تكلفة الاستبدال الكامل للمباني. تحديد تكلفة الاستبدال الكاملة تحديد تكلفة الاستبدال الحالية
اعتمادًا على الغرض من التقييم، ونتيجة لذلك، الدقة الأساسية لإجراءات الحساب، هناك عدة طرق لتحديد تكلفة الاستبدال:
طريقة الوحدة المقارنة
طريقة تقسيم المكونات.
طريقة المسح الكمي.
طريقة الوحدة المقارنة . يتم تحديد قيمة العقار المثمن بضرب عدد وحدات القياس المختارة (وحدات القياس يمكن أن تكون 1 م 3، 1 م 2، 1 كم، 1 قطعة، وما إلى ذلك) من الكائن المثمن بتكلفة وحدة واحدة من القياس في تاريخ التقييم. تكاليف وحدات قياس الأشياء القياسية معروفة وموجودة في معلومات خاصة ومجموعات تحليلية (نشرة "KO - INVEST" ومجموعات المؤشرات المتكاملة لتكلفة الاستبدال - UPVS).
إحدى الخطوات المهمة عند استخدام هذه الطريقة هي اختيار كائن نموذجي (تناظري). عند اختيار نظير، من الضروري مراعاة غرض وظيفي واحد، وتشابه الخصائص الفيزيائية (فئة الأنظمة الهيكلية)، والعمر الزمني المقارن للأشياء التي تتم مقارنتها وغيرها من الخصائص. نظرًا لأن أساس المقارنة في معظم الحالات هو تكلفة الوحدة المقارنة ليس لكائن متطابق، ولكن لنظير قريب، فإن تكلفة الكائن المحسوبة باستخدام طريقة الوحدة المقارنة ستعتبر تكلفة استبدال.
طريقة تقسيم المكونات . الفرق بين هذه الطريقة والطريقة السابقة هو أن تكلفة المبنى بأكمله يتم حسابها كمجموع تكاليف مكونات المبنى الفردية - الأساسات والجدران والأسقف وما إلى ذلك. يتم الحصول على تكلفة كل مكون على أساس مجموع التكاليف المباشرة وغير المباشرة اللازمة لبناء وحدة الحجم. يتم حساب تكلفة المبنى بأكمله باستخدام الصيغة:
سزد =
حيث Сзд هي تكلفة تشييد المبنى ككل؛
Vj هو حجم المكون j-ro؛
Cj - التكلفة لكل وحدة حجم؛
n هو عدد مكونات المبنى المخصصة؛
Kn - معامل مع مراعاة الاختلافات الموجودة بين الكائن الذي تم تقييمه والبنية النموذجية المحددة (لكائن مماثل Kn-1)؛
طريقة المسح الكمي . تعتمد هذه الطريقة على حساب كمي وتكلفة تفصيلي لتكاليف تركيب المكونات الفردية والمعدات وبناء المبنى ككل. بالإضافة إلى حساب التكاليف المباشرة، من الضروري أن تأخذ في الاعتبار التكاليف العامة والتكاليف الأخرى. وبعبارة أخرى، يتم وضع تقدير كامل لإعادة بناء الكائن الذي تم تقييمه.
تعتبر طريقة المسح الكمي هي الأساس لتطبيق الطرق المذكورة أعلاه لحساب تكلفة الإحلال وتظهر النتائج الأكثر دقة بالمقارنة بها، إلا أنها الأكثر كثافة في العمالة وتتطلب من المثمن تدريبًا نظريًا متعمقًا وعمليًا كبيرًا خبرة.
تحديد مدى تآكل الممتلكات
يتميز الاستهلاك بانخفاض فائدة العقار وجاذبية المستهلك من وجهة نظر المستثمر المحتمل ويتم التعبير عنه بانخفاض القيمة (الاستهلاك) تحت تأثير عوامل مختلفة مع مرور الوقت.
