná pravidla. 4. Zastavení pozemků, podniků, budov, staveb, bytů a jiného nemovitého majetku může vzniknout pouze tehdy, pokud je jejich pohyb povolen federálními zákony. článek 2 Ručení kryté hypotékou Hypotéka může být zřízena jako zajištění závazku ze smlouvy o půjčce, ze smlouvy o půjčce nebo jiného závazku, včetně závazku na základě koupě a prodeje, leasingu, smlouvy, jiné smlouvy, způsobující újmu, pokud federální zákon nestanoví jinak. Závazky zajištěné zástavním právem účtuje věřitel a dlužník, jde-li o právnické osoby, způsobem stanoveným zákonem. Ruská Federace o účetnictví. ConsultantPlus: pozn. Základy regulace účetnictví v Ruské federaci jsou stanoveny federálním zákonem ze dne 21. listopadu 1996 N 129-FZ „O účetnictví“. Předmětem účetnictví je v souladu s § 1 zákona majetek organizací, jejich závazky a obchodní transakce prováděné organizacemi v rámci jejich činnosti. článek 3 Pohledávky zajištěné hypotékou 1. Zástavní právo zajišťuje zástavnímu věřiteli splacení jistiny dluhu ze smlouvy o úvěru nebo jiného závazku zajištěného zástavním právem zcela nebo zčásti, stanoveného zástavní smlouvou. Zástavní právo zřízené k zajištění plnění smlouvy o úvěru nebo smlouvy o úvěru s podmínkou placení úroků zajišťuje věřiteli (půjčiteli) i úhradu úroků, které mu náleží za použití úvěru (vypůjčených prostředků). Nestanoví-li smlouva jinak, zajišťuje zástavní právo zástavnímu věřiteli i úhradu jemu dlužných částek: 1) jako náhradu za ztráty a/nebo jako penále (pokuta, penále) z důvodu neplnění, prodlení s plněním popř. jiné nesprávné plnění závazku zajištěného zástavním právem; 2) ve formě úroků za nezákonné použití cizích prostředků, které jsou stanoveny závazkem zajištěným hypotékou nebo federálním zákonem; 3) na náhradu soudních výloh a jiných výdajů způsobených exekucí na zastavený majetek; 4) na náhradu výdajů za prodej zastavené nemovitosti. 2. Nestanoví-li smlouva jinak, zástava zajišťuje pohledávky zástavního věřitele v rozsahu, v jakém je mají do doby jejich uspokojení na úkor zastavené nemovitosti. 3. Stanoví-li zástavní smlouva celkovou pevnou částku pohledávek zástavního věřitele zajištěných zástavním právem, nepovažují se závazky dlužníka vůči zástavnímu věřiteli přesahující tuto částku za zajištěné zástavním právem, s výjimkou pohledávek podle odst. 3 a 4 odstavce 1 tohoto článku nebo článku 4 tohoto spolkového zákona. článek 4 Zajištění hypotéky na dodatečné výdaje zástavního věřitele V případech, kdy je zástavní věřitel v souladu s podmínkami zástavní smlouvy nebo z důvodu potřeby zajistit zachování nemovitosti zastavené podle této smlouvy nucen nést náklady na její údržbu a/nebo ochranu nebo uhradit dluh zástavce na daních, poplatcích nebo službách souvisejících s tímto majetkem, náhrada takových nutných výdajů zástavnímu věřiteli se poskytuje na náklady zastaveného majetku. článek 5 Nemovitost, kterou lze zastavit 1. Na základě hypoteční smlouvy nemovitosti uvedené v odstavci 1 článku 130 občanského zákoníku Ruské federace, jejichž práva jsou registrována v souladu s postupem stanoveným pro státní registraci práv k nemovitostem, včetně: 1) pozemky, s výjimkou pozemků uvedených v článku 63 tohoto spolkového zákona; 2) podniky, jakož i budovy, stavby a jiný nemovitý majetek používaný v podnikatelská činnost; 3) obytné budovy, byty a části obytných budov a bytů, sestávající z jedné nebo více izolovaných místností; 4) chaty, zahradní domky, garáže a další spotřební stavby; 5) vzdušná a námořní plavidla, plavidla vnitrozemské plavby a kosmické objekty. Budovy, včetně obytných domů a jiných staveb a stavby přímo spojené s pozemky, mohou být předmětem hypotéky, v souladu s pravidly článku 69 tohoto spolkového zákona. 2. Pravidla tohoto federálního zákona se vztahují na zástavu nemovitého majetku ve výstavbě, který je postaven na pozemku přiděleném k výstavbě v souladu s postupem stanoveným právními předpisy Ruské federace, včetně budov a staveb, v souladu s pravidly článku 69 tohoto spolkového zákona. 3. Nestanoví-li smlouva jinak, považuje se věc, která je předmětem zástavy, za zastavenou spolu s příslušenstvím (článek 135 Občanského zákoníku Ruské federace) jako celek. 4. Samostatným předmětem zástavního práva nemůže být část nemovitosti, jejíž naturální rozdělení není možné bez změny účelu (nedělitelná věc). 5. Na zástavu práv nájemce z nájemní smlouvy k takovému majetku (právo nájmu), pokud federální zákon nestanoví jinak a neodporuje podstatě nájemního vztahu, se použijí přiměřeně pravidla o zástavě nemovitého majetku. . článek 6 Právo zastavit nemovitost na základě zástavní smlouvy 1. Hypotéku lze zřídit na nemovitost specifikovanou v článku 5 tohoto spolkového zákona, která náleží zástavci z vlastnického práva nebo z práva hospodářské správy. 2. Zastavení majetku staženého z oběhu, majetku, na který nelze v souladu s federálním zákonem uvalit exekuci, jakož i majetku, u něhož je postupem stanoveným federálním zákonem stanovena povinná privatizace nebo jehož privatizace je zakázáno, není povoleno. 3. Je-li předmětem zástavy nemovitost, k jejímuž zcizení je třeba souhlasu nebo svolení jiné osoby nebo orgánu, vyžaduje se stejný souhlas nebo svolení i k zástavě této nemovitosti. Rozhodnutí o zastavení nemovitého majetku, který je ve vlastnictví státu a není zajištěn právem hospodaření, přijímá vláda Ruské federace nebo vláda (správa) zakládajícího subjektu Ruské federace. 4. Právo na pronájem může být se souhlasem pronajímatele podmíněno hypotékou, pokud federální zákon nebo nájemní smlouva nestanoví jinak. V případech stanovených v čl. 335 odst. 3 občanského zákoníku Ruské federace je také vyžadován souhlas vlastníka pronajaté nemovitosti nebo osoby s právem hospodářské správy. 5. Zastavení nemovité věci není důvodem pro osvobození osoby, která vystupovala jako zástavce na základě zástavní smlouvy, od splnění podmínek, za kterých se účastnila investičního (obchodního) výběrového řízení, dražby nebo jinak v procesu privatizace majetku, který je předmětem tohoto slibu. článek 7 Hypotéka společného majetku 1. Na nemovitost ve společném spoluvlastnictví (bez určení podílu každého z vlastníků na vlastnickém právu) lze zřídit hypotéku se souhlasem všech vlastníků. Souhlas musí být dán písemně, pokud federální zákon nestanoví jinak. 2. Účastník společného spoluvlastnictví může zastavit svůj podíl na právu ke společné věci bez souhlasu ostatních vlastníků. Pokud je na žádost zástavního věřitele uplatněna exekuce na tento podíl při jeho prodeji, uplatní se pravidla čl. 250 a 255 občanského zákoníku Ruské federace o přednostním právu koupě ve vlastnictví jiných vlastníků a o exekuci na se uplatňuje podíl na společném vlastnictví, s výjimkou případů exekuce na podíl na vlastnickém právu ke společnému majetku bytového domu (článek 290 občanského zákoníku Ruské federace) v souvislosti s exekucí na byt v tomto domě. Kapitola II. UZAVŘENÍ HYPOTEČNÍ SMLOUVYčlánek 8 Obecná pravidla pro uzavření zástavní smlouvy Zástavní smlouva se uzavírá v souladu s obecnými pravidly občanského zákoníku Ruské federace o uzavírání smluv, jakož i s ustanoveními tohoto federálního zákona. článek 9 Obsah zástavní smlouvy 1. Zástavní smlouva musí specifikovat předmět zástavy, její ocenění, povahu, výši a dobu plnění závazku zajištěného zástavním právem. 2. Předmět hypotéky je ve smlouvě určen uvedením jeho názvu, umístění a popisu dostatečného k identifikaci tohoto předmětu. V zástavní smlouvě musí být uvedeno právo, na základě kterého nemovitost, která je předmětem zástavy, náleží zástavci, a název orgánu státní registrace práv k nemovitým věcem, který toto právo zástavce zapsal. Je-li předmětem zástavy právo nájmu zástavce, musí být pronajímaná nemovitost v zástavní smlouvě vymezena stejně, jako by byla předmětem samotné zástavy, a musí být uvedena doba nájmu. . 3. Ocenění předmětu hypotéky je stanoveno v souladu s právními předpisy Ruské federace dohodou mezi zástavcem a zástavním věřitelem při dodržení požadavků článku 67 tohoto federálního zákona při zástavě pozemku a je uvedeno v hypotéce. dohoda v peněžním vyjádření. Při zástavě státního a obecního majetku se jeho ocenění provádí v souladu s požadavky stanovenými federálním zákonem nebo způsobem jím stanoveným. Posouzením předmětu hypotéky mohou účastníci zástavní smlouvy pověřit nezávislou odbornou organizaci. ConsultantPlus: pozn. Základy pro regulaci oceňovací činnosti ve vztahu k oceňovacím předmětům pro účely transakcí s nimi jsou stanoveny federálním zákonem č. 135-FZ ze dne 29. července 1998 „O oceňovací činnosti v Ruské federaci“. Zejména článek 8 zákona stanoví povinné posouzení předmětů hodnocení, které patří Ruské federaci, zakládajícím subjektům Ruské federace nebo obcím, pokud jsou použity jako zástava, jakož i při hypotečních úvěrech. Jednotlivci a právnických osob v případech sporů o hodnotu předmětu zástavy. 4. Závazek zajištěný zástavním právem musí být v zástavní smlouvě pojmenován s uvedením jeho výše, důvodu vzniku a lhůty plnění. V případech, kdy je tento závazek založen na jakékoli smlouvě, musí být uvedeny smluvní strany této smlouvy, datum a místo jejího uzavření. Má-li být v budoucnu stanovena výše závazku zajištěného zástavním právem, musí být v zástavní smlouvě uveden postup a další potřebné podmínky pro její stanovení. 5. Je-li závazek zajištěný zástavním právem předmětem plnění po částech, musí zástavní smlouva specifikovat podmínky (periodicitu) příslušných splátek a jejich výši, popřípadě podmínky, které umožňují tyto částky určit. 6. Jsou-li práva zástavního věřitele podle článku 13 tohoto spolkového zákona potvrzena hypotékou, je to uvedeno v zástavní smlouvě. článek 10 Notářské ověření a státní registrace zástavní smlouvy 1. Hypoteční smlouva musí být ověřena notářem a podléhat státní registraci. Smlouva, která neobsahuje žádné údaje uvedené v článku 9 tohoto spolkového zákona nebo porušuje pravidla odstavce 4 článku 13 tohoto spolkového zákona, nepodléhá notářskému ověření a státní registraci jako hypoteční smlouva. Nedodržení pravidel notářského ověření a státní registrace hypoteční smlouvy má za následek její neplatnost. Taková dohoda je považována za neplatnou. 2. Zástavní smlouva se považuje za uzavřenou a nabývá účinnosti okamžikem její státní registrace. 3. Pokud je zástavní smlouva zahrnuta do úvěrové nebo jiné smlouvy obsahující závazek zajištěný zástavním právem, musí být dodrženy náležitosti stanovené pro zástavní smlouvu s ohledem na formu a státní registraci této smlouvy. 4. Pokud zástavní smlouva stanoví, že práva zástavního věřitele podle článku 13 tohoto spolkového zákona jsou ověřena hypotečním zástavním listem, předloží se hypoteční zástavní list notáři spolu s touto smlouvou. Notář poznamená na hypoteční zástavní list čas a místo notářského ověření zástavní smlouvy, očísluje a zapečetí strany hypotečního zástavního listu v souladu s částí druhou odstavcem 3 článku 14 tohoto spolkového zákona. článek 11 Vznik zástavního práva ze zástavní smlouvy 1. Práva zástavního věřitele k nemovitostem zastaveným podle této smlouvy (zástavní právo) stanovená tímto spolkovým zákonem a zástavní smlouvou vznikají okamžikem uzavření zástavní smlouvy, a pokud závazek zajištěný zástavním právem vznikl později , od okamžiku vzniku této povinnosti. 2. Nemovitost zastavená zástavní smlouvou se považuje za zatíženou zástavním právem od okamžiku vzniku zástavního práva. článek 12 Upozornění zástavního věřitele na práva třetích osob k předmětu zástavy Při uzavírání zástavní smlouvy je zástavní věřitel povinen zástavního věřitele písemně upozornit na všechna práva třetích osob k předmětu zástavy, která jsou mu známa v době státní registrace smlouvy (zástavní právo, doživotní užívání, nájem, služebnosti a jiná práva). Nesplněním této povinnosti vzniká zástavnímu věřiteli právo požadovat předčasné splnění závazku zajištěného zástavním právem nebo změnu podmínek zástavní smlouvy. Kapitola III. HYPOTÉKAčlánek 13 Základy hypotéky 1. Práva zástavního věřitele ze závazku zajištěného hypotékou a podle hypoteční smlouvy mohou být potvrzena hypotečním zástavním listem, pokud tento spolkový zákon nestanoví jinak. 2. Hypoteční zástavní list je cenný papír na jméno, který osvědčuje tato práva jeho zákonného vlastníka: - právo na plnění z peněžitého závazku zajištěného zástavním právem k nemovitosti uvedené v zástavní smlouvě, aniž by byl předložen jiný doklad o existenci tohoto povinnost; - právo zastavit nemovitost uvedenou v zástavní smlouvě. 3. Osobami odpovědnými za zástavu jsou dlužník ze závazku zajištěného zástavním právem a zástavce. 4. Příprava a vydání hypotečního zástavního listu není povoleno, pokud: 1) předmětem hypotéky je: - podnik jako majetkový celek; - pozemky ze složení zemědělské půdy, na které se vztahuje tento spolkový zákon; - lesy; - právo pronajímat majetek uvedený v tomto pododstavci; 2) hypotéka zajišťuje peněžitý závazek, jehož výše dluhu není v době uzavření smlouvy stanovena a který neobsahuje podmínky umožňující určit tuto výši ve vhodnou dobu. V případech uvedených v tomto odstavci jsou podmínky zástavy v zástavní smlouvě neplatné. 5. Hypotéku sestavuje zástavce, a pokud je třetí strana, jakož i dlužník se závazkem zajištěným hypotékou. Hypoteční zástavní list vydá původnímu zástavnímu věřiteli orgán provádějící státní registraci zástavy po státní registraci zástavy. Převod práv z hypotečního zástavního listu a zástava hypotečního zástavního listu se provádí postupem stanoveným v § 48 a 49 tohoto spolkového zákona. 6. V případě částečného splnění závazku zajištěného zástavním právem mají jeho dlužník, zástavce a zákonný majitel zástavního listu právo na uzavření smlouvy, která stanoví: samostatný předmět práv; - taková změna výše zajištění, při které se zvyšuje nebo snižuje výše pohledávek vyplývajících z úvěrové nebo jiné smlouvy a zajištěných touto zástavní smlouvou oproti tomu, co bylo dříve zajištěno zástavním právem. Tato dohoda musí být notářsky ověřena. 7. Při uzavírání dohod uvedených v článku 6 tohoto článku a článku 36 článku 36 tohoto spolkového zákona a při převodu dluhu na základě závazku zajištěného hypotékou tyto smlouvy stanoví: odkazy na dohodu jako dokument, který je nedílnou součástí hypotečního zástavního listu v textu samotného hypotečního zástavního listu v souladu s pravidly části druhé článku 15 tohoto spolkového zákona; - nebo zrušení hypotečního zástavního listu a současné vydání nového hypotečního zástavního listu, sepsané s přihlédnutím k příslušným změnám. V druhém případě, současně se žádostí o provedení změn údajů jednotného státního registru práv k nemovitostem, předá zástavce orgánu, který provedl státní registraci hypotéky, novou hypotéku, která je předána zástavním věřitelem výměnou za zástavu, která je v jeho legálním držení. Zrušený hypoteční zástavní list bude uložen v archivu orgánu, který provedl státní registraci hypotéky, až do okamžiku zrušení evidence hypotéky. článek 14 Obsah hypotéky 1. Hypotéka musí obsahovat: 1) slovo „hypotéka“ uvedené v názvu dokumentu; 2) jméno zástavce a uvedení místa jeho bydliště nebo jeho jméno a uvedení místa, je-li zástavcem právnická osoba; 3) jméno původního zástavního věřitele a údaj o jeho místě bydliště nebo jeho jméno a uvedení místa, je-li zástavním věřitelem právnická osoba; 4) název smlouvy o úvěru nebo jiného peněžitého závazku, jehož splnění je zajištěno zástavním právem, s uvedením data a místa uzavření takové smlouvy nebo důvodů vzniku závazku zajištěného zástavním právem; 5) jméno dlužníka ze závazku zajištěného zástavním právem, není-li dlužníkem zástavcem, a údaj o místě bydliště dlužníka nebo jeho jméno a bydliště, je-li dlužníkem právnická osoba; 6) údaj o výši závazku zajištěného hypotékou a výši úroku, jsou-li splatné z tohoto závazku, nebo o podmínkách, které umožňují určit tuto částku a úrok ve vhodnou dobu; 7) uvedení lhůty pro zaplacení částky závazku zajištěného hypotékou, a je-li tato částka splatná ve splátkách, načasování (periodicita) příslušných plateb a výši každé z nich nebo podmínky, za kterých je možné stanovit tyto podmínky a výši plateb (plán splácení dluhu); 8) název a popis postačující k identifikaci nemovitosti, na kterou je hypotéka zřízena, a údaj o umístění takové nemovitosti; 9) peněžní ocenění nemovitosti, na kterou je hypotéka zřízena; 10) název práva, na základě kterého nemovitost, která je předmětem zástavy, náleží zástavci, a název orgánu, který toto právo zaregistroval, s uvedením čísla, data a místa státní registrace, a pokud subjekt zástavního práva je právo nájmu náležející zástavci - přesný název nemovitosti, která je předmětem nájmu, v souladu s pododstavcem 8 tohoto odstavce a dobu trvání tohoto práva; 11) údaj, že nemovitost, která je předmětem hypotéky, je zatížena právem doživotního užívání, nájmu, věcného břemene, jiným právem nebo není zatížena žádným z práv třetích osob podléhajících státní registraci v době státní registrace hypotéky; 12) podpis zástavního věřitele, a je-li třetí osobou, i dlužníka ze závazku zajištěného zástavním právem; 13) informace o čase a místě notářského ověření hypoteční smlouvy, jakož i informace o státní registraci hypotéky podle ustanovení 2 článku 22 tohoto federálního zákona; 14) údaj o datu vydání hypotečního zástavního listu původnímu zástavnímu věřiteli. Dokument zvaný „hypoteční zástavní list“, který nicméně postrádá některou z informací uvedených v pododstavcích 1 až 14 tohoto odstavce, není hypotečním zástavním listem a nepodléhá vydání původnímu zástavnímu věřiteli. 2. Po dohodě mezi zástavcem a zástavním věřitelem může zástava obsahovat i údaje a podmínky neuvedené v odstavci 1 tohoto článku. 3. Není-li na samotném hypotečním zástavním listu dostatek místa pro rubopisy nebo značky o částečném splnění závazku zajištěného zástavním právem, připojí se k zástavnímu listu doplňkový list, na kterém jsou nápisy a značky provedeny tak, že začínají na hypotečním zástavním listu a končí na tomto listu. Všechny listy hypotéky tvoří jeden celek. Musí být očíslovány a zapečetěny notářem. Samostatné listy hypotečního zástavního listu nemohou být předmětem obchodů. 