بيع شقة مع إعادة تطوير غير قانوني. يجب أن تعرف: هل من الممكن بيع شقة مع إعادة تطوير غير قانوني أو غير مصرح به. هل يحتاج إلى تقنين عند بيع المنزل وكيف يمكن بيعه دون موافقة؟ هل من الضروري تقنين إعادة التطوير من قبل
أصحاب المنازل، الذين يحاولون تحسين الظروف المعيشية، يشاركون في إعادة التطوير. لا يتم إضفاء الطابع الرسمي على ذلك دائمًا وفقًا للقانون، وغالبًا ما يمر دون أن يلاحظه أحد حتى تأتي الحاجة إلى بيع مساحة المعيشة. ثم يهتم المالكون بما إذا كان من الممكن بيع شقة مع إعادة تطوير غير قانوني، وما إذا كان هذا يشكل عقبة أمام إتمام الصفقة.
يجب أن يكون المشتري مهتمًا باكتشاف حقيقة أن الشقة قد تم إعادة تصميمها. إذا كانت إعادة التطوير غير قانونية، فإنه بعد الشراء يكون مسؤولاً عن إعادة التطوير غير المصرح بها. سيتعين عليه الاهتمام بعملية التصريح وفقًا للحالة الفعلية للمبنى أو إعطائها مظهرًا يتوافق مع التصميم الأصلي.
لتجنب المشاكل والخسائر المادية، يجب على المشتري التحقق من وثائق BTI للشقة التي يتم بيعها للتأكد من عدم وجود عمليات إعادة تطوير. إذا تم إضفاء الشرعية على التعديلات، يتم تمييزها بخطوط حمراء على الخطة. غيابهم لا يعني أن إعادة التطوير لم يتم تنفيذها. من الأفضل أن تأخذ خطة وتتجول في العقار وتتحقق منها مع الحالة الفعلية للمبنى.
أنواع إعادة التطوير المسموح بها
لا يعتبر التشريع عددًا من التغييرات إعادة تطوير، لذلك من الممكن بيع شقة بموافقة قانونية أو بدونها - ليس من الضروري. يتضمن ذلك التعديلات التالية:
- تم تفكيك الأثاث المدمج.
- تم نقل المعدات التقنية، لكنها ظلت في نفس المبنى؛
- شرفة زجاجية، لوجيا دون انتهاكات الحجم؛
- في الحمام، تم هدم القسم الذي لم يكن هيكلًا حاملًا.
مهم!تؤدي إزالة القسم بين الغرف إلى تعطيل التخطيط. وفي هذه الحالة، من الضروري تنسيق التغيير غير المصرح به مع السلطات المختصة.
ما لا يمكن تغييره على الإطلاق
بعض عمليات إعادة التطوير محظورة بموجب القانون، لذلك لن يكون من الممكن إضفاء الشرعية عليها. يمنع منعا باتا القيام بالعمل إذا:
- تفاقم الظروف المعيشية لسكان المنزل الآخرين؛
- جعل المبنى غير صالح للسكن؛
- انتهاك لوائح الصحة والبناء والسلامة من الحرائق.
لا يتم الاتفاق على إعادة التطوير هذه، وفي حالة اكتشافها، يلتزم المالك بإعادة الشقة إلى حالتها السابقة. يُسمح بإجراء تعديلات أخرى في التخطيط، إذا لم تكن محظورة، ولكن يجب الحصول على إذن. عندها لن يكون هناك شك فيما إذا كان من الممكن بيع العقارات بتغييرات غير قانونية في التكوين.
طرق البيع مع إعادة التطوير
عند بيع شقة مع إعادة تطوير غير معتمدة، إذا كان الأمر يتعلق بالعمل المسموح به، فلا توجد عقبات خاصة أمام إتمام الصفقة. الحل الأفضل لكلا الطرفين هو إضفاء الشرعية على التغيير. في هذه الحالة، لا أحد يخاطر بحدوث عواقب غير سارة بعد إعادة الإعمار غير القانوني: يمكن بيع الشقة، ولن تكون هناك عقوبات.
نقدا
في أغلب الأحيان، يتم السعي إلى بيع الشقق التي تم إعادة تطويرها بشكل غير قانوني مقابل المال. البائع لا يتحمل المخاطر، فقط يتم تخفيض قيمة العقار بنسبة 10-20٪. غالبًا ما يكون المشترون على استعداد للقيام بذلك، راغبين في توفير المال. إنهم لا يشكون أو لا يريدون التفكير في العواقب غير السارة التي قد تترتب على مثل هذه الصفقة.
مهم!إذا كانت إعادة تطوير السكن غير قانونية، فسيتم بيع الشقة مع التجديد وفقًا للوثائق التي لا تعكس التغييرات. منذ لحظة إبرام العقد، يصبح المشتري هو المالك، وتقع عليه كامل المسؤولية عن تقنين التصميم غير القانوني.