مع استخدام المنشأة، تتدهور تدريجياً المعلمات التي تميز الموثوقية الهيكلية للمباني والهياكل، فضلاً عن امتثالها الوظيفي للاستخدام الحالي، وخاصة الاستخدام المستقبلي المرتبط بالحياة البشرية. وبالإضافة إلى ذلك، فإن قيمة العقارات لا تقل تأثراً بالعوامل الخارجية الناجمة عن التغيرات في بيئة السوق، وفرض قيود على استخدامات معينة للمباني، وما إلى ذلك.
عادة ما يتم قياس الإهلاك (I) كنسبة مئوية، والتعبير النقدي عن الإهلاك هو الإهلاك (O).
اعتمادًا على الأسباب التي تؤدي إلى انخفاض قيمة العقار، يتم التمييز بين الأنواع التالية من التآكل: المادية والوظيفية والخارجية.
تصنيف استهلاك الأشياء العقارية:
ويتميز كل نوع من أنواع التآكل بتقسيمه: قابل للإزالة وغير قابل للإزالة.
ارتداء القابلة للإزالة- التآكل الذي يكون التخلص منه ممكنًا جسديًا وممكنًا اقتصاديًا. في الوقت نفسه، تكمن الجدوى الاقتصادية في حقيقة أن التكاليف المتكبدة للقضاء على نوع أو آخر من البلى يجب أن تساعد في زيادة قيمة الكائن ككل.
ارتداء قاتلة- التآكل الذي يكون مستحيلًا جسديًا أو غير عملي اقتصاديًا.
عندما يتم تحديد جميع أنواع التآكل المعينة، فإنها تتحدث عن إجمالي التآكل المتراكم للممتلكات. من الناحية النقدية، إجمالي الاستهلاك هو الفرق بين تكلفة الاستبدال وسعر السوق للكائن المقدر. بناءً على جوهر هذه التعريفات، يمكن القول بأن إجمالي البلى المتراكم هو في المقام الأول وظيفة عمر الكائن. مع الأخذ في الاعتبار هذا الظرف، دعونا ننظر في جوهر المفاهيم التقييمية الرئيسية التي تميز هذا المؤشر:
الحياة الجسدية مبنى ( VF ) - يتم تحديدها حسب فترة تشغيل المبنى، والتي تستوفي خلالها حالة العناصر الهيكلية الحاملة للمبنى معايير معينة (الموثوقية الهيكلية، والمتانة المادية، وما إلى ذلك). يتم وضع الحياة المادية للكائن أثناء البناء وتعتمد على المجموعة الرأسمالية للمباني. تنتهي الحياة المادية عندما يتم هدم الكائن.
العمر الزمني (الجهد العالي)- هي الفترة الزمنية التي انقضت من تاريخ تشغيل المنشأة حتى تاريخ التقييم.
الحياة الاقتصادية (EJ) - يتم تحديده حسب وقت التشغيل الذي يولد خلاله الكائن دخلاً. خلال هذه الفترة، تساهم التحسينات التي تم إجراؤها في قيمة العقار. تنتهي الحياة الاقتصادية للكائن عندما لا يتمكن تشغيل الكائن من توليد الدخل المشار إليه بالمعدل المقابل للكائنات المماثلة في هذا القطاع من سوق العقارات. في هذه الحالة، لم تعد التحسينات التي تم إجراؤها تساهم في قيمة الكائن بسبب التآكل العام.
العمر الفعلي (EV) ) - تحدد على أساس العمر الزمني للمبنى مع الأخذ في الاعتبار حالته الفنية والعوامل الاقتصادية السائدة في تاريخ التخمين والتي تؤثر على قيمة الشيء المقدر. اعتمادًا على الخصائص التشغيلية للمبنى، قد يختلف العمر الفعلي عن العمر الزمني لأعلى أو لأسفل. في حالة التشغيل العادي (النموذجي) للمبنى، يكون العمر الفعلي عادةً مساويًا للعمر الزمني.
الحياة الاقتصادية المتبقية (REL) ) للمبنى هي الفترة الزمنية من تاريخ التقييم حتى نهاية عمره الاقتصادي.