4. Je-li hypoteční zástavní list v rozporu se zástavní smlouvou nebo se smlouvou, jejíž závazek je zajištěn zástavním právem, považuje se obsah zástavního listu za správný, pokud jeho nabyvatel o takovém rozporu nevěděl a vědět neměl. v době transakce. Toto pravidlo se nevztahuje na případy, kdy vlastníkem hypotečního zástavního listu je původní zástavní věřitel. Právoplatný vlastník hypotečního zástavního listu má právo domáhat se odstranění uvedeného rozporu zrušením hypotečního zástavního listu, který má v držení, a současně vydáním nového hypotečního zástavního listu, byla-li žádost podána bezprostředně poté, co se právoplatný vlastník hypotečního zástavního listu dozvěděl. takového rozporu. Původce hypotečního zástavního listu odpovídá za ztráty vzniklé v souvislosti s uvedeným nesouladem a jeho odstraněním. článek 15 Přílohy k hypotékám K hypotečnímu zástavnímu listu mohou být přiloženy dokumenty, které určují podmínky zástavy nebo jsou nezbytné k tomu, aby zástavní věřitel mohl uplatnit svá práva ze zástavy. Nejsou-li v něm listiny připojené k hypotečnímu zástavnímu listu uvedeny s takovou přesností, která postačuje pro jejich identifikaci, a na zástavním listu není uvedeno, že jsou jeho nedílnou součástí, nejsou tyto dokumenty pro osoby závazné. na koho práva z hypotečního zástavního listu přešla v důsledku jeho prodeje, zástavy nebo jinak. článek 16 Registrace držitelů hypoték 1. Každý zákonný držitel hypotečního zástavního listu má právo požadovat, aby jej orgán, který provedl státní registraci hypotečního zástavního listu, zapsal do jednotného státního rejstříku práv k nemovitostem jako zástavní věřitel s uvedením svého jména a bydliště. , a je-li držitelem hypotečního zástavního listu právnická osoba, jeho název a sídlo . 2. Dlužník ze závazku zajištěného zástavním právem, který obdržel od zákonného vlastníka hypotečního zástavního listu písemné oznámení o jeho zápisu do jednotného státního registru práv k nemovitým věcem s řádně ověřeným výpisem z tohoto registru , je povinen provádět průběžné platby z uvedeného závazku, aniž by mu pokaždé vyžadoval předložení hypotečního zástavního listu . Tato povinnost dlužníka zaniká doručením písemného oznámení tohoto nebo jiného zákonného držitele hypotečního zástavního listu o postoupení práv z hypotečního zástavního listu. 3. Registrační záznam o právním vlastníkovi hypotečního zástavního listu musí být proveden do jednoho dne od okamžiku, kdy žadatel podá žádost u orgánu, který provedl státní registraci hypotéky, po předložení hypotečního zástavního listu na základě: zápisu osoba byla právním vlastníkem hypotečního zástavního listu nebo zástavním majitelem hypotečního zástavního listu, na jehož jméno byl proveden zvláštní zástavní rubopis a která hypoteční zástavní list prodala po uplynutí doby v něm uvedené (§ 49 odst. 4). ; - doklady potvrzující převod práv ze zástavního práva na jiné osoby v důsledku reorganizace právnické osoby nebo dědictvím; - soudní rozhodnutí o uznání zástavního práva pro žadatele. článek 17 Výkon zástavních práv a plnění závazku zajištěného hypotékou 1. Majitel hypotečního zástavního listu je povinen při výkonu svých práv stanovených federálním zákonem nebo dohodou předložit hypoteční zástavní list té povinné osobě (dlužníkovi nebo zástavci), vůči níž se příslušné právo uplatňuje, a to na adrese: jeho žádost, ledaže je zástavní list při zástavě uložen u notáře. 2. Při splnění závazku zajištěného zástavním právem je zástavní věřitel plně povinen hypoteční zástavní list převést na zástavce a v případech, kdy dojde k částečnému plnění závazku, poskytnout dlužníkovi možnost označit hypoteční zástavní list o splnění odpovídající části závazku nebo jeho splnění osvědčit jiným způsobem dostatečným pro zástavce a zřejmým případným dalším majitelům zástavy. 3. Skutečnost, že hypoteční zástavní list je v držení zástavního věřitele, nebo absence značky nebo osvědčení na něm jiným způsobem částečného plnění závazku zajištěného zástavním právem svědčí, není-li prokázáno jinak, že tento závazek, resp. část z toho nebyla splněna. 4. Dlužník ze závazku zajištěného zástavním právem splácí svůj dluh zcela nebo zčásti řádným plněním svých závazků ze zástavy v souladu s plánem splácení dluhu jejímu zákonnému vlastníkovi nebo osobě písemně zmocněné právním vlastníkem zástavního práva. hypotéku vykonávat práva z ní. 5. Je-li zástavní list při zástavě převeden do notářské úschovy, splní zástavní dlužník ze závazku zajištěného zástavním právem svůj závazek zaplacením dluhu do notářské úschovy. 6. Osoba povinná z hypotečního zástavního listu má právo odmítnout majiteli hypotečního zástavního listu výkon jeho práv z hypotečního zástavního listu v případech, kdy: - soud přijal k úvaze návrh na neplatnost postoupení práv podle tohoto hypotečního zástavního listu nebo uplatnit důsledky neplatnosti tohoto obchodu; - předložený hypoteční zástavní list je neplatný v souvislosti s jeho ztrátou právním vlastníkem a vydáním duplikátu hypotečního zástavního listu (čl. 18) nebo v souvislosti s porušením postupu při vydání hypotečního zástavního listu nebo jeho duplikátu, pro které osoby podle nich odpovědné nejsou odpovědné. Osoba povinná z hypotečního zástavního listu není oprávněna vznášet námitky nezaložené na hypotečním zástavním listu proti nárokům právoplatného vlastníka hypotečního zástavního listu ohledně výkonu práv z něj. 7. Přítomnost hypotečního zástavního listu u kterékoli z osob, které z něj ručí, nebo u orgánu, který provedl státní registraci hypotéky, naznačuje, pokud není tímto spolkovým zákonem prokázáno nebo stanoveno jinak, že závazek zajištěný hypotékou byl splněn. splnil. Osoba, v jejíž držení se hypoteční zástavní list nachází, je povinna o tom neprodleně vyrozumět další osoby z výše uvedených. V případech, kdy je v souladu s tímto spolkovým zákonem hypoteční zástavní list zrušen, orgán, který provedl státní registraci hypotéky, jej ihned po obdržení hypotečního zástavního listu zruší vložením přední strana známkou „odkoupen“ nebo jiným způsobem, který neumožňuje její oběh, s výjimkou fyzického zničení hypotečního zástavního listu. článek 18 Obnova práv na ztracenou hypotéku 1. Obnovu práv ze ztraceného hypotečního zástavního listu provede zástavní věřitel, a je-li třetí osobou, i dlužník ze závazku zajištěného zástavním právem na základě: zapsaného v určeném rejstříku v souladu s čl. 16 tohoto spolkového zákona je možné založit všechny indosamenty provedené na ztraceném hypotečním zástavním listu; - rozhodnutí soudu vydané na základě výsledků posouzení způsobem zvláštního řízení ve věci o zjištění skutečností právního významu v souladu s procesními předpisy Ruské federace. 2. Zástavce, a je-li třetí osobou, i dlužník ze závazku zajištěného zástavním právem, jsou povinni co nejdříve sepsat duplikát hypotečního zástavního listu s označením "duplikát" a převést jej orgán, který provedl státní registraci hypotéky. 3. Duplikát hypotečního zástavního listu vydá orgán, který provedl státní registraci zástavy, předáním tomu, kdo zástavu ztratil. 4. Duplicitní hypotéka musí plně odpovídat ztracené hypotéce. Původce duplikátu HZL odpovídá za ztráty vzniklé v důsledku nesouladu duplikátu HZL se ztraceným HZL. Osoby povinné z hypotečního zástavního listu nemají právo odmítnout právoplatnému majiteli duplikátu hypotečního zástavního listu výkon práv z něj v souvislosti s uvedeným nesouladem, pokud za něj odpovídají. Kapitola IV. STÁTNÍ REGISTRACE HYPOTÉKčlánek 19 Základní ustanovení o státní evidenci hypoték 1. Hypotéka podléhá státní registraci soudními institucemi v jednotném státním rejstříku práv k nemovitostem způsobem stanoveným federálním zákonem o státní registraci práv k nemovitostem a transakcích s nimi. 2. Státní registrace hypotéky se provádí v místě nemovitosti, která je předmětem hypotéky. článek 20 2. Pro státní registraci hypotéky je třeba předložit: - notářsky ověřenou zástavní smlouvu a její kopii; - dokumenty uvedené v zástavní smlouvě jako přílohy; - doklad o zaplacení registračního poplatku; - doklad potvrzující vznik závazku zajištěného hypotékou. 3. Je-li v zástavní smlouvě stanoveno, že zástavním právem jsou osvědčována práva zástavního věřitele, předloží se orgánu provádějícím státní registraci zástavy i: - zástavní právo, jehož obsah musí splňovat náležitosti čl. 14 odst. 1 federálního zákona, s výjimkou požadavku na datum vydání hypotečního zástavního listu a informace o státní registraci hypotéky a její kopii; - dokumenty uvedené v hypotéce jako přílohy a jejich kopie. 4. Hypotéka musí být zaregistrována do jednoho měsíce ode dne obdržení dokumentů nezbytných pro její registraci orgánem provádějícím státní registraci hypoték. 5. Státní registrace hypotéky se provádí registračním záznamem hypotéky v jednotném státním registru práv k nemovitostem. Dnem státní registrace hypotéky je den, kdy je proveden zápis o hypotéce do jednotného státního registru práv k nemovitostem. Zápisy do jednotného státního rejstříku práv k nemovitostem se provádějí v pořadí stanoveném na základě dat obdržení všech potřebných dokumentů orgánem vedoucím uvedený rejstřík. 6. Pro třetí osoby se má za to, že hypotéka vznikla okamžikem její státní registrace. článek 21 Odepření státní registrace hypotéky a odložení státní registrace hypotéky 1. Státní registrace hypotéky může být zamítnuta v případech stanovených federálním zákonem o státní registraci práv k nemovitostem a transakcích s nimi. 2. Státní registrace hypotéky může být odložena nejdéle o jeden měsíc, pokud: - kterýkoli z dokumentů uvedených v odstavcích 2 a 3 článku 20 tohoto spolkového zákona není předložen orgánu provádějícímu státní registraci hypotéka; - nesoulad hypoteční smlouvy, hypotečního zástavního listu a dokumentů k nim připojených s požadavky stanovenými právními předpisy Ruské federace; - nutnost ověření pravosti předložených dokladů. 3. Při rozhodování o odložení státní registrace hypotéky si orgán, který její státní registraci provádí, vyžádá potřebné dokumenty nebo požaduje odstranění zjištěných nesrovnalostí. Nejsou-li požadavky určeného orgánu splněny ve lhůtě jím stanovené, státní registrace hypotéky musí být zamítnuta. 4. Dojde-li k soudnímu sporu o právech k nemovitosti, která je předmětem zástavy, nebo o exekuci na ni, odloží se státní registrace zástavy do doby, než bude spor vyřešen soudem. 5. Odůvodněné odmítnutí státní registrace hypotéky musí být zasláno zástavci ve lhůtě stanovené pro její státní registraci. článek 22 Záznam o registraci hypotéky a osvědčení o státní registraci hypotéky 1. Zápis do evidence hypotéky v jednotném státním registru práv k nemovitostem musí obsahovat údaje o původním zástavním věřiteli, předmětu zástavy a výši jím zajištěného závazku. Pokud zástavní smlouva stanoví, že práva zástavního věřitele se dokládají zástavním právem, vyznačí se to i v záznamu o zástavě. Tyto údaje se zapisují do evidence hypotéky na základě zástavní smlouvy. 2. Státní registrace hypotéky je potvrzena nápisem na zástavní smlouvě obsahujícím celé jméno subjektu, který hypotéku zaregistroval, datum, místo státní registrace hypotéky a číslo, pod kterým je registrována. Tyto údaje jsou ověřeny podpisem úředníka a zapečetěny orgánem, který provedl státní registraci hypotéky. 3. Pokud zástavní smlouva stanoví vydání hypotečního zástavního listu, musí orgán, který provedl státní registraci zástavního práva, zajistit, aby v době vydání zástavy obsahovala údaje uvedené v odst. 2 tohoto článku a údaj o datu jeho vydání původnímu zástavnímu věřiteli, ověřený podpisem úřední osoby a zapečetěný tento orgán. Na novém hypotečním zástavním listu vydaném v případech stanovených tímto spolkovým zákonem je uvedeno také datum vydání a duplikát hypotečního zástavního listu - datum jeho vydání, který musí být ověřen podpisem úřední osoby a opatřen pečetí orgán, který hypotéku registroval. 4. Orgán, který prováděl státní registraci zástavy, ponechá ve svém archivu kopii zástavní smlouvy, a pokud smlouva počítá s vydáním zástavy, i kopii zástavy s přílohami. článek 23 Oprava, úprava a doplnění záznamu o registraci hypotéky 1. Oprava technických chyb v zápisu do registru hypotéky je povolena na základě žádosti zástavce nebo zástavního věřitele s oznámením druhé strany o provedené opravě a za předpokladu, že uvedená oprava nemůže způsobit škodu třetím osobám nebo porušit jejich oprávněné zájmy. 2. Změny a doplňky zápisu do evidence hypotéky se provádějí na základě dohody mezi zástavcem a zástavním věřitelem o změně nebo doplnění podmínek zástavní smlouvy. Taková dohoda musí být notářsky ověřena. Změny a doplňky zápisu o registraci hypotéky nejsou povoleny, pokud jsou práva zástavního věřitele potvrzena hypotékou, s výjimkou případu uvedeného v odstavci 3 článku 13 článku 13 tohoto federálního zákona. článek 24 Náklady na registraci státu hypotéky Náklady na úhradu poplatků za státní registraci hypotéky a provádění změn a doplňků v evidenci hypotéky nese zástavce, pokud není dohodou mezi ním a zástavním věřitelem stanoveno jinak. článek 25 Splácení hypotéky rekord Zápis do registrace hypotéky zaniká na základě žádosti právního vlastníka hypotečního zástavního listu, společné žádosti zástavce a zástavního věřitele nebo na základě rozhodnutí soudu, rozhodčího soudu nebo rozhodčího soudu o ukončení hypotéky. Při splacení zápisu do registru hypotéky v souvislosti se zánikem hypotéky bude hypoteční zástavní list zrušen v souladu s postupem stanoveným tímto spolkovým zákonem. Zrušený hypoteční zástavní list bude převeden na dříve povinné osobě na její žádost. článek 26 Veřejná povaha státní registrace hypotéky Státní registrace hypotéky je veřejná. Každá osoba má právo získat od orgánu, který provádí státní registraci práv k nemovitostem, informace o tom, zda existuje registrační záznam o zástavě příslušné nemovitosti, a ověřený výpis z registračního záznamu o zástavě. Na listiny veřejné povahy se nevztahuje kopie hypotečního zástavního listu, která se nachází v archivu orgánu, který provedl státní registraci hypotéky. článek 27 Odvolání proti žalobám souvisejícím se státní registrací hypotéky Odepření státní registrace hypotéky nebo obcházení příslušným orgánem její registrace nebo vydání hypotečního zástavního listu původnímu zástavnímu věřiteli, odmítnutí provedení oprav v zápisu do evidence hypotéky, proplacení zápisu do evidence hypotéky v rozporu se stanovenými pravidly, registrace neexistující hypotéky, odmítnutí výkonu práv stanovených v článku 26 tohoto spolkového zákona, jakož i další úkony orgánu provádějícího státní registraci práv k nemovitostem, které nejsou v souladu s federálním zákonem, mohou být se zainteresovaná osoba odvolala k soudu, rozhodčímu soudu v souladu s procesními předpisy Ruské federace. článek 28 Odpovědnost orgánu registrujícího hypotéku Orgán, který zaregistroval nebo měl zaregistrovat hypotéku, je v souladu s občanským zákoníkem Ruské federace povinen nahradit dotčené osobě ztráty způsobené jejím protiprávním jednáním (nečinností), včetně: - bezdůvodného odmítnutí státní registrace hypotéky; - bezdůvodné odmítnutí provedení oprav v evidenčním záznamu; - zpoždění státní registrace hypoték po stanovené lhůtě; - státní registrace hypotéky v rozporu s požadavky stanovenými právními předpisy Ruské federace na obsah registračního záznamu nebo s jinými chybami; - nedodržení požadavků odstavce 3 článku 22 tohoto spolkového zákona; - vyhýbání se vydání hypotéky (duplicitní hypotéka); - nezákonné proplacení registračního záznamu; - bezdůvodné odmítnutí provést úkony stanovené v článku 26 tohoto spolkového zákona. Kapitola V. BEZPEČNOST MAJETKU ZASTAVENÉHO HYPOTÉKOUčlánek 29 Užívání zastaveného majetku zástavcem 1. Zástavce si vyhrazuje právo užívat nemovitost zastavenou zástavní smlouvou. Zástavce má právo užívat tuto nemovitost v souladu s jejím určením. Podmínky zástavní smlouvy omezující toto právo zástavce jsou neplatné. Nestanoví-li smlouva jinak, nesmí zástavce při užívání zastavené věci dopustit, aby věc chátrala a její hodnota se snížila nad míru způsobenou běžným opotřebením. 2. Zástavce má právo vytěžit z nemovitosti zastavené zástavní smlouvou plody a výnosy. K těmto plodům a výnosům zástavní věřitel nenabývá práva, nestanoví-li zástavní smlouva jinak. článek 30 Údržba a opravy zastavených nemovitostí 1. Nestanoví-li zástavní smlouva jinak, je zástavce povinen udržovat nemovitost zastavenou zástavní smlouvou v dobrém stavu a nést náklady na údržbu této nemovitosti až do ukončení zástavy. 2. Nestanoví-li zástavní smlouva jinak, je zástavce povinen provést běžné a generální oprava majetek zastavený na základě zástavní smlouvy ve lhůtách stanovených federálním zákonem, jinými právními akty Ruské federace (čl. 3 odst. 3 a 4 Občanského zákoníku Ruské federace) nebo způsobem jimi stanoveným, a nejsou-li takové lhůty stanoveny, v přiměřené lhůtě. článek 31 Pojištění hypotéky 1. Pojištění nemovitosti zastavené zástavní smlouvou se provádí v souladu s podmínkami této smlouvy. 2. Nejsou-li v zástavní smlouvě další podmínky o pojištění zastavené nemovitosti, je zástavce povinen pojistit na své náklady tuto nemovitost v plné hodnotě proti rizikům ztráty a poškození, a pokud celková hodnota zástavy nemovitosti převyšuje výši závazku zajištěného zástavním právem - ve výši ne nižší než je výše tohoto závazku. 