في بعض الأحيان يؤدي هذا إلى تكاليف تجعل التوفير في الشراء أقل. يحدث هذا إذا تعذر الاتفاق على التغييرات في تكوين الشقة - فقد تم تنفيذ أعمال محظورة. بعد ذلك سيتعين على المالك الجديد إعادة المبنى إلى حالته الأصلية على نفقته الخاصة أو إحضاره إلى شكل يمكن إضفاء الشرعية عليه.
للرهن العقاري
ليس من الممكن الحصول على قرض لشراء شقة مع إعادة تطوير غير قانوني في كل مكان. هناك بنوك تقوم بمعالجة معاملات الرهن العقاري المماثلة. لبيع عقار بهذه الطريقة، يصعب على المالك العثور على مشتري. لكنها تعمل بشكل علني، فالبنك والمشتري على علم بالتغيير غير القانوني.
الطرف الذي يقدم القرض يؤمن نفسه. وينص العقد على كيفية المضي قدما في تسجيل إعادة التطوير. ويشار إلى أن المالك الجديد سوف يضفي الشرعية عليه، وعادة ما يتم تخصيص 6 أشهر لذلك. جميع المخاطر اللاحقة تقع على عاتق المشتري، ويمكن أن تكون كبيرة جدًا. قد يتبين أن التغييرات لا يمكن إضفاء الشرعية عليها. يحق لـ Rosreestr أيضًا رفض التسجيل، مستشهدة بإعادة التنظيم غير القانوني كأساس.
كيفية تقنين إعادة التطوير
إذا قمت بترتيب إعادة التطوير قبل البيع، فسيكون من الأسهل على مالك الشقة بيعها. لن يضطر البائع إلى خفض سعر المنزل من أجل جذب المشترين المحتملين بهذه الطريقة. لن يسمح إضفاء الشرعية على إعادة التطوير ببيع الشقة فحسب، بل سيسمح أيضًا بإعلان سعر أعلى إذا أدت عملية إعادة التصميم إلى تحسين الظروف المعيشية بشكل كبير.
قبل الانتهاء من العمل
يجب أن يفهم المالك بوضوح التغييرات التي ينوي إجراؤها على التصميم. يشترط الحصول على جواز سفر فني يحتوي على وصف كامل للمبنى. ويتم التخطيط للعمل المستقبلي على أساس ذلك.
مطلوب تنسيق بعض الإجراءات مع رجال الإطفاء ومرافق المياه. وهذا ينطبق على الحالات التي تتأثر فيها خطوط المرافق. إذا كان المنزل أثراً معمارياً أو تاريخياً، فلن يسمح بإعادة بناء الشقة دون الحصول على إذن من اللجنة المختصة. يجب عليك طلب مشروع إعادة التطوير من منظمة مرخصة. إذا كان المنزل عاديًا، فلن يتم التخطيط لإجراء تغييرات كبيرة؛
المستندات الأخرى مطلوبة أيضًا: ملكية وموافقة المالكين المتبقين على التصميم الجديد، إن وجد. بعد جمع كل ما هو ضروري، يذهب المالك إلى إدارة المدينة. يكتب هناك.
ويقوم المسؤولون بفحص المستندات وإعادة التنظيم المخطط لها. ومهمتهم هي التأكد من أن ذلك لا يؤثر على الهياكل الداعمة أو الاتصالات الحيوية، على النحو الذي يسمح به القانون.
لا يزال هناك شهرين متبقيين لانتظار القرار. إذا كانت الإجابة إيجابية، يتم إصدار تصريح يوضح الفترة التي يمكن خلالها تغيير التخطيط. عند اكتماله، يطلبون شهادة تسجيل جديدة ويقدمون المستندات إلى Rosreestr لتغيير خطة الإسكان المساحية. الآن لا توجد عقبات أمام بيع العقارات.
بعد الانتهاء من العمل
إذا لم يتم التصديق على إعادة تطوير الشقة، فسيتم التعامل مع تقنينها من قبل البائع أو المالك الجديد بعد الشراء. أصبح إكمال العمل أكثر صعوبة مما كان عليه قبل تنفيذ العمل. كيفية التعامل مع إعادة التطوير غير القانوني بحيث لا يتم إبطال معاملة البيع محددة في المواد 25-29 من قانون الإسكان. الاختلافات في قواعد التصديق بعد إجراء التغييرات والموافقة ليست كبيرة جدًا؛ المستندات المطلوبة هي نفسها:
- إفادة؛
- خطة الشقة
- نسخ موثقة من وثائق الإسكان؛
- موافقة المقيمين البالغين الآخرين؛
- جواز السفر الفني من BTI؛
- إذن من لجنة الإشراف على الآثار التاريخية والمعمارية.
يتم إرسالهم إلى الإدارة وينتظرون زيارة مفتش من اللجنة المختصة. الغرض من زيارته هو التأكد من عدم توافق المخطط الموجود في جواز السفر الفني والتخطيط الفعلي. وبعد مرور بعض الوقت، ستوافق هيئة تفتيش الإسكان على إعادة التطوير أو ترفضه، مع تقديم تفسير مسبب للأسباب.