طرق حساب التآكل:
1. التدهور الجسدي - يمثل خسارة تدريجية للصفات التقنية والتشغيلية للكائن الذي تم وضعه في البداية أثناء البناء تحت تأثير العوامل الطبيعية والمناخية، وكذلك النشاط البشري.
تتميز الطرق التالية لحساب التدهور المادي للمباني:
قياسي (للمباني السكنية)؛
يكلف؛
طريقة مدى الحياة.
الطريقة القياسية لحساب البلى الجسدي
تتضمن الطريقة المعيارية لحساب التآكل الجسدي استخدام تعليمات معيارية مختلفة على مستوى الصناعة أو الإدارات. مثال على هذه التعليمات هو "قواعد تقييم التدهور المادي للمباني السكنية" VSN 53-86 of Gosgrazhdanstroy (لجنة الدولة للبناء المدني والهندسة المعمارية التابعة لـ GOSSTROE في اتحاد الجمهوريات الاشتراكية السوفياتية. موسكو 1990)، التي يستخدمها مكتب الجرد الفني لـ الغرض من تقييم التدهور المادي للمباني السكنية أثناء الجرد الفني، والتخطيط للإصلاحات الرئيسية للمخزون السكني، بغض النظر عن انتمائه إلى الإدارات.
تصف هذه القواعد التآكل المادي للعناصر الهيكلية المختلفة للمباني وتقييمها.
يجب تحديد التآكل المادي للمبنى باستخدام الصيغة:
FF=
حيث Ff هو التآكل المادي للمبنى، (%)؛
Fi - التآكل الجسدي للعنصر الهيكلي (٪)؛
Li هو المعامل المقابل لحصة تكلفة استبدال العنصر الهيكلي i-ro في إجمالي تكلفة الاستبدال للمبنى؛ n هو عدد العناصر الهيكلية في المبنى.
عادةً ما يتم أخذ حصص تكلفة استبدال الهياكل والعناصر والأنظمة الفردية في إجمالي تكلفة الاستبدال للمبنى (٪) وفقًا للمؤشرات الإجمالية لتكلفة استبدال المباني السكنية المعتمدة بالطريقة المحددة، وبالنسبة للهياكل، العناصر والأنظمة التي ليس لها مؤشرات معتمدة – حسب تكلفتها التقديرية.
طريقة التكلفة لتحديد البلى الجسدي
يتم التعبير عن التآكل المادي في وقت تقييمه من خلال نسبة تكلفة تدابير الإصلاح الضرورية بشكل موضوعي لإزالة الأضرار التي لحقت بالهياكل أو العنصر أو النظام أو المبنى ككل، وتكلفة استبدالها.
جوهر طريقة التكلفة لتحديد الاستهلاك المادي هو تحديد تكاليف إعادة إنشاء عناصر المبنى.
تتيح لك الطريقة الموصوفة حساب تآكل العناصر والمبنى ككل على الفور من حيث التكلفة، وهو أمر أفضل من الطرق الأخرى لحساب التآكل المادي. بالإضافة إلى ذلك، بما أن حساب انخفاض القيمة يعتمد على التكلفة الفعلية المعقولة لجلب العناصر البالية إلى "حالة جديدة إلى حد كبير"، فإن نتيجة هذا النهج يمكن اعتبارها دقيقة إلى حد ما. ومن بين العيوب الكامنة في هذه الطريقة، من الضروري ملاحظة التفاصيل الإلزامية والدقة في حساب تكاليف إصلاح العناصر البالية للمبنى.
تحديد التدهور المادي للمباني باستخدام طريقة العمر الافتراضي
استنادًا إلى جوهر المفاهيم التقييمية الأساسية التي تمت مناقشتها مسبقًا والتي تميز إجمالي البلى المتراكم للمبنى من وجهة نظر وقت تشغيله، يمكن القول أن البلى الجسدي والعمر الفعلي والحياة الاقتصادية هي في فترة معينة نسبة. ويمكن التعبير عن هذه العلاقة بالصيغة التالية (1):
حيث: I(%) - ارتداء كنسبة مئوية؛
EV - العمر الفعلي، الذي يحدده خبير بناءً على الحالة الفنية للعناصر أو المبنى ككل؛
VF - فترة نموذجية من الحياة الجسدية.