3. Zástavní věřitel má právo uspokojit svou pohledávku ze závazku zajištěného zástavním právem přímo z pojistného plnění za ztrátu nebo poškození zastavené věci, bez ohledu na to, v čí prospěch je pojištěn. Tato pohledávka podléhá uspokojení především pohledávek ostatních věřitelů zástavce a osob, v jejichž prospěch bylo pojištění uzavřeno, s výjimkami stanovenými federálním zákonem. Zástavní věřitel je zbaven práva na uspokojení svého nároku z pojistného plnění, došlo-li ke ztrátě nebo poškození věci z důvodů, za které odpovídá. článek 32 Opatření k ochraně zastaveného majetku před ztrátou a poškozením Za účelem zajištění bezpečnosti zastaveného majetku, včetně jeho ochrany před zásahy třetích osob, požárem, přírodními katastrofami, je zástavce povinen přijmout opatření stanovená federálním zákonem, jinými právními akty Ruské federace (odstavce 3 a 4). čl. 3 občanského zákoníku Ruské federace) a hypoteční smlouvu, a pokud nejsou zřízeny, nezbytná opatření v souladu s obvyklými požadavky. V případě reálné hrozby ztráty nebo poškození zastaveného majetku je zástavce povinen o tom zástavního věřitele vyrozumět, je-li mu to známo. článek 33 Ochrana zastaveného majetku před nároky třetích osob 1. V případech, kdy jiné osoby uplatňují vůči zástavci nároky na uznání svého vlastnického práva nebo jiných práv k zastavené věci, na její odnětí (rekultivaci) nebo na zatížení uvedené nemovitosti nebo jiné náležitosti, jejichž splnění může způsobit snížení hodnoty nebo znehodnocení tohoto majetku, je zástavce povinen toto neprodleně oznámit zástavnímu věřiteli, pokud o tom ví. Je-li u soudu, rozhodčího soudu nebo rozhodčího soudu (dále jen soud) vznesena proti zástavci relevantní žaloba, musí tohoto zástavce zapojit do účasti ve věci. 2. V případech uvedených v odstavci 1 tohoto článku musí zástavce využít vhodných okolností k ochraně svých práv k zastavenému majetku, jak je stanoveno v článku 12 občanského zákoníku Ruské federace. Odmítl-li zástavce chránit svá práva k zastavené věci nebo ji nevyužívá, má zástavní věřitel právo využít těchto způsobů ochrany jménem zástavce bez zvláštní plné moci a požadovat po zástavci náhradu nezbytně nutné náklady s tím spojené. 3. Ukáže-li se, že nemovitost zastavená zástavní smlouvou je v nezákonné držbě třetích osob, je zástavní věřitel oprávněn, jednající svým jménem, ​​požadovat tuto nemovitost z cizí nezákonné držby v souladu s § 301 - 303 obč. občanského zákoníku Ruské federace za účelem jeho převodu do vlastnictví zástavce. článek 34 Právo zástavního věřitele nahlížet do zastavené nemovitosti Zástavní věřitel má právo ověřit si doklady a fakticky přítomnost, stav a podmínky údržby nemovitosti zastavené zástavní smlouvou. Toto právo náleží zástavnímu věřiteli i v případě, že zastavený majetek dočasně přejde zástavcem do vlastnictví třetích osob. Ověření provedené zástavním věřitelem nesmí vytvářet neodůvodněné překážky v užívání zastaveného majetku zástavcem nebo jinými osobami, v jejichž držení je. článek 35 Práva zástavního věřitele v případě nesprávného zajištění zastaveného majetku V případě hrubého porušení pravidel pro užívání zastavené věci ze strany zástavce (čl. 29 odst. 1), pravidel pro údržbu nebo opravy zastavené věci (čl. 30) povinnost učinit opatření k zachování této věci. majetku (čl. 32), pokud takovým porušením hrozí ztráta nebo poškození zastaveného majetku, a dále v případě porušení povinnosti pojistit zastavený majetek (čl. 31 odst. 1 a 2) nebo v případě neoprávněné odmítnutí prohlídky zastavené nemovitosti zástavním věřitelem (§ 34), má zástavní věřitel právo požadovat předčasné splnění závazku zajištěného zástavním právem. Bude-li uspokojení takové pohledávky odmítnuto nebo nebude-li uspokojeno ve lhůtě stanovené smlouvou, a nebude-li tato lhůta poskytnuta, do jednoho měsíce, má zástavní věřitel právo zabavit nemovitost zastavenou zástavním právem. dohoda. článek 36 Následky ztráty nebo poškození zastaveného majetku 1. Zástavce nese nebezpečí nahodilé ztráty a nahodilé škody na věci zastavené zástavní smlouvou, nestanoví-li taková smlouva jinak. 2. Dojde-li v důsledku okolností, za které zástavní věřitel nenese odpovědnost, ke ztrátě nebo poškození zastaveného majetku do té míry, že se v důsledku toho podstatně zhoršilo zajištění závazku zástavním právem, má zástavní věřitel právo na požadovat předčasné splnění závazku zajištěného hypotékou, a to i na úkor pojistné náhrady v souladu s odstavcem 3 článku 31 tohoto spolkového zákona. 3. Zástavní věřitel nemůže vykonávat práva uvedená v odstavci 2 tohoto článku, pokud byla mezi ním a zástavcem uzavřena písemná dohoda o uvedení nebo nahrazení ztraceného nebo poškozeného majetku a zástavce řádně plní podmínky této smlouvy. Kapitola VI. PŘEVOD PRÁVA K MAJETKU ZASTAVENÝM HYPOTEČNÍ SMLOUVOU NA JINÉ OSOBY A ZALOŽENÍ TÉTO NEMOVITOSTI PRÁVY JINÝCH OSOB Článek 37. Zcizení zastaveného majetku 1. Majetek zastavený zástavní smlouvou může zástavce zcizit jiné osobě prodejem, darováním, směnou, vložením do majetku obchodní společnosti nebo obchodní společnosti nebo podílovým vkladem do majetku výrobního družstva. nebo jiným způsobem jen se souhlasem zástavního věřitele, stanoví-li zástavní smlouva jinak. 2. V případě vydání hypotečního zástavního listu je zcizení zastavené nemovitosti povoleno, je-li v hypotečním zástavním listu upraveno právo zástavce, a to za podmínek tam stanovených. 3. Zástavce má právo odkázat zastavenou nemovitost. Podmínky hypoteční smlouvy nebo jiné smlouvy omezující toto právo zástavce jsou neplatné. Článek 38. Zachování zástavního práva při převodu práv k zastavené nemovitosti na jinou osobu místo zástavce a nese veškeré závazky této zástavní osoby ze zástavní smlouvy, včetně těch, které nebyly řádně splněny původním zástavcem. Nového zástavce lze kteréhokoli z těchto závazků zprostit pouze po dohodě se zástavním věřitelem. Taková dohoda není pro následné nabyvatele hypotečního zástavního listu závazná, pokud není ověřena notářem a nejsou dodržena pravidla článku 15 tohoto spolkového zákona. 2. Došlo-li k převodu nemovitosti zastavené zástavní smlouvou na více osob z důvodů uvedených v odst. 1 tohoto článku, nese každý z právních nástupců původního zástavce následky vyplývající ze zástavních vztahů z nesplnění zástavní smlouvy. závazek zajištěný zástavním právem v poměru k části zastavené nemovitosti, která na něj přešla. Je-li předmět zástavy nedělitelný nebo se z jiných důvodů stane společným vlastnictvím právních nástupců zástavce, stávají se právní nástupci solidárními zástavci. 3. Zástavní právo nemovitosti zástavní smlouvou zůstává v platnosti bez ohledu na to, zda při převodu této nemovitosti na jiné osoby byla porušena pravidla stanovená pro takový převod. článek 39 Důsledky porušení pravidel o zcizení zastaveného majetku V případě zcizení majetku zastaveného na základě zástavní smlouvy v rozporu s pravidly odstavců 1 a 2 článku 37 tohoto spolkového zákona má zástavní věřitel právo podle své volby požadovat: - předčasné splnění závazku zajištěného hypotékou a exekuce na zastavenou nemovitost bez ohledu na to, kdo je jejím vlastníkem. V posledně uvedeném případě, pokud se prokáže, že nabyvatel nemovitosti zastavené zástavní smlouvou v době jejího nabytí věděl nebo měl vědět, že se nemovitost zcizuje v rozporu s pravidly čl. 37 tohoto spolkového zákona, např. nabyvatel ručí do hodnoty uvedeného majetku za nesplnění závazku zajištěného zástavním právem společně s dlužníkem z tohoto závazku. Zcizí-li zastavená nemovitost v rozporu s výše uvedenými pravidly zástavce, který není dlužníkem ze závazku zajištěného zástavním právem, odpovídá s tímto dlužníkem společně a nerozdílně jak nabyvatel nemovitosti, tak bývalý zástavce. článek 40 Zatížení zastaveného majetku právy jiných osob 1. Pokud federální zákon nebo zástavní smlouva nestanoví jinak, má zástavce právo bez souhlasu zástavního věřitele pronajmout zastavenou nemovitost, převést ji k dočasnému bezúplatnému užívání a po dohodě s jinou osobou poskytnout právo na omezené užívání této nemovitosti (služebnosti) za podmínek, že: - doba, na kterou je nemovitost poskytnuta k užívání, nepřesáhne dobu trvání závazku zajištěného zástavním právem; - nemovitost je poskytnuta k užívání k účelům odpovídajícím účelu nemovitosti. 2. Pokud zástavní věřitel uvalí exekuci na zastavenou nemovitost z důvodů stanovených federálním zákonem nebo zástavní smlouvou, všechna práva nájmu a jiná práva k užívání této nemovitosti udělená zástavcem třetím osobám bez souhlasu zástavního věřitele po uzavření zástavní smlouvy zaniká okamžikem nabytí právní moci zástavní smlouvy, právní moci rozhodnutí soudu o exekuci na nemovitost, a pokud jsou pohledávky zástavního věřitele uspokojeny bez soudního řízení - od okamžiku notářského ověření smlouvy mezi zástavcem a zástavním věřitelem při exekuci v souladu s článkem 55 tohoto spolkového zákona. 3. Zastavená nemovitost může být poskytnuta zástavcem do užívání třetím osobám na dobu přesahující dobu trvání závazku zajištěného zástavním právem, nebo k účelům, které neodpovídají účelu nemovitosti, pouze se souhlasem obch. zástavní věřitel. Je-li vydán hypoteční zástavní list, je udělení práva užívat zastavenou nemovitost za těchto podmínek třetím osobám přípustné, pokud je toto právo zástavce v hypotečním zástavním listu upraveno. 4. Poskytnutí zastavené nemovitosti do užívání jiné osobě nezbavuje zástavce plnění povinností ze zástavní smlouvy, pokud tato smlouva nestanoví jinak. 5. Zatížení majetku zastaveného na základě hypoteční smlouvy jinými zástavami se řídí pravidly kapitoly VII tohoto spolkového zákona. článek 41 Důsledky nuceného zabavení stavem zastaveného majetku 1. Zanikne-li vlastnické právo zástavce k majetku, který je předmětem zástavního práva z důvodů a způsobem stanoveným federálním zákonem, v důsledku zabrání (koupě) majetku pro státní nebo obecní potřeby, jeho rekvizicí nebo znárodněním a zástavci je poskytnut jiný majetek nebo přiměřená náhrada, zástavní právo se vztahuje na za to poskytnutý majetek nebo zástavní věřitel získá právo na přednostní uspokojení svých pohledávek z výše náhrady připadající zástavci. Zástavní věřitel, jehož zájmy nemohou být plně chráněny právy podle části první tohoto odstavce, má právo požadovat předčasné splnění závazku zajištěného zástavním právem a exekucí na nemovitost poskytnutou zástavci výměnou za odňatou věc. . 2. V případech, kdy je nemovitost, která je předmětem zástavního práva, státem odňata zástavci formou sankce za spáchání trestného činu nebo jiného přestupku (konfiskace), zástavní právo zůstává v platnosti a pravidla čl. Použije se článek 38 tohoto federálního zákona. Zástavní věřitel, jehož zájmy nelze aplikací těchto pravidel plně ochránit, má však právo požadovat předčasné splnění závazku zajištěného zástavním právem a exekuci zabaveného majetku. článek 42 Důsledky exekuce zastaveného majetku V případech, kdy je nemovitost, která je předmětem hypotéky, odňata zástavci v souladu s postupem stanoveným federálním zákonem s odůvodněním, že vlastníkem této nemovitosti je ve skutečnosti jiná osoba (osvobození), hypotéka na tuto nemovitost je ukončena. Po nabytí právní moci příslušného soudního rozhodnutí má zástavní věřitel právo požadovat předčasné splnění závazku zajištěného zástavním právem. Kapitola VII. NÁSLEDNÁ HYPOTÉKAčlánek 43 Koncept následné hypotéky a podmínky, za kterých je povolena 1. Majetek zastavený zástavní smlouvou k zajištění splnění jednoho závazku (předchozí zástava) lze zastavit k zajištění splnění jiného závazku téhož nebo jiného dlužníka k témuž nebo jinému zástavnímu věřiteli (následná zástava). Pořadí zástavních věřitelů je stanoveno na základě údajů z jednotného státního rejstříku práv k nemovitostem k okamžiku vzniku hypotéky, stanovených v souladu s pravidly odstavců 5 a 6 článku 20 tohoto spolkového zákona. 2. Následná zástava je povolena, pokud to nezakazují předchozí zástavní smlouvy na stejnou nemovitost, jejíž provoz do doby uzavření následné zástavní smlouvy neustal. Pokud předchozí zástavní smlouva stanoví podmínky, za kterých lze uzavřít další zástavní smlouvu, musí být tato uzavřena v souladu s těmito podmínkami. 3. Následnou zástavní smlouvu uzavřenou přes zákaz stanovený předchozí zástavní smlouvou může soud uznat za neplatnou při uplatnění pohledávky zástavního věřitele podle předchozí smlouvy, a to bez ohledu na to, zda zástavní věřitel z následné smlouvy o takovém zákazu věděl. Není-li následná zástava zakázána, avšak následná smlouva je uzavřena v rozporu s podmínkami pro ni stanovenými předchozí smlouvou, jsou nároky zástavního věřitele z následné smlouvy uspokojeny v rozsahu, v jakém je jejich uspokojení možné v souladu s podmínky předchozí hypoteční smlouvy. 4. Pravidla uvedená v odstavcích 2 a 3 tohoto článku se nepoužijí, pokud jsou smluvními stranami předchozí a následující zástavní smlouvy stejné osoby. 5. Uzavření následné zástavní smlouvy upravující sepsání a vydání hypotečního zástavního listu se nepřipouští. článek 44 Změna předchozí zástavní smlouvy 1. Před uzavřením následné zástavní smlouvy se zástavním věřitelem je zástavce povinen sdělit každému dalšímu zástavnímu věřiteli informace o všech existujících zástavních právech na tuto nemovitost, jak je stanoveno v čl. 9 odst. 1 tento federální zákon. Nesplněním této povinnosti ze strany zástavního věřitele vzniká zástavnímu věřiteli na základě následné dohody právo požadovat ukončení smlouvy a náhradu způsobené újmy, pokud se neprokáže, že mohl potřebné informace o předchozích hypotékách získat na základě Článek 26 tohoto federálního zákona z údajů o jejich státní registraci. 2. Zástavce, který uzavřel následnou zástavní smlouvu, je povinen neprodleně informovat zástavní věřitele o předchozích zástavách a na jejich žádost jim sdělit informace o následné zástavě podle ustanovení 1 článku 9 tohoto spolkového zákona. 3. Po uzavření následné zástavní smlouvy je změna předchozí smlouvy, která znamená poskytnutí nových pohledávek předchozího zástavního věřitele nebo zvýšení objemu pohledávek již zajištěných touto smlouvou (čl. 3), povolena pouze s souhlas zástavního věřitele podle následné smlouvy. 4. Pravidla tohoto článku se nepoužijí, jsou-li smluvními stranami předchozí a následující zástavní smlouvy stejné osoby. článek 45 Státní registrace následné hypotéky Státní registrace následné hypotéky se provádí v souladu s pravidly kapitoly IV tohoto federálního zákona. V následné zástavní smlouvě jsou provedeny poznámky o všech evidenčních záznamech o předchozích hypotékách na stejnou nemovitost. Následná hypotéka je zaznamenána v záznamech všech předchozích hypoték na stejnou nemovitost. článek 46 Uspokojování pohledávek zástavních věřitelů z předchozích a následujících hypoték 1. Pohledávky zástavního věřitele z následné zástavní smlouvy se uspokojují z hodnoty zastavené nemovitosti s podmínkou, že zástavní věřitel z předchozí zástavní smlouvy má přednostní právo k uspokojení svých pohledávek. 2. V případě exekuce na zastavenou nemovitost na pohledávky zajištěné následnou hypotékou může být tato nemovitost současně exekuována na tuto nemovitost a na pohledávky zajištěné předchozí hypotékou, přičemž lhůta pro předložení k inkasu ještě nenastala. Pokud zástavní věřitel podle předchozí zástavní smlouvy toto právo nevyužije, přechází nemovitost, která je zabavena pohledávkami zajištěnými následující zástavou, na jejího nabyvatele zatížená předchozí zástavou. 3. V případě exekuce na zastavenou nemovitost z titulu pohledávek zajištěných předchozí hypotékou je povoleno provést exekuci současně na tuto nemovitost a na pohledávky zajištěné následnou hypotékou, jejíž lhůta k vymáhání ještě nenastala. Pohledávky zajištěné následnou hypotékou nepodléhají předčasnému uspokojení, pokud k uspokojení pohledávek zajištěných předchozí hypotékou postačí exekuce části zastavené nemovitosti. 4. Před exekucí na nemovitost, jejíž zástava je zajištěna pohledávkami z předchozí a následující zástavy, je zástavní věřitel, který hodlá uplatnit své pohledávky k exekuci, povinen písemně oznámit zástavnímu věřiteli podle jiné smlouvy o zástavě stejnou nemovitost. 5. Pravidla obsažená v tomto článku se nepoužijí, pokud je zástavním věřitelem podle předchozí a následujících hypoték jedna a tatáž osoba. V tomto případě budou pohledávky zajištěné každou z hypoték uspokojeny v pořadí podle priority odpovídající podmínkám pro plnění příslušných závazků, pokud federální zákon nebo dohoda stran nestanoví jinak. Kapitola VIII. POSTUP PRÁVA PODLE HYPOTEČNÍ SMLOUVY. PŘEVOD A Zastavení hypotékyčlánek 47 Postoupení práv ze zástavní smlouvy 1. Zástavní věřitel má právo svá práva ze zástavní smlouvy převést na jinou osobu, nestanoví-li smlouva jinak. 2. Místo bývalého zástavního věřitele podle této smlouvy nastupuje osoba, na kterou přešla práva ze zástavní smlouvy. Na jeho vztahy s tímto zástavním věřitelem se vztahují pravidla článků 382, ​​​​384 - 386, 388 a 390 občanského zákoníku Ruské federace o převodu práv věřitele postoupením pohledávky. 3. Postoupení práv ze zástavní smlouvy na jinou osobu zástavním věřitelem je platné, byla-li na tutéž osobu postoupena práva pohledávky vůči dlužníkovi ze závazku zajištěného zástavním právem. Není-li prokázáno jinak, převodem práv ze zástavní smlouvy se rozumí i převod práv ze závazku zajištěného zástavním právem. 4. Postoupení práv podle hypoteční smlouvy v souladu s čl. 389 odst. 1 a 2 občanského zákoníku Ruské federace musí být notářsky ověřeno a podléhat státní registraci způsobem stanoveným pro státní registraci transakcí s nemovitostmi. 5. Postoupení práv ze zástavní smlouvy nebo závazku zajištěného zástavním právem, jehož práva jsou osvědčena zástavním právem, se nepřipouští. Když je taková transakce provedena, je uznána jako nulová a neplatná. článek 48 Převod práv v rámci hypotéky 1. Převod práv z hypotečního zástavního listu se provede rubopisem na něj ve prospěch jiné osoby (vlastníka hypotečního zástavního listu) a převodem hypotečního zástavního listu na tuto osobu. V rubopisu musí být přesně a úplně uvedeno jméno (titul) osoby, na kterou se práva z hypotéky převádějí. Rubopisy na hypotečním zástavním listu, které takové označení neobsahují (nevyplněné dotace), se považují za neplatné. Rubopis musí být podepsán zástavním věřitelem uvedeným v hypotečním zástavním listu, a není-li tento nápis první, vlastníkem zástavního listu uvedeným v předchozím rubopisu. 