عندما يتم بيع الشقة، يتم تقنين عملية إعادة التطوير غير المصرح بها من قبل المشتري - المالك الجديد. يتخيل:
- جواز سفر؛
- وثائق الشقة
- اتفاق بشأن صفقة تجارية مبرمة؛
- إيصال لدفع واجب الدولة لتسجيل الشقة؛
- فعل القبول ونقل مساحة المعيشة.
مهم! من الأفضل إجراء الموافقات قبل بيع شقة مع إعادة تطوير غير قانوني، وإلا فسيكون هناك خطر إعلان المعاملة غير صالحة وسيتم رفض تسجيل المالك الجديد.
عند استلام الموافقة على إعادة التطوير غير المصرح به، يتصل المالك بـ BTI ويأخذ مقتطفًا من السجل العقاري. يتم تقديم المستندات إلى قسم البناء والهندسة المعمارية. يقوم المتخصص بإعداد مسودة للتغييرات الحالية. وستتم الموافقة عليه من قبل المحطة الصحية وخدمة الإطفاء والإدارة.
بعد الموافقة على التخطيط من قبل السلطات التنظيمية، تتم دعوة متخصص من BTI لتفقد المبنى ووضع وثائق جديدة. يتم إجراء التعديلات على الخطة وجواز السفر المساحي. قبل أن تبيع العقار، يجب عليك أخذ مقتطفات من هذه المستندات المحدثة.
إذا فشلت محاولة إضفاء الشرعية على التغييرات الحالية في الهيئات الحكومية والخدمات ذات الصلة، فإن الفرصة الأخيرة هي الذهاب إلى المحكمة. يقدمون نفس الأوراق وقرارًا برفض تقنين إعادة التطوير. يتم كتابة بيان المطالبة، ويمكن تنزيل عينة. تنظر المحكمة في القضية خلال 30 يومًا وتتخذ قرارًا.
إذا أصدرت المحكمة قرارًا إيجابيًا لصالح مقدم الطلب - واعترفت بشرعية إعادة التطوير - فيجب الحصول على شهادة تسجيل جديدة والتسجيل. لكن حكم المحكمة ليس دائما في صالح المدعي: فقد يدرك أن التغييرات في تخطيط الشقة غير قانونية، بحيث تهدد سلامة سكان المنزل. في هذه الحالة، سيكون المالك ملزما بإعادة الشقة إلى حالتها الأصلية - حتى ذلك الحين لا يمكن بيعها.
مخاطر إعادة التطوير غير القانونية بالنسبة للمشتري
وبعد إتمام الصفقة، يصبح المشتري المسؤول عن الشقة هو المالك الكامل. وترد خصائص السكن في وثائق BTI وجواز السفر المساحي. يتم وضعها عند الحصول على الملكية وتأكيد حقوق إجراء المعاملات. إن تغيير خصائص مساحة المعيشة يستلزم الاعتراف التلقائي بهذه المستندات على أنها غير صالحة.
عند شراء شقة بتصميم غير قانوني، يتبين أن المالك السابق ينقل جواز السفر وخطة لغرفة واحدة، وفي الواقع المالك الجديد يكتسب أخرى. قد تختلف بشكل كبير في خصائصها عن الخصائص المعلنة - التكوين والمساحة. إذا لم يتم اتخاذ أي تدابير لإضفاء الشرعية على إعادة التطوير، فلن يتمكن المالك في المستقبل من بيع العقار أو توريثه أو رهنه مع إجراء تعديلات.
يحدث الوضع الأكثر ملاءمة للمشتري عندما تكون إعادة التطوير بسيطة وتتوافق مع التغييرات التي يسمح بها القانون. يتم دفع غرامة، ويتم التصديق على التصميم من خلال المحكمة، ويتم تنفيذ تصميم جديد.
عقوبات على إعادة التطوير غير القانوني
وإذا تم اكتشاف إعادة إعمار غير قانونية، فإن أقل ما يهدد المالك هو إداري غرامة 2-2.5 ألف روبل. هذا إذا لم تؤثر إعادة التطوير على الهياكل الداعمة، فإن سلامة المنزل والجيران ليست مهددة.
إذا كانت عواقب إعادة التطوير غير القانوني للمباني أكثر خطورة، مما يؤدي إلى تلف الممتلكات أو صحة الأشخاص الآخرين، الغرامة 5 آلاف روبل . بالإضافة إلى ذلك، سيُطلب من المالك إحضار المبنى إلى حالة تتوافق مع الوثائق الخاصة به. يمكن أن تكون تكاليف الترميم كبيرة.
إذا أصيب أشخاص آخرون بجروح خطيرة، بعد التخطيط غير القانوني، وثبتت الطبيعة المتعمدة لتصرفات المالك، فسيتعين عليه دفع تعويض. إذا رفض المالك إضفاء الشرعية على التغيير، فيمكن طرده وبيع الشقة في المزاد (المادة 29 من قانون الإسكان).