RSFZ - الفترة المتبقية من الحياة الجسدية.
أو حسب الصيغة (2):
حيث: و (%) - تلبس كنسبة مئوية؛
VF هي فترة نموذجية من الحياة الجسدية.
يمكن ترجمة نسبة استهلاك العناصر أو المبنى ككل المحسوبة بهذه الطريقة إلى مبالغ نقدية (الاستهلاك):
O= قبل الميلاد *(I/100);
حيث: و - تلبس كنسبة؛ قبل الميلاد - تكلفة الاستبدال.
2 . ارتداء وظيفي
علامات التآكل الوظيفي في المبنى الذي يتم تقييمه، كقاعدة عامة، هي عدم امتثال تخطيط المساحة و/أو حلول التصميم للمعايير الحديثة، بما في ذلك المعدات المختلفة اللازمة للتشغيل العادي للهيكل وفقًا لمعاييره. الاستخدام الحالي أو المقصود.
اعتمادا على الإمكانية المادية والجدوى الاقتصادية للقضاء على الأسباب التي تسببت في التآكل الوظيفي، يتم تقسيمها إلى قابلة للإزالة وغير قابلة للإصلاح. إن التعبير عن تكلفة التآكل الوظيفي هو الفرق بين تكلفة الاستنساخ وتكلفة الاستبدال، حيث أن حساب الأخيرة، بناءً على تعريفها، يستبعد بوضوح التآكل الوظيفي من الاعتبار.
ملابس عملية قابلة للإزالة
عادةً ما يتم تحديد التآكل الوظيفي القابل للإزالة من خلال تكلفة إعادة البناء اللازمة لتسهيل التشغيل الأكثر كفاءة للممتلكات.
يعتبر التآكل الوظيفي القابل للعكس ناتجًا عن:
العيوب التي تتطلب إضافة عناصر ،
العيوب التي تتطلب استبدال أو تحديث العناصر،
تحسينات فائقة.
العيوب التي يجب إضافتهاتشير إلى عناصر المبنى والمعدات غير الموجودة في البيئة الحالية والتي بدونها لا يمكن تلبية معايير التشغيل الحديثة. يتم قياس الاستهلاك المستحق لهذه العناصر بتكلفة إضافة هذه العناصر بما في ذلك تركيبها.
العيوب التي تتطلب استبدال أو تحديث العناصر، تشمل المناصب التي لا تزال تؤدي وظائفها، ولكنها لم تعد تلبي المعايير الحديثة (عدادات المياه والغاز، وما إلى ذلك). يتم قياس استهلاك هذه العناصر على أنه تكلفة العناصر الموجودة مع الأخذ في الاعتبار مدى تلفها ناقص تكلفة إعادة المواد بالإضافة إلى تكلفة تفكيك العناصر الموجودة بالإضافة إلى تكلفة تركيب عناصر جديدة. في هذه الحالة، يتم تعريف تكلفة إعادة المواد على أنها تكلفة المواد والمعدات المفككة عند استخدامها في مرافق أخرى (القيمة المتبقية القابلة للمراجعة).
نحو تحسينات فائقةتشمل مواقف وعناصر الهيكل التي لا يكفي توفرها حاليًا للمتطلبات الحديثة لمعايير السوق. يتم قياس التآكل الوظيفي القابل للإزالة في هذه الحالة على أنه تكلفة الاستبدال الحالية للعناصر "المفرطة في التحسين" مطروحًا منها التآكل المادي، بالإضافة إلى تكلفة التفكيك ومطروحًا منها قيمة الإنقاذ للعناصر المفككة.