2. Převodem práv ze zástavního práva na jinou osobu se rozumí přechod práv ze zástavního práva na tutéž osobu. Právnímu vlastníkovi hypotečního zástavního listu náleží všechna jím ověřená práva, včetně práv zástavního věřitele a práv věřitele ze závazku zajištěného zástavním právem, bez ohledu na práva původního zástavního věřitele a předchozích vlastníků zástavního listu. . 3. Vlastník hypotečního zástavního listu se považuje za zákonného, ​​pokud jeho práva k hypotečnímu zástavnímu listu jsou založena na posledním rubopisu a na souvislé řadě předchozích rubopisů na něm. Za zákonného vlastníka hypotečního zástavního listu se nepovažuje, pokud se prokáže, že hypoteční zástavní list přenechal držení některé z osob, které rubopisy provedly, v důsledku krádeže nebo jinak proti vůli této osoby, z nichž vlastník hypotečního zástavního listu věděl nebo měl vědět při jeho nabývání. 4. Nápisy na hypotečním zástavním listu, které zakazují jeho pozdější převod na jiné osoby, jsou neplatné. 5. Pokud třetí osoba v souladu s čl. 313 odst. 2 občanského zákoníku Ruské federace zcela splnila závazek zajištěný zástavním právem pro dlužníka, má právo požadovat, aby právo ze zástavního práva být na něj převeden. Pokud zástavní věřitel odmítne tato práva převést, může se třetí osoba domáhat u soudu převodu těchto práv na sebe. článek 49 Hypoteční zástava 1. Hypoteční zástavní list lze zastavit převodem na jinou osobu (zástavce hypotečního zástavního listu) k zajištění závazku ze smlouvy o úvěru nebo jiného závazku, který vznikl mezi touto osobou a zástavním věřitelem původně uvedeným v hypotečním zástavním listu, popř. jejím dalším zákonným vlastníkem (zástavním věřitelem). 2. V případě prodlení se závazkem zajištěným zástavním právem je zástavní věřitel povinen na žádost zástavního věřitele převést na něj svá práva ze zástavy způsobem, za podmínek as důsledky stanovenými v článku 48 tohoto federálního zákona. V případě odmítnutí převodu těchto práv se může zástavní věřitel hypotečního zástavního listu u soudu domáhat převodu těchto práv na sebe. 3. Zástavní věřitel hypotečního zástavního listu, na kterého přešla práva z hypotečního zástavního listu nebo na kterého soud převedl práva z hypotečního zástavního listu, má právo zabavit předmět zástavního práva v souladu s podmínkami. hypoteční zástavní listy. Výtěžek z prodeje předmětu zástavy se použije na splacení dluhu zástavního věřitele vůči zástavnímu věřiteli a zbývající částka se převede zástavnímu věřiteli na splacení dluhu, který mu náleží ze smlouvy o úvěru nebo jiného závazku zajištěného zástavním právem dle zástavní právo, ostatním věřitelům zástavce a samotnému zástavci v souladu s článkem 61 tohoto federálního zákona. 4. Hypoteční zástavní věřitel může na hypoteční zástavní list zřídit zvláštní zástavní list, který zástavnímu věřiteli opravňuje zástavní právo po určité době prodat, aby zadržel z výtěžku částku závazku zajištěného jeho zástavou. Kapitola IX. PROGNÓZA MAJETKU ZASTAVENÉHO NA ZÁKLADĚ HYPOTEČNÍ SMLOUVYčlánek 50 Důvody pro exekuci na zastavený majetek 1. Zástavní věřitel má právo zabavit majetek zastavený zástavní smlouvou, aby na úkor tohoto majetku uspokojil nároky uvedené v článku 3 tohoto spolkového zákona způsobené nesplněním nebo nesprávným plněním závazku. zajištěno zástavním právem, zejména nesplacení nebo předčasné splacení dluhu v plné nebo částečné výši, nestanoví-li smlouva jinak. V případě rozporu mezi podmínkami zástavní smlouvy a podmínkami závazku zajištěného zástavním právem ohledně pohledávek, které lze uspokojit exekucí na zastavenou nemovitost, jsou upřednostněny podmínky zástavní smlouvy. 2. Nestanoví-li zástavní smlouva jinak, exekuce na majetek zavázaný k zajištění závazku, který má být splněn pravidelnými platbami, je povolena v případě soustavného porušování podmínek pro jejich provedení, tj. v případě porušení podmínek pro provedení platby více než třikrát během 12 měsíců, i když každé zpoždění je zanedbatelné. 3. U nároků způsobených nesplněním nebo nesprávným plněním závazku zajištěného hypotékou nelze exekuci na zastavenou nemovitost vymáhat, pokud v souladu s podmínkami této povinnosti a federálními zákony a jinými právními akty Ruské federace se na něj vztahuje (článek 3 odst. 3 a 4 občanského zákoníku Ruské federace) je dlužník zproštěn odpovědnosti za takové nesplnění nebo nesprávné plnění. 4. V případech uvedených v § 35, 39 a 41 tohoto spolkového zákona má zástavní věřitel právo požadovat předčasné splnění závazku zajištěného zástavním právem, a není-li tento požadavek splněn, zabavit zastavenou nemovitost. , i když je závazek zajištěný hypotékou řádně splněn. článek 51 Soudní řízení při exekuci zastavené nemovitosti Exekuce na pohledávky zástavního věřitele je uvalena na majetek zastavený zástavní smlouvou soudním rozhodnutím, s výjimkou případů, kdy je v souladu s článkem 55 tohoto spolkového zákona povoleno uspokojit takové pohledávky bez žaloby k soudu. článek 52 Soudní příslušnost a příslušnost ve věcech exekuce na zastavený majetek Nárok na exekuci na majetek zastavený na základě hypoteční smlouvy se podává v souladu s pravidly soudní příslušnosti a jurisdikce případů stanovenými procesními předpisy Ruské federace. článek 53 Opatření k ochraně zájmů ostatních zástavních věřitelů, nepřítomného zástavce a dalších osob 1. Při exekuci na majetek zastavený na základě dvou nebo více zástavních smluv musí zástavní věřitel soudu, u kterého je podána příslušná pohledávka, předložit důkazy o splnění povinnosti stanovené článkem 46 odst. 4 tohoto spolkového zákona. 2. Je-li z materiálů případu o exekuci na zastavené nemovitosti zřejmé, že zástavní právo bylo nebo mělo být provedeno se souhlasem jiné osoby nebo orgánu, vyrozumí soud, u kterého je návrh na exekuci uplatněn, příslušné osobě. nebo orgánu tohoto a poskytnout mu možnost se této záležitosti zúčastnit. 3. Osoby, které mají na základě zákona nebo smlouvy právo užívat zastavenou nemovitost (nájemci, nájemci, rodinní příslušníci vlastníka nebytových prostor a další osoby) nebo vlastnické právo k této nemovitosti (služebnost, právo doživotní užívání a další práva) mají právo podílet se na projednávání případu exekuce zastavené nemovitosti. článek 54 Otázky řešené soudem při projednávání případu exekuce na zastavený majetek 1. Exekuci na nemovitost zastavenou zástavní smlouvou lze odmítnout, pokud je porušení povinnosti zajištěné zástavním právem dlužníkem krajně nepodstatné a výše pohledávek zástavního věřitele v důsledku toho je zjevně nepřiměřená hodnotě zastavené nemovitosti, s výjimkou případu případ stanovený v odstavci 2 článku 50 tohoto spolkového zákona. 2. Při rozhodování o exekuci na nemovitost zastavenou zástavní smlouvou musí soud určit a vyznačit v ní: její provedení. U částek vypočítaných jako procento musí být uvedena částka, ke které se úroky připisují, výše úroku a období, za které mají být připsány; 2) nemovitost, která je předmětem zástavy, z jejíž hodnoty se uspokojují pohledávky zástavního věřitele; 3) způsob zpeněžení nemovitosti, která je zabavena; 4) počáteční prodejní cena zastavené nemovitosti při jejím prodeji. Počáteční prodejní cenu nemovitosti ve veřejné dražbě stanoví na základě dohody mezi zástavcem a zástavním věřitelem, v případě sporu pak sám soud; 5) opatření k zajištění bezpečnosti majetku před jeho prodejem, pokud existují. 3. Na návrh zástavce má soud, jsou-li pro to pádné důvody, právo v rozhodnutí o propadnutí zastavené nemovitosti odložit její realizaci až na jeden rok v případech, kdy: za předpokladu, že příslib nesouvisí s prováděním podnikatelské činnosti tímto občanem; - předmětem zástavy je pozemek ze složení zemědělské půdy, na který se vztahuje tento spolkový zákon. Při stanovení doby, na kterou se povoluje odklad prodeje zastavené nemovitosti, soud přihlíží mj. k tomu, že výše pohledávek zástavního věřitele, která má být uspokojena z hodnoty zastavené nemovitosti v době, kdy byla zastavena věc, byla stanovena podle § 12 odst. 1 písm. uplynutí prodlení nesmí přesáhnout hodnotu zastavené nemovitosti dle výměru uvedeného v zástavní smlouvě. Odložením prodeje zastavené nemovitosti nejsou dotčena práva a povinnosti smluvních stran ze závazku zajištěného zástavním právem této nemovitosti a nezbavuje dlužníka náhrady za ztráty věřitele, které se v prodlení zvýšily, úroky splatné věřiteli a penále. Uspokojí-li dlužník pohledávky věřitele zajištěné zástavním právem ve lhůtě, která mu byla přiznána odkladem, soud na návrh zástavce rozhodnutí o propadnutí zruší. 4. Odklad prodeje zastaveného majetku není povolen, pokud: - může vést k výraznému zhoršení finanční situace zástavního věřitele; - proti zástavnímu věřiteli nebo zástavnímu věřiteli bylo zahájeno řízení o prohlášení jeho insolvence (úpadku). článek 55 Mimosoudní exekuce na zastavený majetek 1. Uspokojení pohledávek zástavního věřitele na úkor nemovitosti zastavené zástavní smlouvou bez soudního řízení je umožněno na základě notářsky ověřené dohody mezi zástavcem a zástavcem, uzavřené po důvodech exekuce na předmět zástavy. vznikla hypotéka. Dohoda o uspokojení pohledávek zástavního věřitele z navazující zástavní smlouvy je platná, je-li uzavřena za účasti zástavních věřitelů podle předchozích zástavních smluv. 2. Uspokojení pohledávek zástavního věřitele způsobem uvedeným v odstavci 1 tohoto článku není přípustné, pokud: 1) zástava nemovitosti vyžaduje souhlas nebo povolení jiné osoby nebo orgánu; 2) předmětem hypotéky je podnik jako majetkový celek; 3) předmětem zástavy je nemovitost, která má pro společnost významnou historickou, uměleckou nebo jinou kulturní hodnotu; 4) předmětem zástavy je nemovitost, která je ve společném vlastnictví a kterýkoli z jejích vlastníků nedává písemný nebo jinou formou stanovenou federálním zákonem souhlas k mimosoudnímu uspokojení nároků zástavního věřitele. V těchto případech je exekuce na zastavenou nemovitost vymáhána rozhodnutím soudu. 3. V dohodě o uspokojení pohledávek zástavního věřitele uzavřené v souladu s odstavcem 1 tohoto článku mohou strany stanovit: 1) prodej zastaveného majetku jedním ze způsobů uvedených v článku 56 tohoto federálního zákona; 2) nabytí zastaveného majetku zástavním věřitelem pro sebe nebo pro třetí osoby se započtením na kupní cenu pohledávek zástavního věřitele za dlužníkem, zajištěných zástavním právem. Uvedená smlouva nesmí upravovat nabytí zastavené nemovitosti zástavním věřitelem, je-li předmětem zástavy pozemek. Na smlouvu o nabytí zastaveného majetku zástavním věřitelem a v případě nabytí majetku zástavním věřitelem pro třetí osoby se použijí pravidla občanského práva Ruské federace o kupní a prodejní smlouvě - i na komisionální smlouvu. 4. Při uzavírání smlouvy o uspokojení pohledávek zástavního věřitele podle odst. 1 tohoto článku v ní strany musí uvést: 1) označení nemovitosti zastavené zástavní smlouvou, na jejíž úkor jsou pohledávky zástavního věřitele vázány. zástavní věřitel je uspokojen, a hodnota tohoto majetku; 2) částky splatné zástavnímu věřiteli dlužníkem na základě závazku zajištěného zástavním právem a zástavní smlouvou, a je-li zástavcem třetí osoba, i zástavcem; 3) způsob prodeje zastavené nemovitosti nebo podmínka jejího nabytí zástavním věřitelem; 4) předchozí a následné zástavy této nemovitosti známé stranám v době uzavření smlouvy a věcná práva třetích osob a práva užívání ve vztahu k této nemovitosti. 5. Dohodu o mimosoudním uspokojení pohledávek zástavního věřitele uzavřenou na základě odst. 1 tohoto článku může soud uznat za neplatnou na pohledávku osoby, jejíž práva jsou touto dohodou porušena. Kapitola X. PRODEJ ZASTAVENÉHO MAJETKU VYNUCENÝčlánek 56 Způsoby prodeje zastavené nemovitosti 1. Majetek zastavený na základě hypoteční smlouvy, který je zablokován soudním rozhodnutím podle tohoto spolkového zákona, bude prodán prodejem ve veřejné dražbě, s výjimkou případů stanovených tímto spolkovým zákonem. Postup při provádění veřejných dražeb na prodej nemovitosti zastavené na základě hypoteční smlouvy je stanoven procesním právem Ruské federace, protože tento federální zákon nestanoví žádná jiná pravidla. 2. Při rozhodování o uvalení exekuce na zastavenou nemovitost může soud se souhlasem zástavce a zástavního věřitele v rozhodnutí stanovit, že nemovitost je předmětem prodeje prodejem v dražbě. Stejný způsob prodeje zastaveného majetku mohou zástavce a zástavní věřitel stanovit v dohodě o mimosoudním uspokojení pohledávek zástavního věřitele, uzavřené podle § 55 odst. 1 tohoto spolkového zákona. Realizace zastaveného majetku prodejem v dražbě není povolena v případech, kdy nelze vymáhání tohoto majetku v souladu s odstavcem 2 článku 55 tohoto spolkového zákona vymáhat mimosoudně. Postup při prodeji nemovitosti zastavené na základě hypoteční smlouvy v aukci se řídí pravidly článků 447–449 občanského zákoníku Ruské federace a tímto federálním zákonem, a pokud to nestanoví, je určeno dohodou o mimosoudním uspokojení pohledávek zástavního věřitele. 3. V případech exekuce na zastavené právo nájmu nemovitého majetku se vykonává v souladu s pravidly tohoto spolkového zákona s následnou registrací převodu tohoto práva. článek 57 Postup při pořádání veřejných dražeb 1. Veřejné dražby na prodej zastaveného majetku organizují a provádějí orgány, které jsou v souladu s procesními předpisy Ruské federace pověřeny výkonem soudních rozhodnutí, pokud federální právo nestanoví jinak. 2. V místě této nemovitosti se konají veřejné dražby na prodej zastaveného majetku. 3. Pořadatel veřejné dražby informuje o připravované veřejné dražbě nejpozději měsíc před jejím konáním v periodiku, které je oficiálním informačním orgánem výkonného orgánu příslušného subjektu Ruské federace, s uvedením termínu konání veřejné dražby. , čas a místo konání veřejné dražby, povaha prodávané nemovitosti a její počáteční prodejní cena. 4. Osoby, které se chtějí zúčastnit veřejné dražby, skládají zálohu ve výši, termínech a postupu, které musí být uvedeny v oznámení o konání veřejné dražby. Výše zálohy nesmí překročit 5 procent původní prodejní ceny zastavené nemovitosti. Osobám, které se zúčastnily veřejných dražeb, ale nevyhrály je, se záloha vrací ihned po skončení veřejné dražby. Kauce je vratná i v případě, že se veřejná dražba neuskuteční. 5. Přítomnost osob, které se jich neúčastní, na veřejných dražbách na prodej zastaveného majetku mohou omezit pouze orgány územní samosprávy v zájmu zachování veřejného pořádku. Na veřejných dražbách mají v každém případě právo být přítomny osoby, které mají právo užívat prodávanou nemovitost nebo věcná práva k této nemovitosti. 6. Vítězem veřejné dražby se stává ten, kdo ve veřejné dražbě nabídl nejvyšší cenu za prodávanou nemovitost. Tato osoba a pořadatel veřejné dražby podepisují v den dražby protokol o výsledku veřejné dražby. Vyhýbání se podpisu protokolu kteréhokoli z nich má důsledky stanovené v čl. 448 odst. 5 občanského zákoníku Ruské federace. 7. Ten, kdo zvítězil ve veřejné dražbě, je povinen do pěti dnů po skončení dražby složit částku, za kterou zastavenou nemovitost koupil (kupní cenu), po odečtení dříve zaplacené zálohy, na účet určený pořadatelem dražby. veřejné dražbě. V případě nezaplacení této částky se záloha nevrací. 8. Do pěti dnů ode dne zaplacení kupní ceny osobou, která zvítězila ve veřejné dražbě, s ní pořadatel veřejné dražby uzavře kupní a prodejní smlouvu. Tato dohoda a protokol o výsledku veřejných dražeb jsou podkladem pro provedení nezbytných zápisů do jednotného státního rejstříku práv k nemovitostem. článek 58 Prohlášení veřejné dražby za neplatnou 1. Organizátor veřejné dražby ji prohlásí za neplatnou v případech, kdy: 1) se veřejné dražby zúčastnili méně než dva kupující; 2) ve veřejné dražbě nebyla provedena žádná přirážka oproti počáteční prodejní ceně zastaveného majetku; 3) ten, kdo vyhrál veřejnou dražbu, nezaplatil kupní cenu ve stanovené lhůtě. Veřejné dražby musí být prohlášeny za neplatné nejpozději den poté, co nastala některá z výše uvedených okolností. 2. Zástavní věřitel má právo do 10 dnů od vyhlášení veřejné dražby jako neúspěšné po dohodě se zástavcem odkoupit zastavenou nemovitost za původní prodejní cenu ve veřejné dražbě a započíst na kupní cenu svou pohledávky zajištěné zástavním právem této nemovitosti. Na takovou dohodu se vztahují pravidla občanského práva Ruské federace o kupní smlouvě. Hypotéka je v tomto případě ukončena. 3. Nedojde-li k dohodě o nabytí majetku zástavním věřitelem podle odst. 2 tohoto článku, nejpozději do jednoho měsíce od první veřejné dražby se koná opakovaná veřejná dražba. Počáteční prodejní cena zastavené nemovitosti při opakovaných veřejných dražbách, jsou-li způsobeny důvody uvedenými v odst. 1 odst. 1 a 2 tohoto článku, se snižuje o 15 procent. Veřejné dražby se konají způsobem stanoveným v článku 57 tohoto spolkového zákona. 4. V případě, že opakovaná veřejná dražba bude prohlášena za neplatnou z důvodů uvedených v odst. 1 tohoto článku, má zástavní věřitel právo nabýt (zadržet si) zastavenou nemovitost za cenu, která není o více než 25 procent nižší, než byla její původní prodejní cenu v první veřejné dražbě a započíst kupní cenu svých pohledávek zajištěných zástavním právem nemovitosti. Pokud si zástavní věřitel ponechal zastavený majetek, který mu ze své povahy a účelu nemůže náležet, včetně majetku významné pro společnost historické, umělecké nebo jiné kulturní hodnoty, pozemek, je povinen tento majetek do jednoho roku zcizit s článkem 238 občanského zákoníku Ruské federace. 5. Nevyužije-li zástavní věřitel právo ponechat si předmět zástavy do měsíce po vyhlášení opakovaných veřejných dražeb jako neúspěšných, zástava zaniká. Článek 59 Prodej zastavené nemovitosti v dražbě 1. Pořadatelem dražby na prodej zastavené nemovitosti je specializovaná organizace zvolená k tomuto účelu zástavním věřitelem se souhlasem zástavce, která jedná na základě dohody se zástavním věřitelem a jedná jeho jménem, ​​popř. jeho vlastním jménem. 