تعتبر إعادة التطوير غير المصرح بها عملاً غير قانوني ويترتب عليه عواقب قانونية على المالك. يتم فرض حظر على المعاملات العقارية، ولا يمكن بيع الشقة، ولا يمكن إتمام أي معاملة أخرى. هذا يقنعك ويجعلك تفهم ما إذا كان من الضروري تقنين إعادة تطوير شقتك الخاصة عند البيع.
من الممكن بيع العقارات بتصميم غير قانوني. إن المخاطر الموجودة عند إبرام صفقة تتعلق بالمشتري أكثر - فهو الآن يتحمل جميع الالتزامات المتعلقة بإضفاء الشرعية على إعادة الإعمار، وإلا فلن يتمكن من التصرف بالكامل في العقار.
ويتم تحليلها بمزيد من التفصيل بواسطة محررينا في منشورات خاصة.
إذا كان لا يزال لديك أسئلة، يمكنك طرحها في التعليقات أو أثناء استشارة مجانية مع محام. قم بالتسجيل على موقعنا من خلال مستشار.
سنكون ممتنين لتقييم المنشور والإعجاب وإعادة النشر.
كيفية بيع شقة مع تحويل غير قانوني؟ هل من الضروري إضفاء الشرعية على العمل المنجز عند البيع؟
استكمال التعديلات التي تم الانتهاء منها سابقا
وترد اللوائح الخاصة بهذا التسجيل لإعادة الإعمار غير القانوني في المواد 25-29 من قانون العمل. إجراء تقنين التخطيط غير المصرح بهيتكون من الخطوات التالية:
إذا تم إجراء تغييرات كبيرة، فإن الاتصال بمتخصصي الموافقة سيساعد في تسريع العملية.
في كثير من الأحيان يتم تقديم مثل هذه الخدمات منظمات التصميم، بحيث يمكنك طلب المشروع والموافقة عليه في نفس الوقت من نفس الشركة.
تعرف على كيفية تنسيق إعادة التنظيم، أو على موقعنا.
التغييرات التي لا تتطلب الموافقة
هناك عدد من التغييرات التي، بموجب القانون، لا تعتبر إعادة إعمار و لا تحتاج إلى موافقة. وتشمل هذه الأنواع التالية من إعادة التشكيل:
- تفكيك الأثاث المدمج.
- نقل المعدات التقنية داخل غرفة واحدة؛
- تزجيج الشرفات والممرات بحجمها الأصلي؛
- الجمع بين الحمام عن طريق هدم القسم، وهو جدار غير حامل.
لا تتغير الخطة الداخلية أثناء هذا العمل، وليس من الضروري تقديم مستندات جديدة - لا تتردد في إجراء معاملة شراء وبيع، لن تكون هناك مشاكل في هذه الحالة.
يمكن تقنين عملية إعادة التنظيم هذه في بعض الظروف وفقا لنسخة مبسطةعلى أساس رسم.
يعتبر الجمع بين غرفتين عن طريق هدم الأقسام وشرفة أو لوجيا مع مساحة معيشة بمثابة إعادة تطوير و يتطلب التسجيل المناسب.
اقرأ عن مكان وكيفية الطلب واستلامه في مقالاتنا.
ما الذي لا يمكن تقنينه؟
قد تكون الصعوبات في البيع بسبب وجودها وفقًا للقانون تغييرات غير مقبولة
إذا تم انتهاك أي قواعد تشريعية قائمة أثناء إعادة بناء المساحة، فسيكون من المستحيل إضفاء الشرعية عليها، وبالتالي بيع مساحة المعيشة هذه.
السبيل الوحيد للخروج في هذه الحالة هو الحل إعادة الشقة إلى مظهرها الأصلي.
تغييرات غير صالحةمأخوذة في عين الأعتبار:
- عزل الشرفة الزجاجية عن طريق نقل البطاريات إليها أو تركيب أرضية ساخنة باستخدام نظام التدفئة أو إمدادات المياه في المنزل؛
- تركيب المواقد في بيوت الألواح.
- نقل الحمام أو المطبخ إلى المساحة الموجودة أعلى أو أسفل أماكن المعيشة؛
- هدم القسم بين الغرفة والمطبخ المجهز بموقد غاز؛
- هدم الجدران الحاملة بين الغرف وعند الخروج إلى الشرفة أو لوجيا؛
- المعدات في الجدران الحاملة للأقواس أو المنافذ؛
- تركيب رافعات الغاز وأعمدة التهوية؛
- تزجيج الشرفات أو الشرفات المجهزة بمخارج الحريق؛
- هدم كتلة عتبة النافذة عند الجمع بين الشرفة والمطبخ أو الغرفة.
هل يجوز بيع مساحة المعيشة مع تعديلات غير مصرح بها؟ لا تزال إمكانية بيع الشقة المعاد تشكيلها قائمة. لبيع منزل به تحويل غير قانوني دون مشاكل عليك القيام بالخطوات التالية:
- لخفض السعربنسبة 10 بالمائة، سيؤدي ذلك إلى جذب المشترين الذين يمكنك الدخول معهم في اتفاقية لحل المشكلة بشكل مستقل.