مثال على التحسين المفرط هو الموقف الذي يقوم فيه مالك المنزل، بعد تكييفه لنفسه، بإجراء بعض التغييرات لراحته (قيمة الاستثمار) التي لم تكن كافية من وجهة نظر المستخدم النموذجي. وتشمل هذه، على سبيل المثال، إعادة تطوير المنطقة الصالحة للاستخدام من المباني لاستخدام محدد، تحدده هوايات المالك أو مهنته. يتم تحديد التآكل الوظيفي القابل للإزالة في مثل هذه الحالة من خلال التكلفة الحالية لإعادة العناصر المتغيرة إلى حالتها الأصلية. بالإضافة إلى ذلك، يرتبط مفهوم التحسين المفرط ارتباطًا وثيقًا بقطاع سوق العقارات، حيث يمكن اعتبار نفس التحسينات مناسبة لشريحة معينة ومفرطة من وجهة نظر المستخدم النموذجي.
تآكل وظيفي غير قابل للاسترداد
عادةً ما يحدث التآكل الوظيفي غير القابل للإزالة بسبب التخطيط القديم للمساحة و/أو الخصائص الهيكلية للمباني التي يتم تقييمها مقارنة بمعايير البناء الحديثة. بادئ ذي بدء، فإن عدم الجدوى الاقتصادية للإنفاق على القضاء على هذه العيوب يسمح لنا بالحكم على علامة التآكل الوظيفي الذي لا يمكن إصلاحه. بالإضافة إلى ذلك، من الضروري أن تؤخذ في الاعتبار ظروف السوق السائدة في تاريخ التقييم حتى يتناسب المبنى بشكل مناسب مع غرضه المعماري مع غرضه.
3. البلى الخارجي (الاقتصادي).
الاستهلاك الخارجي هو انخفاض قيمة كائن ما بسبب التأثير السلبي للبيئة الخارجية فيما يتعلق بموضوع التقييم: وضع السوق، التسهيلات المفروضة على استخدام معين للعقار، التغييرات في البنية التحتية المحيطة، القرارات التشريعية في هذا المجال من الضرائب، الخ. التآكل الخارجي للعقار، اعتمادًا على الأسباب التي تسببت فيه، في معظم الحالات لا يمكن إصلاحه بسبب عدم تغيير الموقع، ولكن في بعض الحالات يمكن أن "يزيل نفسه" بسبب التغيير الإيجابي في بيئة السوق المحيطة.
النهج المقارن لتقييم العقارات
يعتمد النهج المقارن لتقييم العقارات على معلومات حول المعاملات الأخيرة مع عقارات مماثلة في السوق ومقارنة العقارات التي يتم تقييمها مع نظائرها. بعد ذلك، يتم إجراء التعديلات لمراعاة الاختلافات بين الكائن الذي تم تقييمه ونظائره. يتيح لك ذلك تحديد سعر بيع كل نظير كما لو كان له نفس الخصائص الأساسية للعقار الذي يتم تقييمه.
وبالنظر إلى أن هذا النهج في تقييم العقارات يعتمد على مقارنة المبيعات، فإنه يسمى المقارنة. نظرا لحقيقة أن النهج قيد النظر يستخدم بيانات المعاملات في السوق، فإنه يطلق عليه أيضا "القائم على السوق".
المبدأ الأساسي للنهج المقارن لتقييم العقارات هو مبدأ الاستبدال.
يمكن تحديد أهمها التالية مراحل التقييم العقارات باستخدام النهج المقارن:
1. في المرحلة الأولى يتم دراسة حالة واتجاهات تطور السوق العقاري وخاصة القطاع الذي ينتمي إليه العقار. يتم تحديد العقارات الأكثر مقارنة بالعقار الذي يتم تقييمه والذي تم بيعه مؤخرًا.
2. في المرحلة الثانية، يتم جمع المعلومات حول الأجسام التناظرية وفحصها؛ يتم تحليل المعلومات المجمعة ومقارنة كل كائن تناظري مع الكائن الذي يتم تقييمه.
3. في المرحلة الثالثة يتم إجراء التعديلات على أسعار بيع الأشياء المماثلة.