2. Prodej zastaveného majetku v dražbě je povolen, pokud je dražba otevřená. Prodej zastaveného majetku v uzavřené aukci je povolen pouze v případech stanovených federálním zákonem. 3. Organizátor aukce s ním do pěti dnů ode dne splnění výzvy k zaplacení nemovitosti vítězem aukce uzavře kupní a prodejní smlouvu. Tato dohoda a protokol o výsledku dražby jsou podkladem pro provedení nezbytných zápisů do jednotného státního rejstříku práv k nemovitostem. Článek 60 Ukončení exekuce na zastavenou nemovitost a její prodej 1. Dlužník se zástavním právem a zástavce, který je třetí osobou, mají právo ukončit exekuci na zastavenou nemovitost po uspokojení všech pohledávek zástavního věřitele zajištěných zástavním právem, jejichž nesplnění sloužilo jako podkladem pro exekuci na nemovitost, a to v rozsahu, v jakém tyto pohledávky mají do doby zaplacení příslušných částek. Toto právo lze uplatnit kdykoli až do prodeje zastaveného majetku ve veřejné dražbě, dražbě nebo výběrovém řízení nebo nabytí práva k tomuto majetku stanoveným způsobem zástavním věřitelem. 2. Osoba, která se domáhá ukončení exekuce na zastavené nemovitosti nebo jejího prodeje, je povinna nahradit zástavnímu věřiteli náklady, které jí vznikly v souvislosti s exekucí této nemovitosti a jejím prodejem. článek 61 Rozdělení výtěžku z prodeje zastaveného majetkuČástka výtěžku z prodeje nemovitosti zastavené zástavní smlouvou se po zadržení částek nutných k úhradě výdajů spojených s exekucí této nemovitosti a jejím prodejem rozdělí mezi zástavce, kteří přihlásili své pohledávky k vymáhání, ostatní věřitelé zástavce a sám zástavce . Rozdělení provádí orgán vykonávající soudní rozhodnutí, a pokud byla exekuce zastaveného majetku uvalena mimosoudně, notář, který ověřil dohodu o takovém vymáhání, v souladu s pravidly čl. 319 odst. 1 čl. 334 a čl. 350 odst. 5 a 6 občanského zákoníku Ruské federace, jakož i článek 46 tohoto federálního zákona. Je-li předmětem zástavy státní nebo obecní majetek, budou částky, které mají být převedeny na zástavce v pořadí a přednosti stanovené tímto článkem, připsány do příslušného rozpočtu. Kapitola XI. VLASTNOSTI HYPOTÉKA POZEMKUčlánek 62 Pozemky, které lze zastavit 1. Zástavní smlouvou se rozumí pozemky ve vlastnictví občanů, jejich sdružení, právnických osob a určené k zahradničení, chovu zvířat, individuálnímu bydlení, výstavbě chaty a garáže, pozemky pro domácnost, pozemky osobního vlastnictví a pozemky zabrané budovami, budovami popř. stavby, ve výši nezbytné pro jejich ekonomické udržování (funkční podpora). 2. V případě společného podílového nebo spoluvlastnictví pozemků uvedených v odstavci 1 tohoto článku lze zřídit hypotéku pouze na pozemek ve vlastnictví občana nebo právnické osoby, vyčleněný v naturáliích z pozemků, které jsou ve společném podílu. nebo spoluvlastnictví. článek 63 Pozemky nepodléhající zástavě 1. Zastavení půdy, která je ve vlastnictví státu nebo obce, jakož i zemědělské půdy ze složení půdy zemědělských organizací, rolnických (zemědělských) farem a polních pozemků osobních vedlejších farem v souladu s tímto federálním zákonem není povoleno. . 2. Není povoleno zastavit část pozemku, jehož plocha je menší než minimální velikost stanovená předpisy zakládajících subjektů Ruské federace a předpisy místních vlád pro pozemky různého účelu. a povolené použití. článek 64 Hypotéka pozemku, na kterém jsou budovy nebo stavby ve vlastnictví zástavního věřitele 1. Nestanoví-li zástavní smlouva jinak, v případě zástavy pozemku neplatí zástavní právo k budovám a stavbám zástavce, které se na tomto pozemku nacházejí nebo staví, včetně budov pro bydlení. Není-li ve smlouvě stanovena podmínka, že stavba nebo stavba, která se nachází nebo staví na pozemku patřícím zástavci, bude zastavena stejnému zástavnímu věřiteli, ponechává si zástavce při uvalení exekuce na pozemek právo na toto. budovy nebo stavby a získá právo omezeného užívání (služebnosti) té části pozemku, která je nezbytná pro užívání budovy nebo stavby v souladu s jejím účelem. Podmínky užívání této části webu jsou určeny dohodou mezi zástavcem a zástavním věřitelem a v případě sporu - soudem. 2. Zástavce pozemku má právo bez souhlasu zástavního věřitele nakládat se stavbami a stavbami, které mu na tomto pozemku patří, k nimž v souladu s odstavcem 1 tohoto článku přísluší zástavní právo. neplatí. V případě zcizení takové stavby nebo stavby jiné osobě a nedojde-li se zástavcem k jiné dohodě, jsou práva, která může tato osoba k zastavenému pozemku nabýt, omezena podmínkami uvedenými v části druhé odst. 1. tohoto článku. 3. Je-li stavba nebo stavba náležející zástavci pozemku, která se nachází nebo je na tomto pozemku postavena, zastavena stejnému zástavnímu věřiteli, právo zástavce nakládat s touto budovou nebo stavbou, podmínky a důsledky převodu práva k této budově nebo stavbě jiným osobám jsou stanovena pravidly kapitoly VI tohoto federálního zákona. článek 65 Výstavba zástavcem budov nebo staveb na zastaveném pozemku 1. Na pozemku zastaveném zástavní smlouvou má zástavce právo bez souhlasu zástavního věřitele zřizovat stavby nebo stavby stanoveným postupem, nestanoví-li zástavní smlouva jinak. Tyto budovy a stavby nepodléhají zástavnímu právu a zástavce s nimi může nakládat v souladu s ustanovením 2 článku 64 tohoto spolkového zákona. Pokud stavba budovy nebo stavby na zastaveném pozemku ze strany zástavního věřitele znamená nebo může mít za následek zhoršení jistoty poskytnuté zástavnímu věřiteli zástavou tohoto pozemku, má zástavní věřitel právo v souladu s odst. 2 čl. 450 občanského zákoníku Ruské federace požadovat změnu hypoteční smlouvy, včetně případného prodloužení hypotéky na postavenou budovu nebo stavbu. 2. Výstavba budov nebo staveb na zastaveném pozemku, jsou-li práva zástavního věřitele potvrzena zástavním právem, je povolena pouze tehdy, je-li v zástavě stanoveno právo zástavce, a to za podmínek, které jsou odráží se v něm. článek 66 Hypotéka pozemku, na kterém jsou budovy nebo stavby ve vlastnictví třetích osob Je-li zástavní právo zřízeno na pozemek, na kterém se nachází stavba nebo stavba, která nepatří zástavci, ale jiné osobě, při uvalení exekuce na tento pozemek a jeho prodeji zástavním věřitelem přecházejí práva a povinnosti, které měl zástavce např. vlastník pozemku převod na nabyvatele pozemku . článek 67 Ocenění pozemku v případě jeho zástavy Ocenění pozemku nelze v zástavní smlouvě stanovit pod jeho běžnou cenu. K zástavní smlouvě na pozemek je nutno jako povinnou přílohu přiložit kopii plánu (zákres hranic) tohoto pozemku, vydaný příslušným výborem pro územní fond a hospodaření s půdou. článek 68 Zvláštnosti exekuce na zastavené pozemky a jejich realizace 1. Pozemek získaný prodejem ve veřejné dražbě, dražbě nebo výběrovém řízení podléhá podmínkám povoleného užívání. Osoba, která získala pozemek prodejem ve veřejné dražbě, aukci nebo soutěží, má právo změnit účel pozemku pouze v případech stanovených právními předpisy o půdě Ruské federace nebo v způsobem stanoveným tímto zákonem. 2. Prodej a nabývání zastavených pozemků ve veřejné dražbě, dražbě nebo soutěží se provádí v souladu s omezeními stanovenými federálním zákonem ve vztahu k okruhu osob, které mohou takové pozemky nabýt. Kapitola XII. VLASTNOSTI HYPOTÉKY PODNIKŮ, BUDOV A STAVEBČlánek 69 Hypotéka podniků, budov nebo staveb s pozemky, na kterých se nacházejí Pokud je podnik zastaven jako nemovitostní komplex (dále jen podnik), zástavní právo se vztahuje na veškerý majetek, který je v něm obsažen (článek 340 odst. 2 občanského zákoníku Ruské federace). Zastavit stavbu nebo stavbu je možné pouze se současným zástavním právem na základě téže smlouvy s pozemkem, na kterém se tato stavba nebo stavba nachází, nebo s částí tohoto pozemku, která funkčně zajišťuje předmět zástavy, nebo s právem nájmu. pozemku nebo jeho odpovídající části patřící zástavci. Zástavní právo se nevztahuje na právo trvalého užívání pozemku, na kterém se nachází podnik, budova nebo stavba, patřící zástavci. Při exekuci takového podniku, stavby nebo stavby nabývá ten, kdo tuto nemovitost nabude do vlastnictví, právo užívat pozemek za stejných podmínek a ve stejném rozsahu jako bývalý vlastník (zástavce) nemovitosti. Článek 70 Hypotéka podniku jako komplexu nemovitostí 1. Zastavení podniku je povoleno se souhlasem vlastníka nemovitosti související s podnikem nebo jím pověřeného orgánu. Podnikatelská hypoteční smlouva uzavřená v rozporu s tímto požadavkem je neplatná. 2. Je-li předmětem zástavy podnik a není-li smlouvou stanoveno jinak, zahrnuje zastavená nemovitost tento podnik hmotný a nehmotný majetek, včetně budov, staveb, zařízení, zásob, surovin, hotové výrobky, nároky, výhradní práva. 3. Skladba majetku souvisejícího s podnikem, který má být zastaven, a ocenění jeho hodnoty se zjišťují na základě úplné inventarizace tohoto majetku. Inventarizační listina, rozvaha a závěr nezávislého auditora o složení a hodnotě majetku souvisejícího s podnikem jsou povinnými přílohami zástavní smlouvy. článek 71 Závazky, které lze zajistit hypotékou podniku 1. Zástavní právo podniku může zajistit závazek, jehož výše není nižší než polovina hodnoty majetku souvisejícího s podnikem. 2. Zástavní právo podniku zajišťuje peněžitý závazek, který má být splněn nejdříve po uplynutí jednoho roku od uzavření zástavní smlouvy. V případě, že smlouva stanoví, že zástavním právem podniku je zajištěn závazek s kratší dobou plnění, vzniká zástavnímu věřiteli právo na exekuci předmětu zástavního práva k nesplněnému nebo nesprávně splněnému závazku po uplynutí roku od splnění závazku. datum uzavření zástavní smlouvy. článek 72 Práva zástavce ve vztahu k zastavenému podniku 1. Zástavce má právo prodávat, směňovat, pronajímat, půjčovat majetek související s podnikem, převáděný do zástavy, a jinak nakládat se stanoveným majetkem, jakož i provádět změny ve složení tohoto majetku, pokud tomu tak není. vést ke snížení hodnoty uvedené ve smlouvě o zástavě celkové hodnoty majetku souvisejícího s podnikem a rovněž neporušuje ostatní podmínky zástavní smlouvy. Bez souhlasu zástavního věřitele není zástavce oprávněn zastavovat majetek související s podnikem, činit obchody směřující ke zcizení nemovitého majetku souvisejícího s podnikem, nestanoví-li zástavní smlouva jinak. 2. V případě, že zástavce podniku neučiní opatření k zajištění bezpečnosti zastaveného majetku, neúčelné využívání tohoto majetku, které může vést ke snížení hodnoty podniku, má zástavní věřitel právo obrátit se na soud. s požadavkem na předčasné splnění závazku zajištěného hypotékou nebo zavedení hypoteční kontroly činnosti zástavce. Rozhodnutím soudu může být zástavní věřitel v rámci kontroly zástavního práva oprávněn: - požadovat od zástavního věřitele pravidelné předkládání účetních a jiných výkazů, předběžně koordinovat záležitosti související s uzavíráním obchodů s majetkem souvisejícím s podnikem; - obrátit se na vlastníka majetku souvisejícího s podnikem nebo jím pověřený orgán s žádostí o ukončení smlouvy s vedoucím podniku; - vznést žalobu k soudu na uznání transakcí uzavřených zástavcem za neplatné; - vykonávat další práva vyplývající z hypoteční kontroly nad činnostmi zástavce. článek 73 Exekuce na zastavený podnik 1. Nesplní-li zástavce závazek zajištěný zástavním právem podniku, lze exekuci na zastavenou nemovitost uvalit pouze rozhodnutím soudu. 2. Kupující, který nabyl podnik ve veřejné dražbě, převádí práva a povinnosti vlastníka podniku s ním související od okamžiku státní registrace vlastnictví nabytého majetku. Kapitola XIII. VLASTNOSTI HYPOTÉK DOMŮ A BYTŮčlánek 74 Aplikace pravidel pro hypotéky bytových domů a bytů 1. Pravidla této hlavy se vztahují na zástavu bytových domů jednotlivců a bytů a bytů určených k trvalému bydlení ve vlastnictví občanů popř. právnické osoby. 2. Hypotéka jednotlivých a bytových domů a bytů ve vlastnictví státu nebo obce není povolena. 3. Hotely, motoresty, chaty, zahradní domky a další budovy a prostory, pro které nejsou určeny trvalý pobyt může být předmětem hypotéky obecně. Nevztahují se na ně pravidla stanovená pro hypotéky obytných domů a bytů. 4. V případě, že předmětem hypotéky je část obytného domu nebo část bytu sestávající z jedné nebo více izolovaných místností, použijí se na ni pravidla současného federálního zákona o hypotékách na bytový dům a byt. takovou hypotéku odpovídajícím způsobem. 5. Hypotéka obytného domu nebo bytu ve vlastnictví nezletilých, osob s omezenou schopností nebo nezpůsobilých osob, nad nimiž bylo zřízeno opatrovnictví nebo opatrovnictví, se provádí způsobem stanoveným právními předpisy Ruské federace pro provádění transakcí s majetek oddílů. ConsultantPlus: pozn. Postup při provádění transakcí s majetkem svěřenců je upraven články 37 a 38 občanského zákoníku Ruské federace. 6. Zástavní smlouvu, jejímž předmětem je bytový dům nebo byt ve vlastnictví občana, nelze uzavřít prostřednictvím zástupce s výjimkou případů uvedených v odst. 5 tohoto článku. článek 75 Hypotéka bytů v bytovém domě V případě zástavy bytu ve vícebytovém bytovém domě, jehož části jsou v souladu s čl. 290 odst. 1 občanského zákoníku Ruské federace ve společném vlastnictví zástavce a dalších osob, odpovídající podíl ve společném vlastnictví bytového domu se považuje za zastavený spolu s bytovými prostory. článek 76 Hypotéka bytových domů ve výstavbě Při poskytnutí úvěru na výstavbu bytového domu může zástavní smlouva stanovit povinnost zajistit se rozestavěnou výstavbou a materiálem a zařízením zástavce, které jsou připraveny k výstavbě. článek 77 Hypotéka bytových domů a bytů zakoupených na úvěr od banky nebo jiné úvěrové organizace 1. Pokud federální zákon nebo dohoda nestanoví jinak, obytný dům nebo byt zakoupený na náklady úvěru banky nebo jiné úvěrové organizace do vlastnictví se považuje za zastavený od okamžiku státní registrace smlouvy o koupi a prodej bytového domu nebo bytu. Zástavním věřitelem v rámci této zástavy je banka nebo jiná úvěrová organizace, která poskytla úvěr na koupi obytného domu nebo bytu. 2. Na zástavu obytného domu nebo bytu vzniklé na základě odstavce 1 tohoto článku se přiměřeně použijí pravidla o zástavě nemovité věci vzniklé na základě smlouvy. článek 78 Exekuce na zastavený bytový dům nebo byt 1. Exekuce zástavního věřitele na zastavený bytový dům nebo byt a prodej této nemovitosti nejsou důvodem pro nabyvatele bytového domu nebo bytu k vystěhování zástavce a členů jeho rodiny žijících v těchto prostorách, jde-li o pouze prostory pro ně vhodné k trvalému pobytu, s výjimkou případu uvedeného v odstavci 2 tohoto článku. Mezi osobou, která nabyla obytný dům nebo byt, který byl předmětem zástavního práva v důsledku jeho prodeje, a bývalým vlastníkem obytného domu nebo bytu nebo některým z členů jeho rodiny, kteří s ním žijí, vznikne smlouva o nájmu obytné prostory, které obývají, je uzavřena v souladu s občanským zákoníkem Ruské federace a právními předpisy o bydlení Ruské federace. Nedojde-li k dohodě o uzavření smlouvy, má kterákoli strana právo domáhat se jejího uzavření a určení podmínek v soudním řízení. 2. Po exekuci zastaveného obytného domu nebo bytu a prodeji této nemovitosti je zástavce a členové jeho rodiny, kteří s ním žijí společně, povinni na žádost vlastníka obytného domu nebo bytu vyklidit obsazené prostory. do měsíce, pokud: - bytový dům nebo byt byl zastaven zástavní smlouvou k zajištění splacení úvěru poskytnutého na koupi nebo výstavbu tohoto bytového domu nebo bytu; - členové jeho rodiny žijící se zástavcem dali před uzavřením zástavní smlouvy, a pokud byli do zastaveného bytového domu nebo bytu nastěhováni později - před svým nastěhováním notářsky ověřenou povinnost vyklidit zastavený bytový dům nebo byt v případě exekuce. 3. Osoby bydlící v zastavených obytných domech nebo bytech na základě pracovní smlouvy nebo smlouvy o nájmu bytových prostor nepodléhají při prodeji zastaveného obytného domu nebo bytu vystěhování. Nájemní smlouva s nimi uzavřená před uzavřením zástavní smlouvy nebo smlouvy o nájmu nebytových prostor zůstává v platnosti. Podmínky pro jeho ukončení jsou stanoveny občanským zákoníkem Ruské federace a bytovou legislativou Ruské federace. ConsultantPlus: pozn. V souladu s Čl. 675 občanského zákoníku Ruské federace, převod vlastnictví bytových prostor obsazených na základě nájemní smlouvy neznamená ukončení nebo změnu smlouvy o pronájmu obytných prostor. V tomto případě se nový vlastník stává pronajímatelem za podmínek dříve uzavřené nájemní smlouvy. Kapitola XIV. ZÁVĚREČNÁ USTANOVENÍČlánek 79 Vstup tohoto federálního zákona v platnost 1. Uzákonit tento federální zákon od data jeho oficiálního zveřejnění. 2. Normy zákona Ruské federace „o zástavě“ ode dne nabytí účinnosti tohoto federálního zákona se použijí na zástavu nemovitého majetku (hypotéku), pouze pokud nejsou v rozporu s tímto federálním zákonem. Dokud nebudou federální zákony a jiné právní akty Ruské federace uvedeny do souladu s tímto federálním zákonem (článek 3 a 4 čl. 3 občanského zákoníku Ruské federace), budou tyto federální zákony a jiné právní akty Ruské federace použít v rozsahu, který není v rozporu s tímto federálním zákonem. 3. Pravidla tohoto spolkového zákona se vztahují na vztahy vzniklé v souvislosti se zástavou nemovitosti (hypotékou) po nabytí jeho účinnosti. Pokud jde o vztahy, které vznikly před nabytím účinnosti tohoto spolkového zákona, použije se tento spolkový zákon na ta práva a povinnosti, které vzniknou po nabytí jeho účinnosti. 4. Navrhnout prezidentovi Ruské federace, aby jím vydané právní akty uvedl do souladu s tímto federálním zákonem. 5. Pověřovat vládu Ruské federace: - uvést jí vydané právní akty do souladu s tímto federálním zákonem; - přijímat právní akty zajišťující provádění tohoto spolkového zákona. Prezident Ruské federace Boris Jelcin