- إذا لم يتم التصديق على إعادة التطوير، قم برفض المشترين الذين يخططون للتسجيل على الفور القرض العقاري.
- الاتصال بالمتخصصين ل الموافقة على إعادة الإعمار التي تم تنفيذها مسبقًا. ستكلفك خدماتهم أكثر قليلا من حل المشكلة بنفسك، لكنها ستوفر الوقت وستحصل على نتيجة مضمونة.
بالمناسبة، هذا الخيار، وفقا للمراجعات، هو أكثر ربحية من تخفيض سعر الشقة.
من الممكن بيع شقة مع إعادة التطوير إذا أخذت في الاعتبار جميع الفروق الدقيقة في المعاملة.
من أجل حل جميع المشاكل بسرعة وبشكل مربح أثناء المعاملة، فمن الأفضل طلب المساعدة إلى المحامين ذوي الخبرة.
إذا وجدت خطأ، يرجى تحديد جزء من النص والنقر عليه السيطرة + أدخل.
يتمتع المالك بفرصة خصخصة أو تبادل أو بيع شقة مع إعادة تطوير غير قانوني فقط بعد أن تنعكس إعادة التطوير الحقيقية في خطط BTI. يمكن للمشتري الموافقة على الصفقة دون المستندات ذات الصلة، ولكن بشروط معينة. ومن الناحية العملية، من خلال التوقيع على اتفاقية الشراء والبيع، فإنه يتحمل مسؤوليات إضافية.
ما هي إعادة التطوير التي تعتبر مسموحة؟
يمكن لأصحاب أي شقة وفي أي منزل تغيير المظهر الأصلي لمنزلهم. ولهذا هناك شرط واحد لا جدال فيه - الاتفاق على تغيير الخطة مع مكتب الجرد الفني (BTI). ومع ذلك، لا يلتزم جميع السكان بهذا المطلب ويعيشون في شقة أعيد بناؤها حتى نقطة معينة.
وفقًا لقواعد إعادة تطوير الشقة، يمكن تصنيف أي تغييرات في موقع هياكل البناء وتركيبات السباكة على أنها الخيارات التالية:
- إعادة التطوير، التي لا يلزم إخطار BTI بنتائجها، هي تفكيك الخزانات المدمجة والميزانين وكذلك تركيب أنواع أكثر حداثة من الأبواب. يتضمن هذا النوع من التغييرات أيضًا تركيب أقسام إضافية من مشعات التدفئة وتكييف الهواء والهوائيات وما إلى ذلك. ويجب إجراء جميع التغييرات الطفيفة دون تعطيل الاتصالات داخل المنزل وخطة الشقة؛
- تغييرات على المخطط يمكن إجراؤها دون إذن، ولكن مع إشعار: إعادة ترتيب الحوض، وحوض الاستحمام داخل الحمام، وتركيب نوافذ بلاستيكية، وأقسام الإضاءة، وتركيب باب إضافي في جدار غير حامل.
تنتمي الأعمال المحددة إلى نوع بسيط من إعادة التطوير.
متى تحتاج إلى تقديم مشروع إعادة التطوير؟
يجب أن ينعكس تنفيذ أعمال معينة لتغيير التصميم الأصلي في وثائق المتخصصين. مثل هذا العمل يشمل:
- تفكيك تركيبات السباكة ونقلها خارج الحمام والمرحاض الموجودين؛
- الجمع بين لوجيا وغرفة نوم أو قاعة.
- تحريك موقد الغاز.
- تغيير هيكل الأرضية، بما في ذلك استبدال الهياكل الخشبية بممله خرساني أثقل، وما إلى ذلك.
هناك فئة معينة من التغييرات المحظورة منعا باتا تنفيذها. هذا هو مزيج من المطبخ مع غرفة المعيشة، مما يؤثر على الهياكل الحاملة والمرافق، وإعادة تطوير أرضية فنية أو تحت الأرض "لنفسك"، وتركيب المواقد في منزل اللوحة، وما إلى ذلك. تفكيك حتى الأقسام غير الحاملة ممنوع منعا باتا إذا كانت الشقة تقع في منزل لوحة.
سيحتاج المشتري الذي يقرر شراء شقة بإعادة تطوير غير قانونية إلى إعادة المنزل إلى حالته السابقة ودفع غرامة إدارية. يعتبر مقياس النفوذ هذا قانونيًا تمامًا، على الرغم من أن المالك السابق قد قام بإعادة التطوير. لكن إذا تم إجراء تعديلات على الشقة منذ فترة طويلة ولم تزعج الجيران، فلا يتم فرض غرامات.