4. في المرحلة الرابعة يتم الاتفاق على الأسعار المعدلة للأشياء المماثلة واستخلاص القيمة النهائية للقيمة السوقية للعقار على أساس منهج المقارنة.
في المرحلة الأولى من التقييم العقاري، يتم استخدام المنهج المقارن لدراسة حالة السوق العقاري واتجاهات تطوره وتقسيمه وتحديد شريحة السوق التي ينتمي إليها العقار الذي يتم تقييمه. علاوة على ذلك، في هذا الجزء، وفقًا لمعايير معينة، يتم تحديد الكائنات الأكثر قابلية للمقارنة مع تلك قيد الدراسة (الأشياء التناظرية).
تجزئة السوقهي عملية تقسيم السوق إلى قطاعات (قطاعات). يحدث التقسيم إلى قطاعات لها أشياء ومواضيع متشابهة.
يجب أن تكون الكائنات متشابهة في غرض الاستخدام والجودة والحقوق المنقولة والموقع.
يجب أن تكون الموضوعات متشابهة في الملاءة المالية وقدرات التمويل ودوافع الاستثمار.
يجب أن تنتمي العقارات المماثلة إلى نفس شريحة سوق العقارات التي يتم تقييمها؛ يجب أن تتم المعاملات معهم وفقًا للشروط النموذجية لهذا القطاع.
فترة التعرض- هذا هو الوقت الذي يجب أن يكون فيه الشيء موجودًا في السوق حتى يتم بيعه. تختلف فترة التعرض لقطاعات السوق المختلفة.
لذلك، في موسكو للشقق السكنية ما يقرب من شهر واحد، لمباني المكاتب - من شهر ونصف إلى ثلاثة أشهر. إذا تم بيع القطعة لفترة زمنية أقصر بكثير من فترة العرض القياسية، فهذا يشير على الأرجح إلى أنه تم التقليل من السعر. على العكس من ذلك، إذا كان أحد العناصر موجودًا في السوق لفترة أطول بكثير من فترة التعرض القياسية، فمن المحتمل أن يكون السعر مبالغًا فيه. وفي كلتا الحالتين، لا تعتبر المعاملة نموذجية بالنسبة لقطاع السوق ولا ينبغي اعتبارها قابلة للمقارنة.
المعايير الرئيسية عند اختيار الكائنات القابلة للمقارنة (نظائرها) هي:
1) حقوق ملكية العقارات.
2) شروط التمويل.
3) شروط ووقت البيع.
4) الموقع.
5) الخصائص الفيزيائية.
1. حقوق الملكية
في الأساس، تتضمن المعاملات العقارية شراء حقوق قابلة للتحويل لامتلاك الممتلكات والتصرف فيها. يتم تحديد الملكية الكاملة من خلال إيجار السوق والتمويل الحالي المتاح. تعديل الملكية ليس أكثر من الفرق بين إيجار السوق وإيجار العقد.
2. شروط تمويل الصفقة
إذا كانت شروط تمويل صفقة بيع وشراء عقار غير نمطية (على سبيل المثال، في حالة التمويل الكامل لعملية بيع وشراء)، ففي هذه الحالة يكون من الضروري إجراء تحليل شامل، ونتيجة لذلك يتم إجراء التعديل المناسب على سعر هذه الصفقة.
3. شروط البيع ووقت البيع
ويمكن قول الشيء نفسه فيما يتعلق بشروط المبيعات نفسها. وبما أنه من الصعب حساب تعديلات شروط التمويل والضرائب، وكذلك الحقوق القانونية المنقولة والقيود وشروط البيع، فمن الأفضل، إن أمكن، عدم النظر في معاملات مماثلة للتحليل والمقارنة. وبخلاف ذلك، يتم إجراء التعديلات على هذه الخصائص أولاً.
يعد توقيت البيع أحد العناصر الرئيسية لمقارنة المبيعات المماثلة. لضبط هذه الخاصية في سعر بيع النظير، من الضروري معرفة اتجاهات تغيرات الأسعار في سوق العقارات مع مرور الوقت.