Předmět hypotéky (objekt)

Občanský zákoník Ruské federace v odstavci 1 čl. 334 určuje, že předmětem zástavy je majetek. Pod pojmem "majetek" je třeba rozumět věci, cenné papíry, pohledávky, peníze.

Hypotéka je zástava, jejímž předmětem je nemovitost, která má zpravidla vyšší hodnotu a je na trhu oproti jiné nemovitosti žádaná.

Dělení majetku na movitý a nemovitý pochází z římského práva a je akceptováno téměř všemi moderními právními systémy. Nemovitosti si v moderním právu zachovávají zvláštní právní režim, který zahrnuje zvláštní postup při zatížení a zcizení, zvláštní zápis práv k nemovitostem, určité omezení těchto práv a správní (environmentální, urbanistickou atd.) kontrolu nad jejich prováděním.

Legislativní vymezení pojmu „nemovitost“ je uvedeno v čl. 130 Občanského zákoníku Ruské federace, podle kterého nemovitost zahrnuje pozemky, podloží, pozemky, vodní plochy a vše, co je pevně spojeno se zemí, tedy předměty, jejichž pohyb není možný bez neúměrného poškození jejich účelu, včetně lesů, trvalých plantáží, budov, staveb, jakož i letadel, námořních plavidel, plavidel vnitrozemské plavby, vesmírných objektů podléhajících k registraci

Pojem uvedený v Čl. 130 občanského zákoníku Ruské federace řádně neodráží tak složitý občanskoprávní předmět, jako je nemovitost. Přesný obsah pojmu „majetek“, který je ve vztahu k nemovitostem podstatný, právní úprava nezveřejňuje.

Kritika legislativního vymezení pojmu „nemovitost“ je spojena s nejednotností klasifikace věcí jako nemovité. Podle odstavce 1 článku 130 občanského zákoníku Ruské federace lze věc klasifikovat jako nemovitou, pokud má pevné spojení se zemí a není možné ji pohybovat v prostoru, aniž by došlo k jejímu poškození. Rovněž pevnost a nekonzumovatelnost jsou v teorii občanského práva označeny jako nezbytné vlastnosti nemovitosti.

Příkladem, že zdaleka ne všechny věci uvedené v § 130 občanského zákoníku jako nemovitosti mají bezesporu všechny tyto znaky, je podnikání, které zahrnuje věci - výrobky, suroviny, inventář, ale režim nemovitostí jim stanoví i zákon. .

Jedním z nejzajímavějších je problém obratu zastavených věcí. Zákonodárce konkrétně nerozlišuje mezi „předmětem“ a „předmětem“ zástavy, ale zákon „o zástavě“ nazývá jím regulované nemovitosti „předměty“ a slovo „předmět“ je vhodné uvést při označující tutéž nemovitost ve smyslu prvku občanských práv.

Předmětem zástavní smlouvy mohou být podle § 5 hypotečního zákona: pozemky, podniky, jakož i budovy, stavby a jiné nemovitosti využívané k podnikatelské činnosti (hangáry, dílny apod.); obytné budovy a byty nebo části obytných budov a bytů sestávající z jedné nebo více izolovaných místností; dachy, zahradní domky, garáže a další spotřební stavby. Předmětem hypotéky může být i nedokončená stavba, která se považuje za nemovitost zastavěnou na přiděleném pozemku. V § 76 zákona o hypotékách se tak výslovně uvádí, že při poskytnutí úvěru na výstavbu bytového domu může zástavní smlouva stanovit povinnost zajistit se nedokončenou výstavbou a materiálem a zařízením náležejícím zástavnímu právu, které jsou připraveny pro stavbu. Letecká a námořní plavidla, plavidla vnitrozemské plavby a vesmírné objekty mohou být rovněž předmětem hypotéky, protože sice nejsou majetkem, který je nerozlučně spjat s pevninou, ale jak je výslovně stanoveno v občanském zákoníku Ruské federace, jsou klasifikovány jako nemovitosti vzhledem ke svým specifikům. Předmětem zástavy může být kromě nemovitosti i právo nájmu zástavního práva. Naumov. M.: Wolters Kuver, 2008, - str. 868. Na takovou zástavu se použijí obecné normy o hypotékách, pokud zákon o hypotékách nestanoví jinak a neodporuje to podstatě nájemního vztahu. Právo nájmu tak lze zastavit pouze se souhlasem pronajímatele. Rovněž není dovoleno takové právo zastavit bez souhlasu vlastníka nebo osoby mající právo hospodářského hospodaření, pokud zákon nebo smlouva zakazuje zcizení takového práva bez souhlasu těchto osob.

Arbitrážní praxe vyplývá, že má-li zastavovat nikoli pozemky samotné, ale právo nájmu, je zákaz zastavení uvedených pozemků vysvětlován tím, že v případě exekuce na zastavené vlastnické právo k nim přechází na jiné osoby. Zastavení práva nájmu a případný převod práva nájmu v souvislosti s tím nezpůsobuje změnu vlastnického práva. Správa podle žalobce porušila čl. 63 hypotečního zákona. Soud zjistil, že sporná věc se nachází na pozemku ve vlastnictví obce, takže zástava takového pozemku by nebyla zákonná. Dle našeho názoru, dokud nebude zrušen zákaz zástavy pozemků v obecním vlastnictví, nelze zastavit právo na jejich pronájem. Rovněž se domníváme, že zástava práva nájmu je nemožná, pokud pozemek například neprošel katastrálním úřadem. To následně povede k uznání smlouvy za neplatnou z důvodu chybného popisu předmětu nájmu.

Nemovitost, která je předmětem zástavní smlouvy, zpravidla náleží zástavci na základě práva soukromého vlastnictví nebo práva hospodářského hospodaření.

Ve vztahu k nemovitosti, která nemůže být předmětem hypotéky, existuje řada omezení daných zákonem.

Za prvé, tato nemovitost je stažena z oběhu. Věci stažené z oběhu jsou podle občanského zákoníku věci, které nelze volně zcizit nebo převést z jedné osoby na druhou. Mezi takové věci patří především věci, které jsou ve výlučném vlastnictví státu (například zdroje, obranné výrobní objekty apod.). Zadruhé, majetek, který v souladu s federálním zákonem nelze zabavit. Výčet takového majetku občanů obsahuje občanský soudní řád. Za třetí, majetek, pro který je povinná privatizace stanovena v souladu s postupem stanoveným federálním zákonem, nebo jehož privatizace je zakázána, nemůže být předmětem hypotéky. Samostatným předmětem zástavní smlouvy také nemůže být část nemovitosti, jejíž rozdělení je věcně nemožné, aniž by se změnil její účel (nedělitelná věc). Hypoteční zákon stanoví následující omezení týkající se nemovitosti podléhající zástavě. Pokud je tedy předmětem zástavní smlouvy nemovitost, k jejímuž zcizení je třeba souhlasu nebo svolení jiné osoby či orgánu, pak je stejný souhlas nutný i pro zastavení této nemovitosti. Například hypotéku na nemovitost, která je ve společném vlastnictví manželů, lze zřídit pouze s písemným souhlasem druhého z manželů, který není stranou zástavní smlouvy Viz: Rodinný zákoník Ruské federace. V souladu s odstavcem 2 Čl. 62 spolkového zákona „o hypotéce“ v případě společného společného nebo společného vlastnictví pozemků, které mohou být předmětem zástavy, lze hypotéku zřídit pouze na pozemek ve vlastnictví občana nebo právnické osoby, přidělený v naturáliích od pozemky, které jsou ve společném podílovém nebo spoluvlastnictví.

Nemovitost, která je předmětem zástavy, se považuje za zastavenou spolu s příslušenstvím jako celek, pokud smlouva nestanoví jinak (článek 3, čl. 5 Zástavního zákona). Příslušnost věci je definována jako určená k obsluze jiné, hlavní věci a obecnému účelu s tím spojeným. Například v případě hypotéky jsou podniky obráběcí stroje, zařízení, technické místnosti pro dočasné skladování produktů atd. V úzké návaznosti na tuto normu je norma odst. 4 Čl. 5 Zástavního zákona: Samostatným předmětem zástavy nemůže být část nemovitosti, jejíž rozdělení je věcně nemožné (nedělitelná věc). Věc, jejíž rozdělení není možné beze změny účelu, se považuje za nedělitelnou (článek 133 občanského zákoníku). Imperativnost této normy je odůvodněna samotnou podstatou hypotéky jako zástavy nemovitosti.

Je-li společnost zastavena, vztahuje se zástavní právo také na majetek, včetně práva na uplatnění nároku a výhradních práv, včetně práv nabytých během doby zástavy (článek 2, článek 340 občanského zákoníku).

Názor M.M. Orlová, která poukazuje na to, že právní normy upravující režim vlastnictví podniků ve vztahu k movitým věcem vytvářejí určité technické obtíže a vedou k deformaci právní úpravy věcí movitých a nemovitých, neboť jednotlivé věci, které jsou movitými, fungují při stanovení majetku podniku v režimu nemovitostí. Docházíme k závěru, že takový stav nevede k deformaci právní úpravy věcí, neboť movité a nemovité věci, které jsou součástí podniku, tvoří jeden celek podřízený konkrétnímu účelu a izolace samostatně movitých věcí nebo nemovité věci neodpovídají samotné podstatě podniku.

Analýza aktuální legislativa nám umožňuje dojít k závěru, že agregovaná hypotéka (tj. hypotéka na několik objektů najednou) je možná, ale neexistují žádné přesné pokyny týkající se této problematiky. Pro jednotné a přesné uplatňování právních předpisů je nutné doplnit čl. 340 Občanského zákoníku Ruské federace s tím, že zástavní smlouva může být zajištěna několika nemovitostmi, z nichž každý je samostatným předmětem zajištění závazku. Zároveň musí být hlavní závazek rozdělen na podíly odpovídající hodnotě zástavy Kosenko, E. V. Zástava nemovitosti podle ruského občanského práva. disertační práce pro stupeň kandidát právních věd. Saratov, 2004.

Hypotéka se vztahuje na všechna neoddělitelná vylepšení objektu, pokud smlouva nebo zákon nestanoví jinak.

Zákon o hypotékách stanoví určité požadavky na jednotlivé položky hypotéky. Pozemky tedy nepodléhají zástavě, pokud jsou ve státním nebo obecním vlastnictví, stejně jako zemědělská půda ze složení půdy zemědělských organizací, rolnických (farmářských) farem a polních pozemků osobních vedlejších pozemků. Kromě toho není povoleno zastavit pozemek, jehož plocha je menší než minimální velikost stanovená předpisy zakládajících subjektů Ruské federace a předpisy místních vlád pro pozemky různého účelu a povolené. použití. Je-li předmětem zástavy podnik jako majetkový celek, pak podléhá zástavní smlouvě veškerý majetek v něm obsažený, a to: hmotný a nehmotný majetek včetně budov, staveb, zařízení, zásob, surovin, hotových výrobků, práva na reklamaci, výhradní práva, pokud smlouva nestanoví jinak. Zastavení budov a staveb je možné pouze se současným zastavením pozemku, na kterém se tato budova nebo stavba nachází, nebo části tohoto pozemku, která funkčně zajišťuje předmět zástavy, nebo práva nájmu tohoto pozemku nebo jeho odpovídajícího část patřící zástavci.

Hypotéka jednotlivých a vícebytových obytných domů a bytů ve státním nebo obecním vlastnictví není povolena Viz: Federální zákon ze dne 16. července 1998 N 102-FZ "O hypotékách (zástava nemovitostí)" // SZ RF. 1998. N 29. Čl. 3400. Zástavní smlouvu na obytný dům nebo byt, který je v osobním vlastnictví občanů, nelze uzavřít prostřednictvím zástupce, s výjimkou zákonných zástupců nezletilých občanů, zástupců osob s omezenou způsobilostí k právním úkonům a osob právně nezpůsobilých. Zástavní právo k bytu v bytovém domě zajišťuje zřízení zástavního práva a odpovídající části podílu na společném vlastnictví bytového domu (společné prostory domu, nosné konstrukce domu, strojní, stavební, stavební, stavební, stavební, stavební, stavební, stavební, bytové). elektrické, sanitární a jiné zařízení vně nebo uvnitř bytu obsluhujícího více bytů).

Na závěr úvahy o této otázce lze konstatovat: stažení předmětů občanských práv z oběhu nebo jejich omezení v oběhu je zaměřeno především na ochranu veřejných zájmů.

Samotný význam některých nemovitých objektů (např. pozemků, podniků) pro fungování státu a společnosti lze jen stěží přeceňovat. V tomto ohledu je pochopitelná i touha státu omezit obrat těchto objektů.

Norm Art. 129 Občanského zákoníku Ruské federace je referenční povahy a určuje, že předměty stažené z oběhu musí být přímo označeny v zákoně a předměty s omezeným oběhem jsou určeny způsobem statutární. Občanský zákoník tak připouští různá omezení převoditelnosti předmětů občanských práv jako potenciální příležitost, kterou lze implementovat do nejrůznějších zákonů. Existují výjimky z obecného pravidla: otázky obratu půdy a jiných přírodních zdrojů jsou upraveny zákony o půdě (článek 3 článku 129 občanského zákoníku). Zákon o hypotékách (článek 4, článek 1) stanoví, že zástava pozemků, podniků, budov, staveb, bytů a jiných nemovitostí může vzniknout pouze tehdy, pokud je jejich pohyb povolen federálními zákony. Proto je zde odkaz na řadu dalších zvláštních zákonů týkajících se samozřejmě právního postavení jednotlivých nemovitostí. Ustanovení 4, čl. 1 zákona „o hypotékách“ lze vykládat podle zásady „vše, co není přímo zakázáno, je zakázáno“. Zdá se, že zástava věci bude povolena pouze tehdy, když její obrat výslovně povoluje jiný federální zákon, ačkoliv občanský zákoník uvádí, že zástava pozemků, podniků, budov, staveb, bytů a jiných nemovitostí (zástava) je regulované hypoteční právo (ustanovení 2, článek 334).

Pozoruhodný je také odstavec 2 čl. Zastavení majetku staženého z oběhu, majetku, na který nelze uvalit exekuci v souladu s federálním zákonem, jakož i majetku, u kterého je postupem stanoveným federálním zákonem zajištěna povinná privatizace nebo jehož privatizace je zakázána, není povoleno. Zde je vidět jiný přístup než ten, který se odráží v odstavci 4 článku 1 Viz: Federální zákon ze dne 16. července 1998 N 102-ФЗ „O hypotékách (zástavu nemovitostí)“ // СЗ RF. 1998. N 29. Čl. 3400. V odst. 2 Čl. 6 hypotečního zákona uvádí poměrně jasný výčet omezení. Z tohoto ustanovení vyplývá, že zákon o hypotečním úvěru přesto přebírá za úkol regulovat hypoteční obrat věcí, byť v dosti obecné podobě, což se odráží v rozporu s odstavcem 4. Článek 1.

Odstavec 1 Čl. 6 Zástavního zákona definuje zástavce jako vlastníka zastavené nemovitosti nebo jako vlastníka s právem hospodářského hospodaření. Tento seznam se zdá být vyčerpávající. Vlastnické právo je spojením tří složek – držby, užívání a nakládání (§ 209 občanského zákoníku). Absence jedné ze složek vlastníka jej takového postavení v právním smyslu zbavuje.

Zástava se může vztahovat na majetek, který se v budoucnu může stát majetkem zástavce (článek 6 § 340 občanského zákoníku).