إذا تلقى المالك أمرًا من هيئة تفتيش السكن بإعادة الشقة إلى مظهرها الأصلي ولم يمتثل لذلك، فيمكن بيع الشقة في المزاد وإعادة الأموال (مطروحًا منها التكاليف القانونية) إلى المالك. يمكن طرد المستأجر بموجب عقد أو المستأجر الذي يعيش في مسكن بتصميم غير قانوني من الشقة على الفور بأمر من المحكمة. وفي هذه الحالة يجب أن يتحمل صاحبها المسؤولية الإدارية القانونية.
محامونا يعرفون الجواب على سؤالك
أو عن طريق الهاتف:
ما الذي يجب على الأطراف فعله لإنجاح الصفقة؟
لن تكون قواعد قانون الإسكان قادرة على حظر معاملات الشراء والبيع إذا ظلت مساحة المسكن دون تغيير، على الرغم من إعادة التطوير المستقل غير المصرح به. من الشروط المهمة التي يجب الوفاء بها هو امتثال الشقة لمتطلبات الحريق والبناء والتفتيش الصحي. بالإضافة إلى ذلك، يجب أن يتم العمل على تغيير مظهر الشقة وفقًا لقوانين ولوائح البناء SNiP.
إذا لم يتم استيفاء هذه الشروط، فسيتعين على المالك أو المشتري السابق الذي قرر إجراء هذا الشراء إعادة (كليًا أو جزئيًا) الشقة إلى مظهرها السابق.
يمكن للمالك إبلاغ المشتري المستقبلي لمثل هذا السكن عن "الابتكارات" المقدمة، ولكن يمكنه أيضًا التزام الصمت بشأنها. في الحالة الأولى، يستطيع المشتري التفاوض بشأن خصم كبير وتصحيح الوضع بنفسه:
- من خلال إعادة المنزل إلى شكله الأصلي؛
- الحصول على جميع الموافقات وإعداد المستندات التي تضفي الشرعية على إعادة التطوير.
الخيار الثاني - شراء شقة دون إشعار بالتغييرات في المنزل مباشرة من البائع - يثقل كاهل المشتري بالنفقات المادية والوقتية. بعد أن لم يتلق الخصم المطلوب لشراء المساكن مع إعادة التطوير غير القانوني، فإنه يأخذ على عاتقه جميع المشاكل المتمثلة في القضاء على أوجه القصور لدى الآخرين، ودفع ثمن العمل الباهظ الثمن الضروري من جيبه الخاص.
تؤكد إحصائيات الوكالات العقارية أن تكلفة الشقق مع التغييرات المتفق عليها قانونًا ستكون أعلى بنسبة 10٪ من سعر نفس المسكن قبل إعادة التطوير. وتمت المقارنة مع سعر شقة مماثلة في سوق العقارات الثانوية. إذا لم يتم تقنين التغييرات في المشروع الأصلي، فلن يحصل البائع على نفس المبلغ، أو حتى أكثر، مقابل شقته.
كيف يتم تقنين إعادة التطوير؟
يمكن تقنين إعادة التطوير من قبل البائع قبل عملية الشراء والبيع أو من قبل المشتري بعد الشراء. من الصعب تنفيذ هذه التدابير، ولكنها ممكنة. لا تختلف قواعد إضفاء الشرعية على العمل المنجز مسبقًا لتعديل الشقة كثيرًا عن إجراءات الموافقة على التغييرات المخطط تنفيذها.
لإضفاء الشرعية على التحولات السكنية الناشئة، من الضروري إعداد العديد من الوثائق المهمة، والتي يتم توفير قائمة بها في قانون الإسكان في الاتحاد الروسي (المادة 26، الجزء 2):
- طلب إعادة التطوير نفسه؛
- تخطيط وشرح المباني في الشقة؛
- وثائق ملكية السكن (نسخ موثقة)؛
- موافقة جميع أفراد الأسرة الذين يعيشون مع مقدم الطلب؛
- شهادة تسجيل شقة سكنية؛
- إذن بإمكانية إعادة التطوير صادر عن هيئة الإشراف على المعالم المعمارية والثقافية والتاريخية.
ثم يتعين عليك الاتصال بمفتشية الإسكان لتقديم طلبك ووثائقك وانتظار زيارة المفتش. يجب أن يشهد الأخصائي على التناقض الفعلي بين مخطط الشقة في جواز السفر الفني وإعادة التطوير الحالية. بعد فترة زمنية معينة، يجب أن توافق هيئة تفتيش السكن على التغييرات التي تم إجراؤها على مخطط الشقة أو ترفضها لسبب ما.
يعتمد توقيت الموافقة وحجمها وتكلفتها على نوع إعادة التطوير. يتم إجراء نوع بسيط من التغيير في مخطط السكن وفقًا للحل التخطيطي الذي يطبقه المالك على نسخة من شهادة التسجيل. يتم تطوير مشروع إعادة تطوير معقد من قبل المتخصصين، ويجب أن يتم تقنينه في عمليات تفتيش مختلفة.
بعض الفروق الدقيقة في شراء وبيع الشقق ذات التصميمات غير القانونية
هناك حالتان شائعتان لبيع الشقق مع "تحسينات" من حيث سداد ثمن العقارات:
- شراء نقدا. يزيل هذا الخيار كافة المخاطر بالنسبة للبائع، حيث لا توجد خطوط حمراء على مخطط الشقة القديم تشير إلى إجراء تغييرات. لا يحصل المشتري على ملكية العقار على الفور فحسب، بل يصبح أيضًا مسؤولاً عن إعادة التطوير الرسمية التي من المفترض أنه أكملها. العبء هو الحصول على المساكن مع إعادة التطوير غير المتسقة؛
- شراء مع الرهن العقاري. في هذه الحالة، سيحصل المشتري على قرض للشراء عندما يتحقق البنك من قانونية التغييرات في الخطة. لكن العديد من البنوك تصدر أيضا أموالا لشراء الشقق مع تغييرات غير مصرح بها في الخطة، ولكن مع الحجز. لقد طرحوا شرطًا لإضفاء الشرعية على إعادة التطوير خلال فترة محددة.
عدم وجود خطوط حمراء على الخطة هو أساس تسجيل العقارات في روسريستر. في حالة وجود أي منها، سيتم رفض التسجيل للمشتري.
أفضل حل لبيع أو شراء شقة لكل من البائع والمشتري هو اتخاذ التدابير اللازمة لإضفاء الشرعية على التغييرات في التخطيط. في هذه الحالة، سيتم تقليل المخاطر التي يتعرض لها المشاركون في المعاملة إلى الصفر.
أحد أنواع الأعباء غير المرغوب فيها على الشقة هو إعادة التطوير غير القانوني. في هذه المقالة سننظر في المخاطر التي يتحملها كلا الطرفين - البائع والمشتري.
وفقًا لقانون تسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات معها، لم يتم تضمينه في قائمة أسباب رفض تسجيل اتفاقية، ومع ذلك، في الممارسة العملية، غالبًا ما ترفض Rosreestr تنفيذ المعاملات إذا كانت هناك إعادة تطوير في تنعكس الشقة والخطوط الحمراء في وثائق BTI.
بيع شقة مع إعادة التطوير، الصورة:
كيف تكتشف أن الشقة قد تم بيعها بعملية إعادة تطوير غير قانونية؟
يحدث أنه عند بيع شقة مع إعادة التطوير، يقوم أصحاب العقارات عديمي الضمير بالتستر على هذه الحقيقة. لهذا يحتاج المشترون المستقبليون أولاً إلى التحقق من التصميم الحالي للشقةمخطط الطابق BTI. إذا وجدت تناقضات، فهذا يعني إعادة بناء غير مصرح به للشقة، ولم تتم الموافقة عليه من قبل السلطات الإشرافية.
في حالة شراء شقة، إذا كانت التغييرات موضحة على مخطط الطابق BTI بالخطوط الحمراء. أنت، كمالك جديد، ستكون ملزمًا بإضفاء الشرعية على التغييرات التي حدثت في مفتشية الإسكان في موسكو، أي جمعالوثائق اللازمة ودفع غرامة . تجدر الإشارة إلى أنه ليس من الممكن دائمًا إضفاء الشرعية على الخطوط الحمراء لـ BTI. إذا تم إجراء الإصلاح بشكل مخالف لقوانين وأنظمة البناء، أو لا يتوافق معهاتشريعات الإسكان سيتعين عليك إعادة الشقة جزئيًا أو كليًا إلى مظهرها السابق. قد يؤدي شراء هذه الشقة لاحقًا إلى خسائر مادية كبيرة بالنسبة لك، نظرًا لأن استعادة التصميم الأصلي أو إحضار تخطيط الشقة إلى الخيار المتفق عليه سيقع على عاتق المالك المستقبلي.
خطة BTI بالخطوط الحمراء، الصورة:
تقييم إعادة التطوير عند بيع شقة
يمكن أن يكون بيع شقة مع إعادة التطوير صفقة مربحة بالنسبة لك فقط إذا تم تقنين العمل في الوقت المحدد. وفقا للإحصاءات، فإن تكلفة الشقة مع إعادة التطوير المتفق عليها أعلى بنسبة 10٪ على الأقل من تكلفة السكن المماثل، ولكن دون إعادة التطوير. يتم تخفيض تكلفة الشقة التي تم إعادة تطويرها بشكل غير قانوني عند بيعها بنسبة 10٪ على الأقل أو أكثر.
غالبًا ما يتصل المشترون المستقبليون بشركتنا ويطلبون تقدير تكلفة إعادة التطوير، حيث أن البائع مستعد لتقديم خصم على تكلفة موافقته.