K zástavě vlastníka jeho podílu ve společném spoluvlastnictví není nutný souhlas ostatních vlastníků (článek 2, článek 7 zákona o hypotékách) a zástava nemovitosti, která je ve společném spoluvlastnictví (tj. určení podílu každého z vlastníků na vlastnickém právu) pouze se souhlasem všech vlastníků. Navíc v případě exekuce na takový majetek (který je ve společném vlastnictví) se použijí pravidla článků 250 a 255. občanský zákoník Ruské federace o předkupním právu ve vlastnictví jiných vlastníků a o exekuci na podíl na společném vlastnictví, s výjimkou případů exekuce na podíl na vlastnickém právu ke společné věci. obytný dům (§ 290 občanského zákoníku).

Domníváme se, že oddělení nemovitostí od ostatního majetku je vysvětleno nejen významem dostupných přírodních zdrojů pro ekonomiku země, úzkým vztahem k nemovitostem, např. k půdě, ale také tím, že nemovitosti zahrnují nejcennější a nejvýznamnější předměty. To vyžaduje jejich zvláštní evidenci v občanském oběhu, což se odráží ve zvláštnostech obsahu mnoha právních vztahů, zvláštním postupu a formě uzavírání smluv, jejichž předmětem jsou nemovitosti. Některé právní vztahy mohou mít jako předmět pouze nemovitost, např. hypotéku.

Další vlastnost, která by měla být objasněna. Ustanovení pododstavce 3 odst. 1 Čl. 351 Občanského zákoníku Ruské federace, který stanoví, že v případě zničení zastavené věci nebo zániku zastaveného práva, pokud zástavce nevyužil práva na výměnu předmětu zástavy. (Ustanovení 2, článek 345 občanského zákoníku Ruské federace). Samotné pravidlo odstavce 2 Čl. 345 občanského zákoníku Ruské federace. Smrt zástavního subjektu zřejmě vždy znamená zánik zástavního práva. Poskytnutím nové věci zástavcem do zástavy vzniknou mezi stranami nové zástavní právní vztahy. Podle Koncepce rozvoje majetkoprávní legislativy je potřeba, aby zákonodárce rozhodl, zda mají strany uzavřít novou zástavní smlouvu z důvodu výměny předmětu zástavy, nebo zda se na nový předmět bude vztahovat předchozí zástavní smlouva. a zlepšení občanského zákonodárství / Návrh doporučilo Presidium Rady k uveřejnění za účelem projednání (zápis č. 3 ze dne 18. března 2009).

Obdobná otázka vyvstává v případě změny předmětu zástavy v důsledku jeho přirozených vlastností nebo jednání třetích osob vedoucí ke vzniku nového předmětu obratu.

Po prostudování této kapitoly by měl student: znát

• podstata a typy hypotečních úvěrů;
• seznam normativních a právních aktů upravujících poskytování hypotečních úvěrů;
• modely hypotečních úvěrů;
• schéma a účastníci hypotečních úvěrů;
• způsoby amortizace hypotečních úvěrů;
• pojmy „hypoteční zadluženost“, „hypoteční konstanta“; být schopný
• odlišit hypoteční úvěr od ostatních typů úvěrů;
• definovat různé druhy hypoteční úvěry;
• charakterizovat hlavní typy hypotečních úvěrů;
• určit poměr hypotečního dluhu, hypoteční konstantu; vlastní
• dovednosti při výpočtu standardní anuitní splátky;
• informace o stavu hypotečních úvěrů v Ruské federaci;
• odborná terminologie a slovní zásoba tohoto tématu.

Podstata a typy hypotečních úvěrů

Jednou z forem úvěrování aktivně využívanou ekonomickými subjekty v současné době je hypoteční úvěr. Hypotéka - jedná se o úvěr nebo půjčku poskytnutou na dobu tří a více let bankou (úvěrovou institucí) nebo právnickou osobou (neúvěrovou institucí) právnické osobě nebo fyzické osobě za účelem pořízení nemovitého předmětu zajištěného nabytým majetek jako zajištění závazku . Hypoteční úvěr je vydán na základě platebních podmínek, naléhavosti a splácení, jakož i s přísnou kontrolou využití úvěrových prostředků. Výlučným majetkem hypotéky a nejlepší zárukou úvěru je právo věřitele nakládat s nemovitostmi dlužníka podle vlastního uvážení v případě jeho prodlení se splácením úvěrů.

Období hypotéka se poprvé objevil v Starověké Řecko na počátku století VI. PŘED NAŠÍM LETOPOČTEM. (zavedl ji Archon Solon) a byla spojena se zajištěním ručení dlužníka vůči věřiteli některými pozemkovými držbami. K tomu byly sepsány závazky a na hranici pozemku dlužníka byl umístěn sloup s nápisem, že uvedený majetek slouží k zajištění pohledávky věřitele ve jmenované výši. Na takovém sloupu, nazývaném „hypotéka“ (z řečtiny. hypotéka- stánek, podpora), všechny dluhy vlastníka pozemku byly zaznamenány.

Později se k tomuto účelu začaly používat speciální knihy zvané hypoteční knihy. Již ve starověkém Řecku byla zajištěna propagace, která umožňovala každému zájemci volně zjistit stav daného pozemkového majetku. Instituce hypotéky zaznamenala v římské říši nový vývoj. V 1. stol INZERÁT Byly vytvořeny hypoteční instituce, které poskytovaly půjčky jednotlivcům zajištěné majetkem.

U nás se pojem „hypotéka“ poprvé objevil v ruské legislativě v zákoně Ruské federace ze dne 29. května 1992 č. 2872-1 „O zástavě“. V Čl. 42 tohoto zákona je uvedena následující definice hypotéky: „Hypotéka je uznána jako zástava podniku, budov, budova, budova nebo jiný objekt, přímo spojené se zemí, spolu s příslušným pozemkem nebo právem k jeho užívání.

Dalším krokem ve vývoji právní úpravy hypotečního úvěrování bylo přijetí občanského zákoníku Ruské federace, který vstoupil v platnost 1. ledna 1995. Zákoník stanovil obecná pravidla pro zajištění úvěrů zástavou nemovitosti, ustanovení o vlastnickém právu a jiných věcných právech k bytovým prostorám, exekuční důvody na zastavené bytové nemovitosti.

Následně byl přijat zvláštní zákon upravující poskytování hypotečních úvěrů – federální zákon č. 102-FZ ze dne 16. července 1998 „O zástavě nemovitostí (zástavní právo)“ (dále jen zákon o hypotékách). To definuje hypoteční smlouvy jako smlouvu, na jejímž základě má zástavní věřitel, který je věřitelem ze závazku zajištěného zástavním právem, právo na uspokojení svých peněžitých pohledávek za dlužníkem z tohoto závazku z hodnoty zastavené nemovitosti druhé strany - zástavce, převážně před ostatními věřiteli zástavce, s výjimkami stanovenými federálním zákonem (str. 1 článek 1).

Nejvýznamnější událostí ve vývoji hypotečního trhu v Ruské federaci bylo nařízení vlády Ruské federace č. 28 ze dne 11. ledna 2000 „O opatřeních k rozvoji systému poskytování hypotečních úvěrů na bydlení v Ruské federaci“, kterým schválila Koncepci rozvoje systému poskytování hypotečních úvěrů na bydlení v Ruské federaci. Stanovila strategii státu při utváření a rozvoji oblasti hypotečních úvěrů a podrobně popsala utváření systému a organizačně-ekonomického mechanismu získávání úvěrových zdrojů do této oblasti.

Pokusem státu o zlepšení životních podmínek svých občanů byl federální program „Bydlení“, schválený nařízením vlády Ruské federace ze dne 17. září 2001 č. 675 „O federálním cílovém programu „Bydlení“ pro 2002-2010“.

Na základě výsledků první etapy implementace FTP „Bydlení“ s přihlédnutím ke vstupu v platnost balíčku federálních zákonů o vytvoření dostupného trhu s bydlením v souvislosti s realizací národního projektu „Dostupné a pohodlné bydlení pro ruské občany“ a vytvoření Národní rady pro bytovou politiku ve stanoveném federálním cíli Vyhláška vlády Ruské federace ze dne 31. prosince 2005 č. 865 „O dodatečných opatřeních k realizaci federálního cílového programu „Bydlení“ na léta 2002-2010 zavedl příslušné změny, které vedly k modernizaci podprogramů FTP „Bydlení“.

Druhá fáze implementace FTP "Bydlení" probíhala v letech 2006-2010. a zajistilo pokračování započatých reforem v oblasti bydlení a realizaci souboru opatření v rámci prioritního národního projektu „Dostupné a pohodlné bydlení pro občany Ruska“. Tato etapa realizace FTP „Bydlení“ je zaměřena na realizaci podprogramů „Zajištění pozemků komunální infrastrukturou pro bytovou výstavbu“; „Modernizace zařízení veřejné infrastruktury“; „Zajištění bydlení pro mladé rodiny“; "Plnění státních povinností zajistit bydlení pro kategorie občanů stanovených federálním zákonem." Tyto podprogramy jsou opatřeními zaměřenými na realizaci hlavních prioritních oblastí národního projektu a jsou určeny k řešení jednoho z hlavních úkolů - stabilizace rovnováhy mezi nabídkou a poptávkou na trhu s bydlením.

Termín realizace FTP "Bydlení" a jeho podprogramů byl prodloužen na období 2011-2015. Současně s již existujícími podprogramy a opatřeními spolkového programu přibyly nové oblasti poskytování bydlení.

Dalším krokem ve vývoji systému hypotečního úvěrování bylo v roce 2003 přijetí federálního zákona ze dne 11. listopadu 2003 č. 152-FZ „o hypotečních cenných papírech“ (dále jen zákon o hypotečních cenných papírech). Přítomnost tohoto zákona je nezbytná pro normální vývoj a fungování dvoustupňového systému hypotečních úvěrů.

Významnou skutečností, která ovlivnila formování trhu hypotečních úvěrů na bydlení, je Koncepce rozvoje jednotného systému refinancování hypotečních úvěrů na bydlení v Rusku schválená vládou Ruské federace dne 30. června 2005.

V naší zemi je tedy postup při poskytování hypotečních úvěrů upraven zákonem o hypotékách, druhou částí občanského zákoníku Ruské federace a dalšími legislativními akty.

Hypotéka je forma poskytnutí úvěru nebo zástavy nemovitosti. Systém hypotečních úvěrů zahrnuje dvě oblasti:

• 1) přímé poskytování hypotečních úvěrů podnikatelským subjektům a obyvatelstvu;
• 2) prodej hypotečních úvěrů na sekundárním trhu (hypoteční obligace).

V prvním případě je hypoteční úvěr poskytnut hypotečními bankami na pokrytí velkých kapitálových nákladů, nové výstavby a pořízení nemovitosti. Druhým směrem jsou finanční společnosti, fondy, které nakupují aktiva hypotečních bank zajištěná majetkem, a poté vlastním jménem vydávají cenné papíry (dluhopisy, podílové listy), aby si zajistily dodatečné přilákání zdrojů pro úvěrování.

Úvěrové vztahy jsou postaveny na principech: cílené použití, bezpečnost, urgence, platba, splácení. Účel použití půjčky je potvrzen doklady poskytnutými dlužníkem. Hlavní typy zajištění úvěru jsou: ručení, ručení, zástava, pojištění odpovědnosti dlužníka pro případ nesplácení úvěru. Hypoteční úvěr je zajištěn zástavním právem vypůjčitele k nemovitosti a vlastnickým právem, které slouží jako zástava pro věřitele k úplnému a včasnému splacení úvěru přijatého dlužníkem a zaplacení dlužných úroků. Potvrzení o splacení je poskytnutí dokladů o své platební schopnosti dlužníkem.

Hypoteční úvěr dělá následující funkce".

• funkce finančního mechanismu pro získávání investic v oblasti materiálové výroby;
• funkce zajištění návratnosti vypůjčených prostředků;
• funkce stimulace obratu a přerozdělování nemovitostí, kdy jiné způsoby (nákup a prodej apod.) nejsou ekonomicky proveditelné nebo právně nemožné;
• funkce formování víceúrovňového fiktivního kapitálu ve formě hypoték, derivátů cenných papírů zajištěných hypotékou atd.

Tedy z ekonomického hlediska hypotéka - ego je tržní nástroj pro oběh vlastnických práv k nemovitostem, který umožňuje přilákat další finanční zdroje na realizaci jakýchkoli projektů a z právního hlediska spočívá hypotéka v zatížení vlastnických práv nemovitostí, když jsou zastaveny.

V současné době je ve světě vyvinuto mnoho typů hypotečních úvěrů, které se liší v závislosti na schématech vydávání, splácení a obsluhy (tab. 4.1).

Typy hypotečních úvěrů

Klasifikační znak	Typy půjček
	Nemovitost	Přistát; podniky, jakož i budovy, stavby atd.; obytné budovy, byty a jejich části; vzdušná a námořní plavidla, plavidla vnitrozemské plavby a kosmické lodě
	Nedokončená výstavba nemovitostí	Budova; struktur
Typ věřitele	Podle stavu	Banka; nebankovní
	Ale doplňky	Stát; soukromý; veřejnost
	Podle stupně specializace	Univerzální; specializované
Typ dlužníka	Předmět zapůjčení	Půjčky poskytované vývojářům; půjčky poskytované přímo budoucímu majiteli
	Stupeň přidružení dlužníků	Poskytnuté půjčky: zaměstnanci banky; zaměstnanci firem - zákazníci kola; klienti realitních kanceláří; lidé žijící v tomto regionu; každý
Způsob amortizace dluhu	Trvalý hypoteční úvěr
	Půjčka s variabilními splátkami	Půjčky s výplatou míče; jarní půjčky; úvěry s účastí (hypoteční úvěry zajišťující finanční úroky věřitele); půjčky s rostoucími splátkami; reverzní anuitní půjčky; půjčky s proměnlivou sazbou; kanadské převrácení; konečná hypotéka; půjčky s přidaným úrokem
Způsob poskytnutí půjčky	evropský model; americký model

Klasifikační znak	Typy půjček
Možnost brzy splácení	S právem na předčasné splacení; bez práva na předčasné splacení; s právem na předčasné splacení pod podmínkou zaplacení pokuty
Typ úrokové sazby	Půjčka s pevnou úrokovou sazbou; půjčka s variabilní sazbou
Metoda refinancování	Emise hypotečních zástavních listů; předúspory dlužníků, státní dotace; vlastní, vypůjčené a vypůjčené prostředky (včetně půjček od mezinárodních organizací); prodej hypoték hypoteční agentuře nebo velké hypoteční bance
Účel půjčky	Půjčky na bydlení	Pořízení hotového bydlení v bytovém domě; stavba, rekonstrukce, generální opravy; výstavba a nákup hotového bydlení za účelem investice
	Pozemková zástavba
	Rozvoj zemědělství
	Vývoj výroby
	Úvěry zajištěné stávající nemovitostí pro různé potřeby dlužníka
Podmínky a účel žádosti o půjčku	Krátkodobá půjčka (aktuální potřeba finančních prostředků); dlouhodobý úvěr (financování investiční výstavby, rekonstrukce, pozemkové úpravy)

Předmět hypotéky může být následující nemovitost (článek 5 hypotečního zákona).

• 1. Nemovitosti uvedené v odst. 1 čl. 130 Občanského zákoníku Ruské federace, práva k nimž jsou registrována způsobem stanoveným pro státní registraci práv k nemovitostem a transakcí s nimi, včetně:
  • přistát;
  • podniky, jakož i budovy, stavby a další nemovitosti používané k podnikatelské činnosti;
  • obytné budovy, byty a části obytných budov a bytů, sestávající z jedné nebo více izolovaných místností;
  • dachy, zahradní domky, garáže a jiné spotřební stavby;
  • vzdušná a námořní plavidla, plavidla vnitrozemské plavby a vesmírné objekty.
• 2. Nedokončená výstavba nemovitosti na pozemku určeném k výstavbě postupem stanoveným zákonem, včetně budov a staveb.

Zastavení pozemků, podniků, staveb, bytů a jiného nemovitého majetku může vzniknout pouze tehdy, pokud je jejich pohyb povolen federálními zákony.

Samostatným předmětem zástavního práva nemůže být část nemovitosti, jejíž rozdělení není možné bez změny účelu (nedělitelná věc). Hypotéky nejsou povoleny v souvislosti s:

• část pozemku, kterou nelze s přihlédnutím k její velikosti užívat jako samostatný pozemek v souladu s určením pozemku odpovídající kategorie;
• obytné místnosti, které tvoří část domu nebo bytu vlastníka tohoto domu nebo bytu;
• podnik, na který byl zahájen konkurz nebo bylo rozhodnuto o likvidaci nebo reorganizaci.

Hypotéka se zřizuje na nemovitost, která náleží zástavci na základě vlastnictví nebo ekonomického hospodaření. Nemovitost, na kterou bylo zřízeno zástavní právo, zůstává zástavci v jeho držení a užívání.

Hypotéku lze zřídit na nemovitost ve společném spoluvlastnictví (bez určení podílu každého z vlastníků na vlastnickém právu), a to se souhlasem všech vlastníků. Souhlas musí být dán písemně.

Předmět hypotéky je určen ve smlouvě s uvedením jeho názvu, umístění a popisu postačujícího k identifikaci tohoto předmětu.

Podle Čl. Majetek zastavený zástavní smlouvou k zajištění splnění jednoho závazku (předchozí hypotéka) lze zastavit podle § 43 zákona o zástavním právu k zajištění splnění jiného závazku téhož nebo jiného dlužníka k témuž nebo jinému zástavnímu věřiteli (následná zástava). Pořadí zástavních věřitelů je stanoveno na základě údajů Jednotného státního rejstříku práv k nemovitostem a transakcí s nimi v okamžiku vzniku hypotéky.

Následná zástava je povolena, pokud to nezakazují předchozí zástavní smlouvy na stejnou nemovitost, jejichž platnost do uzavření následné zástavní smlouvy nezanikla. Pokud předchozí zástavní smlouva stanoví podmínky, za kterých lze uzavřít další zástavní smlouvu, musí být tato uzavřena v souladu s těmito podmínkami.

Při poskytování hypotečních úvěrů mohou jako věřitelé a vypůjčovatelé vystupovat fyzické a právnické osoby a komerční banky.

Podle typu dlužníka Hypoteční úvěry se jako předměty úvěrování dělí na:

• půjčky poskytované developerům a stavitelům;
• půjčky poskytované přímo budoucímu majiteli domu;
• podle stupně příslušnosti dlužníků.

členové hypoteční úvěry: banky (ověřte si platební schopnost dlužníka) a nebankovní organizace; pojišťovny (povinné pojistit rizika vznikající v procesu poskytování hypotečních úvěrů); odhadní firmy (odhadnou tržní hodnotu bytu).

Podle způsobu odepisování se rozlišují: typy půjček.

Trvalý hypoteční úvěr- nejjednodušší forma úvěru. Tento úvěr se vyznačuje pevnou výpůjční dobou a pevnou úrokovou sazbou. Je typický pro země s nízkou inflací, dlouhými úvěrovými podmínkami a zahrnuje stejné splátky (amortizaci) v pravidelných intervalech (např. jednou měsíčně). Proto jsou takové půjčky klasifikovány jako samoabsorpční.