ومع ذلك، هناك العديد من المزالق في مثل هذه التقييمات، والتي نقدم بشأنها استشارات هاتفية مع التحفظات. على سبيل المثال، يسأل المشتري: ما هي تكلفة تقنين الجمع بين الحمام والمرحاض. بشكل عام، هذه عملية إعادة تطوير بسيطة، والتكلفة والتوقيت قياسيان تمامًا. ومع ذلك، بالإضافة إلى هذه التغييرات، غالبا ما لا ينقل المشترون إلينا الكثير من المعلومات الأخرى، لأنهم ليسوا خبراء في هذا المجال ولا يشكون في ذلك، على سبيل المثال، استبدال المشمع بالبلاط أو تحريك المدخل يشير أيضًا إلى إعادة التطوير، وبالتالي ستزيد التكلفة ووقت الموافقة.
تحريك المدخل، الصورة:
صور من أعمالنا على نقل مدخل الشقة :
وغالبًا ما تكون هناك حالات لا يتم فيها الاتفاق على إعادة التطوير من حيث المبدأ. على سبيل المثال، إذا سألت: "هل من الممكن تقنين الجمع بين الحمام والمرحاض إذا كان صندوق السباكة في الحمام مقطوعًا قليلاً"؟ سنجيب: الجمع بين الغرف مسموح به، لكن لمس خزانة السباكة يتطلب موافقة ثلثي أصحاب الشقق في المبنى.
المشكلة هنا هي أن إعادة التطوير لا يتم الاتفاق عليها "على أجزاء"، ولا يمكن الاتفاق على حدث معين إذا كان حدث آخر مخالفا للقانون ("سأقطع الافتتاح، لكنني لن أقويه").
يمكن للمالك التشاور حول إمكانية الاتفاق على إعادة التطوير إما من المتخصصين في الشركة الشخصية، أو من مركز "المستندات"، أو من رؤساء تفتيش الإسكان في المنطقة المقابلة في موسكو خلال ساعات الاستقبال.
يمكن أيضًا العثور على قائمة الأنشطة المحظورة أثناء إعادة التطوير في البند 11 من الملحق 1 لمرسوم حكومة موسكو رقم 508، بصيغته المعدلة بـ 840.
تقول أنه أثناء إعادة التطوير يُحظر ما يلي:
ممارسة بيع شقة مع إعادة تطوير غير قانوني
دعونا نلقي نظرة على حالتين شائعتين:
الخيار 1 - إذا تم شراء شقة بتصميم غير قانوني نقدًا
في هذه الحالة، مباشرة بعد المعاملة، تنتقل المسؤولية إلى المشتري، حيث تم تسجيل العقار وفقا لخطة BTI القديمة. كقاعدة عامة، في هذه الحالة، يتم معرفة مقدار تكلفة تقنين إعادة التطوير، ويتم إجراء خصم على تكلفة الموافقة.
البائع لا يخاطر بأي شيء هنا. لقد باع الشقة وفقًا للوثائق القديمة التي لا يوجد فيها أي إعادة تطوير، وقد تم ذلك رسميًا من قبل المالك الجديد. لكن المشتري قد يجد نفسه في وضع غير سار: فقد يتبين أن إعادة التطوير غير المصرح بها غير متسقة وستكون تكلفة تصفيتها أكبر بعدة مرات من الخصم الذي قدمه البائع. علاوة على ذلك، في 90٪ من الحالات، يتم تقييم تكلفة الموافقة على إعادة التطوير على أساس مكالمتين هاتفيتين للشركات المتخصصة، حتى بدون تحليل خطط BTI.
الخيار الثاني – إذا قام المشتري بشراء شقة برهن عقاري.
هناك العديد من التعقيدات هنا. لا تصدر العديد من البنوك في البداية قروضًا عقارية لشراء شقق مع إعادة تطوير غير قانونية.
لكننا سننظر في الموقف الذي لا يعارض فيه البنك بشكل أساسي معالجة معاملة شراء وبيع شقة مع إعادة تطوير غير قانوني.
بائعمرة أخرى، يفوز - مخاطره ضئيلة، إلا أنه سيتعين عليه البحث عن مشتري لفترة أطول. إنه يبيع شقة مع إعادة تطوير غير قانوني "بشكل علني"، أي أن المشتري والبنك وشركة التأمين والتقييم يعرفون أن الشقة لديها إعادة تطوير غير قانوني، لكنهم ما زالوا على استعداد لتقديم قرض.
مشتر- هناك المزيد من الصعوبات هنا. يقدم البنك وشركة التأمين قرضًا فقط بشرط أنه بعد شراء الشقة، سيتم تقنين إعادة التطوير بالطريقة المحددة. وهذا الشرط منصوص عليه في العقد مع الإشارة إلى مواعيد نهائية واضحة. عادة هذه الفترة 6 اشهر. خطر أن تكون عملية إعادة التطوير غير متسقة يقع بالكامل على عاتق المالك المستقبلي وشركة التقييم(الذي يقوم أيضًا بتقييم إمكانية الاتفاق عن طريق إجراء مكالمة هاتفية أو مكالمتين عشوائيًا). بالإضافة إلى ذلك، في وقت تسجيل المعاملة، قد ترفض Rosreestr على أساس أنه تم تنفيذ إعادة التطوير في الشقة.