Standardní anuitní splátka se vypočítá pomocí vzorce

kde P - výše měsíční anuitní splátky; K - výše úvěru; i- úroková sazba za období (měsíc, rok); P- počet platebních období (měsíce, roky).

Určete výši anuitní splátky. Úroková sazba - 20 % ročně. Výše půjčky je 1 milion rublů. Splatnost půjčky - 5 let. Platby se provádějí jednou ročně.

Řešení.

Použijeme vzorec (4.1):

Půjčky s variabilními splátkami nepatří do počtu samoúpisů a poskytují různé doby splácení jistiny a úroků, jakož i další dodatečné podmínky. Tyto půjčky zahrnují balónové splátky půjčky, za předpokladu jednorázové konečné (koule) platby nebo s rozpisem jednorázové platby. Dělí se dále:

• Půjčky pouze s úrokem jsou typem úvěru s balónovým splácením, který zajišťuje balónovou platbu jistiny na konci období a pravidelné platby úroků po celou dobu trvání úvěru. Takový úvěr se také nazývá odložená hypotéka;
• úvěry se zmrazením úrokových plateb do uplynutí doby splatnosti úvěru, které nepočítají s žádnými platbami, a to jak při splácení jistiny, tak úroků. Splacení půjčky a kapitalizovaných úroků se provádí na konci doby trvání půjčky. Využití takových půjček je poměrně nákladné, a tudíž omezené. Uchylují se k nim především spekulanti s pozemky, kteří počítají s prodejem pozemku na konci termínu za částku, která jim umožní splatit úvěr, úroky a zisk z prodeje;
• půjčky s částečnou amortizací a konečnou balonovou splátkou zahrnují částečné pravidelné platby jistiny a úroku a také jednorázovou platbu zbývající částky dluhu;
• Půjčky s postupným splácením pouze jistiny dluhu zahrnují realizaci splátek jistiny a jednorázovou platbu včetně dluhu na úhradu úroků.

Jarní půjčky zahrnují pravidelné platby na splacení jistiny dluhu. Například během prvních čtyř let se platí pouze úroky a v dalších třech letech se platí úroky a jistina.

Půjčky zahrnující používá se při financování výnosných nemovitostí. Tato půjčka se blíží samoabsorpční půjčce, ale předpokládá, že na příjmu z objektu se podílí i věřitel, který pravidelně dostává jistinu a úroky z ní. Účast věřitele může být různá: může požadovat část přebytku nájemného, ​​část přebytku čistého provozního výnosu (úvěr s účastí na výnosu), část kapitálového výnosu nebo výnos z prodeje nemovitosti (úvěr s účastí na kapitálovém zhodnocení) apod. .

Půjčky s navýšením splátek(se zvyšující se anuitou) zajišťují stejně variabilní platby po celou dobu a využívají je majitelé pronajatých nemovitostí v očekávání, že se budou splátky každoročně či v jiných intervalech zvyšovat. Tyto půjčky slouží k půjčování mladým rodinám, které mají na začátku výpůjčního období nižší příjem než na konci.

Reverzní anuitní půjčky, naopak znamenají snížení splátek, ale půjčku na konci lhůty nebo jejich ukončení. V tomto smyslu jsou srovnatelné se zmrazenými půjčkami. Takové úvěry slouží k financování starších pronajímatelů.

půjčky s variabilní sazbou, obvykle „vázané“ na některý z indexů peněžního trhu, inflace, měna atd., umožňují splácet půjčku s proměnlivou sazbou s omezením její minimální a maximální hodnoty. Změny sazeb ovlivňují podmínky půjček.

Kanadské převrácení charakterizované variabilními úrokovými sazbami v předem stanovených intervalech (například každých pět let). Obměnou tohoto typu úvěru je úvěr se sjednanou sazbou, který se liší tím, že kromě frekvence splátek se předem sjednávají i mezní úrokové sazby.

Ukončení hypoték mají několik variant a samy jsou zvláštním případem sekundárního (juniorského) financování. Podstatou tohoto typu úvěru je poskytnutí druhého úvěru na již akreditovanou nemovitost, jejíž platby jsou zasílány na splacení prvního úvěru. Úrokové sazby u takových půjček bývají vyšší než u první půjčky.

Půjčky s přidanou úrokovou sazbou zajistit přiřazení úroků k hlavnímu dluhu a výsledek se vydělí počtem období splácení, aby se určila výše příští splátky.

Podle způsobu poskytování úvěru v historii vývoje hypoték se rozlišují dva hlavní modely trhu hypotečních úvěrů: evropský a americký.

Evropský model - Jedná se o jednostupňový model hypotečního úvěrování, jehož podstatou je, že banka po poskytnutí úvěru jej nezávisle refinancuje vydáním vlastních cenných papírů (hypotéky, dlouhodobé hypoteční zástavní listy) standardní struktury s platbou jistiny na konci platebního období (obr. 4.1). Emise a oběh těchto cenných papírů jsou upraveny zvláštními právními předpisy. Úvěry zahrnuté do hypotečního krytí zůstávají v rozvaze emitující banky. Činnost emitentů hypotečních zástavních listů je zákonem zpravidla omezena na vydávání hypotečních úvěrů a další operace vyznačující se nízkou mírou rizika. Žádný jiný emitent, kromě těch, kteří jsou uvedeni v zákoně, nemůže vydávat cenné papíry označované jako „zástavní list“. Činnost hypotečních bank je přísně kontrolována státem a orgány bankovního dohledu.

Rýže. 4.1.

1 - spořicí vklad; 2 - získání hypotečního úvěru dlužníkem; 3 - platba za bydlení na základě kupní smlouvy nebo smlouvy o dílo (vlastní a cizí kapitál); 4 - vrácení hypotečního úvěru a úroků z něj; 5 - pojištění bydlení v zástavě; 6 - příjmy z prodeje cenných papírů (hypotéky); 7 - výnosy z cenných papírů (hypotéky) a jejich splácení

Implementace tohoto modelu umožňuje uzavření následujících hlavních typů smluv:

• mezi dlužníkem a věřitelem - smlouva o vkladu na spořicí bydlení a dále - smlouva o úvěru a zástavní smlouva;
• mezi dlužníkem a pojišťovnou - smlouva o pojištění zastaveného bydlení;
• mezi dlužníkem a prodávajícím (stavitelem) - smlouva o prodeji bydlení.

Tento model hypotečního úvěrování již delší dobu funguje v řadě západoevropských zemí – Dánsku, Německu, Francii a nově také v Polsku, České republice, Slovensku a Maďarsku.

Nejvýraznějším příkladem použití tohoto schématu je Německý model. Je založen na spořicím a úvěrovém principu fungování, jako německé "soukromé stavební spořitelny" - Bausparkasse, francouzština Livret Epargne Logement, americký Úspory & půjčky. Stavební spořitelna je uzavřenou finanční strukturou a svou činnost začíná tvorbou základního kapitálu a na jejím základě má vlastní zdroj finančních prostředků (včetně bytového fondu) pro poskytování úvěrů. Veškeré disponibilní finanční prostředky pokladny (vlastní i vypůjčené) slouží pouze k realizaci zákonem stanovených činností, tzn. na financování výstavby bydlení a poskytování hypotečních úvěrů na nákup již postavených bytů. Vkladatel získává možnost dlouhodobě akumulovat potřebný příspěvek na koupi bytu (např. ve výši 50 % jeho hodnoty) a následně získat hypoteční úvěr na koupi (výstavbu) předzahrádky. - vybraný byt. V německé verzi není rolí úvěru hotovost, ale přímo bydlení - hotové nebo nedokončené (tzv. stavební hypotéka).

Nevýhody německého modelu jsou: omezený výběr bytových prostor, které staví stavební spořitelna a může je nabídnout účastník) "; pevná cena, kterou si určuje sama pokladna; omezené výpůjční podmínky pro tři do pěti let, nemožnost prodeje bytu dlužníkem až do vyrovnání dluhu.

Dalším modelem hypotečních úvěrů je americký dvouúrovňový model, což je běžné v zemích anglosaského právního řádu. Její podstatou je, že banka po poskytnutí úvěru refinancuje přilákáním dlouhodobých zdrojů, postoupením pohledávek z již poskytnutých hypotečních úvěrů na jinou finanční instituci (sekundární operátor trhu, speciálně vytvořené agentury).

Finanční instituce (operátoři sekundárního trhu, speciálně vytvořené agentury) mohou zase nakládat s přijatými hypotečními úvěry takto:

• 1) přiřadit je sekundárním investorům;
• 2) vytvářet seskupení jednotných hypotečních úvěrů a prodávat taková nedělitelná seskupení hypoték nebo účastnických práv (akcií) v těchto seskupení sekundárním investorům;
• 3) vydávání a umísťování cenných papírů zajištěných hypotékou (mohou to být hypoteční zástavní listy nebo hypoteční účastnické listy).

Tento systém je velmi běžný v USA. Zjednodušené schéma amerického modelu dvouúrovňové struktury je znázorněno na Obr. 4.2. Vydané hypoteční úvěry jsou následně postoupeny specializovaným hypotečním agenturám. Po splacení půjček od bank za nominální hodnotu je hypoteční agentury spojí do skupin a vydají své vlastní dluhové obligace jimi zajištěné. Dlužníci platí peníze bankám jako platbu za přijatý úvěr a banky převádějí tyto prostředky se zadržováním provizí hypotečnímu agentovi, který z nich vyplácí příjem držitelům hypotečních cenných papírů.

Rýže. 4.2.

• 1 - smlouva o půjčce; 2 - zástavní smlouva; 3 - smlouva o pojištění zastaveného bydlení; 4 - smlouva o prodeji nebo smlouva;
• 5 - obecná dohoda mezi věřitelem a hypoteční agenturou; b - smlouva o obchodním zastoupení;
• 7 - smlouva o postoupení; 8 - dohoda o postupu při provádění transakcí s ceninami

papíry hypotečních agentur; 9 - smlouva o pojištění podnikatelských rizik; 10 - smlouvy o prodeji cenných papírů

Při implementaci dvoustupňového modelu hypotečního úvěrování je stanoven závěr:

• úvěrová smlouva a zástavní smlouva mezi dlužníkem a věřitelem;
• smlouvy o prodeji bydlení mezi dlužníkem a prodávajícím (stavitelem);
• pojistné smlouvy na bydlení v zástavě mezi dlužníkem a pojišťovnou;
• smlouvy o pojištění podnikatelských rizik mezi pojišťovnou a hypoteční agenturou;
• smlouvy o postoupení práva pohledávky z hypotečních úvěrů mezi věřitelem a hypoteční agenturou;
• smlouvy o správě nabytých pohledávek.

Volba dvouúrovňového modelu je vysvětlována nejen zájmy státu, ale také zvláštnostmi pojmu vlastnictví v anglosaském právním řádu, které zahrnuje jeho štěpení. K téže nemovitosti je možné zřídit více vlastnických titulů a rozdělit obsah vlastnického práva mezi různé osoby. Předmětem vlastnických práv v zemích anglo-amerického právního systému může být právo samo.

Koncept hypotéky monáž) v občanském právu USA (a anglickém civilním právu) se zcela neshoduje s pojmem hypotéky v občanském právu zemí kontinentální Evropy. Předmětem zástavy mohou být zejména nemovité i movité věci. Hlavní ale je, že v rámci hypotéky přechází vlastnické právo k zastavené nemovitosti na zástavního věřitele. Jedná se o zástavu svěřenskou, kdy se zástavní věřitel stává vlastníkem zastavené nemovitosti 1 .

Složitost mechanismu dvouúrovňového modelu sekundárního trhu hypotečních úvěrů předurčuje nárůst nákladů na jeho údržbu. To následně zvyšuje náklady na úvěrové prostředky pro dlužníka. Dalším nedostatkem je neschopnost jasně a efektivně regulovat trh hypotečních úvěrů postavený na anglo-americkém modelu v rámci kontinentálního právního řádu.

V této fázi ruské právní předpisy o cenných papírech zajištěných hypotékami, s přihlédnutím ke změnám přijatým v rámci reformy k vytvoření dostupného trhu s bydlením, umožňují úvěrovým institucím uchýlit se ke všem výše uvedeným metodám rozvoje hypoték, a to jak prostřednictvím přitažlivosti zdrojů ze strany bank a prostřednictvím využití finančních nástrojů subjektů sekundárního trhu.

Podle možnosti předčasné splacení alokovat půjčky s právem na předčasné splacení a bez práva na předčasné splacení. Podle Čl. 45 zákona o hypotékách má zástavce právo kdykoliv předčasně splnit závazek zajištěný zástavním právem v plně pokud zástavní smlouva vylučuje možnost následné zástavy téhož předmětu hypotéky.

Záleží na typ úrokové sazby Půjčka je dodávána s pevnou úrokovou sazbou a variabilní úrokovou sazbou. V Ruské federaci může být úroková sazba hypotečního úvěru pevná nebo pohyblivá. Například hypoteční banka CJSC CB DeltaCredit uvedla na trh úvěrový produkt v rublech s pohyblivou úrokovou sazbou vázanou na orientační sazbu. Sazba MosPrime .

Pro dlužníky, kteří jsou schopni oficiálně potvrdit svůj příjem, DeltaCredit Bank stanoví sazbu 5,5 % + tříměsíční sazba MosPrime, pro dlužníky s "šedým" příjmem - 6,5 % + tři měsíce Sazba MosPrime. Sazby se přepočítávají čtvrtletně.

Podle způsobu refinancování - Hypoteční úvěry zajišťují různé úvěrové instituce. Charakteristikou jejich činnosti je způsob refinancování vydaných úvěrů (tabulka 4.2).

Tabulka 4.2

Způsoby refinancování hypotečních úvěrů

Podle stupně zabezpečeníúvěry se dělí v závislosti na výši počáteční splátky, jejíž výše se může pohybovat od 0 do 100 % hodnoty zastavené nemovitosti. Hypoteční úvěry lze zajistit první nebo další hypotékou (hypotéky junior, senior).

v závislosti na počtu věřitelů hypoteční úvěry, které se podílejí na poskytování úvěru, jsou: klasické a kombinované. Běžné půjčky poskytuje jeden věřitel, kombinované půjčky poskytuje několik věřitelů.

Záleží na podmínky půjčky rozlišovat: zvýhodněný úvěr a úvěr poskytnutý za všeobecných podmínek. Zvýhodněný úvěr je poskytován fyzickým a právnickým osobám – skupinám příjemců zařazeným do státních programů. Financování zajišťuje jak stát, tak úvěrové organizace. V roce 2011 tak Sberbank of Russia implementovala následující programy: Hypotéka se státní podporou, Hypotéka Plus mateřský kapitál““, „vojenská hypotéka“ atd.; Agentura pro hypoteční úvěry na bydlení (AHML) zahájila program Hypotéka pro mladé vědce; Globex Bank aktivně poskytovala půjčky v rámci hypotečního programu pro vojenský personál. K takovým programům však má přístup pouze omezený počet lidí.

Hypoteční úvěry lze navíc poskytovat formou úvěrových linek a jednorázově.

Výhody hypotečního úvěru jsou:

• možnost stát se v poměrně krátké době majitelem bydlení a nastěhovat se nový byt;
• získání úvěru na dlouhou dobu, u kterého se výše měsíčních plateb nemění v případě zvýšení nákladů na byt;
• schopnost platit za vlastní byt a nepronajímat cizí nemovitost, přičemž úrok z úvěru je srovnatelný s měsíčním nájemným za podobný byt;
• možnost zaregistrovat se v bytě zakoupeném na hypoteční úvěr, dlužníka a jeho rodinné příslušníky;
• zisková investice (ceny nemovitostí neustále rostou);
• přijímání daňová úleva po celou dobu trvání hypotéky z částky do 2 milionů rublů, jakož i z částky zaplacené na úrocích po dobu splácení úvěru (odstavec 2, odstavec 1, článek 220 daňového řádu Ruské federace).
Ukazatel ruského peněžního trhu, což je průměrná sazba za poskytování půjček (vkladů) v rublech na moskevském peněžním trhu a vypočtená Asociací národních měn.
• Razumova I. A. Hypoteční úvěry. 2. vyd. Petrohrad: Piter, 2009, s. 14.

Hypotéka je zástava nemovitosti jako záruka splnění závazků vůči věřiteli. Podstata hypotečního úvěrování je následující: dlužníkovi je poskytnut dlouhodobý úvěr, který se zavazuje splácet předepsaným způsobem a ručením je jeho nemovitost. To znamená, že zastavený majetek není majetkem dlužníka, ale zůstává v jeho užívání. V tomto případě je předmětem zástavy jak nemovitost, kterou dlužník již má, tak ta, kterou nabývá zástavním právem.

Hypotéky vydávají především banky. Každý z nich nabízí své vlastní úvěrové podmínky a úrokové sazby. Hypoteční úvěry v Rusku jsou řízeny hypoteční legislativou. K tomu jsou také vytvořeny speciální hypoteční agentury.

Hypoteční úvěry jsou nejčastější při koupi bytů na úvěr. Hypotékou je nejčastěji kupovaný byt.

Předmětem hypotéky je tedy nemovitost, která:
1) je zástavou hypotéky;
2) je pořízena hypotékou.

Zástava v hypotečním úvěrování je předmětem zástavy. Pokud si plánujete vzít hypoteční úvěr, měli byste mít na paměti, že jako zajištění můžete nabídnout různé možnosti:
1) byty;
2) soukromé domy;
3) chaty;
4) garáže;
5) pozemky;
6) budovy a stavby;
7) podniky;
8) námořní a letecká doprava;
9) vesmírné rakety.

Seznam hypotečních objektů je schválen legislativou. Úplný seznam lze nalézt v prvním článku zákona „O hypotéce“ (odst. 4). K zajištění jsou nabízeny jak provozované, tak stále rozestavěné nemovitosti.

Banky, které poskytují hypoteční úvěry, mají své vlastní požadavky na předmět hypotéky. Různé banky mohou mít různé požadavky. Ale je toho hodně společného. Do zástavy se nepřijímají například nemovitosti s vysokým stupněm opotřebení nebo dřevěné podlahy, stejně jako předměty, ve kterých jsou evidovány děti a senioři. Výše úvěru a první splátka přímo závisí na kvalitě zajištění (tedy jeho odhadované hodnotě).

Co potřebujete vědět o hypotékách na bydlení

Existuje jeden velmi důležitý bod, což stojí za zvážení, pokud plánujete použít jako zástavu bytový dům. Konkrétně: obytné budovy jsou považovány za hypoteční objekty spolu s pozemkem, na kterém se nacházejí. Jako takové objekty lze použít i probíhající výstavbu. Pokud se váš dům nachází na pronajatém pozemku, pak se právo nájmu převádí jako zástava.

Předmětem hypotéky může být nejen ucelený předmět, ale i jeho součást, prvek, podíl. Takovým objektem například nemusí být nutně dům, ale také jeho základ, samostatná místnost. Majetek, který získáte za prostředky poskytnuté věřitelem, je přirozeně až do splacení dluhu jeho majetkem.

Hypotéka jako zvýšení osobní motivace

K hypotečnímu úvěrování jsme se uchýlili nejčastěji při řešení problémů s bydlením. Už se to stalo tradicí. Hypoteční systém má své výhody i nevýhody. Ať už to bylo cokoli, ale rozhodněte se bytová otázka hypotéky hodně pomohly.