4. الموقع
يعد الموقع أيضًا عنصرًا مهمًا جدًا في مقارنات المبيعات المماثلة. إن إجراء تعديلات على الموقع له تأثير كبير إلى حد ما على قيمة العقار الذي يتم تقييمه.
الخصائص البدنية
الخصائص الفيزيائية للعقار تعني حجم ونوع وجودة المواد وحالة ودرجة تدهور العقار وغيرها من الخصائص التي يتم تعديلها أيضًا.
وحدات المقارنة
نظرًا لأن العقارات غالبًا ما تختلف في الحجم وعدد الوحدات، فقد يكون من الصعب مقارنة العقارات المباعة بالعقار الذي يتم تقييمه؛ ولذلك، يجب اختزال البيانات المتاحة إلى قاسم مشترك. يمكن أن يكون هذا القاسم المشترك إما وحدة مادية (سعر المتر المربع) أو وحدة اقتصادية.
يتم استخدام وحدات مختلفة للمقارنة من قبل قطاعات مختلفة من سوق العقارات.
وحدات مقارنة الأراضي:
السعر لكل 1 هكتار؛
سعر مائة متر مربع.
سعر المتر الأمامي:
السعر لكل 1 متر مربع م.
وحدات مقارنة المساحات المبنية:
السعر لكل لتر مربع م المساحة الإجمالية
السعر لكل 1 متر مربع م.المساحة الصافية المراد تأجيرها.
سعر 1 متر مكعب م.
يمكن استخدام مضاعف الإيجار الإجمالي أو نسبة الرسملة الإجمالية كوحدة اقتصادية للمقارنة عند تقييم المشاريع على أساس نسبة الدخل إلى سعر البيع.
تصنيف وجوهر التعديلات
اعتمادًا على طريقة الحساب وإجراء التعديلات للفروق بين الشيء الذي يتم تقييمه ونظيره المماثل، تنقسم التعديلات إلى:
1. الفائدة
2. التكلفة
تعديلات النسبة المئوية يتم إدخالها، كقاعدة عامة، عن طريق ضرب سعر بيع الشيء المماثل أو وحدة المقارنة الخاصة به في معامل يعكس درجة الاختلافات في خصائص الشيء المماثل والكائن الذي يتم تقييمه. يتلخص المنطق هنا في ما يلي: إذا كان الشيء المقدر أفضل من نظيره المماثل، فسيتم إضافة عامل متزايد إلى سعر الأخير. وبخلاف ذلك، يتم تطبيق عامل تخفيض على سعر النظير المماثل.
تتضمن تعديلات النسبة المئوية، على سبيل المثال، تعديلات الموقع والاستهلاك ووقت البيع.
تعديلات التكلفة
أ)التعديلات النقدية التي يتم إجراؤها على وحدة المقارنة (1 هكتار، وحدة الكثافة، 100 متر مربع) تغير سعر الشيء التماثلي المباع بمبلغ معين، والذي يقدر على أساس الفرق في خصائص الكائن التماثلي والكائن الموجود قيمة. يتم إجراء تعديل إيجابي إذا كان الكائن المقدر أفضل من نظيره المماثل. وبخلاف ذلك، يتم تطبيق تعديل سلبي على سعر المنتج المقارن.
وتشمل التسويات النقدية التي يتم إجراؤها على وحدة المقارنة تسويات الحالة البدنية، وكذلك التسويات المحسوبة بالطرق الإحصائية.
ب)إن التعديلات النقدية التي تجرى على سعر الشيء التماثلي المباع ككل تغيره بمبلغ معين، والذي يقدر بالفرق في خصائص الشيء التماثلي والشيء الذي يتم تقييمه. إن سبب استخدام التصحيحات الإيجابية أو السلبية يشبه المنطق في النقطة "أ".
ينبغي أن تتضمن التعديلات النقدية التي يتم إجراؤها على سعر السلعة التناظرية المباعة ككل تعديلات على وجود أو عدم وجود تحسينات إضافية (توسيع المستودعات ومواقف السيارات وما إلى ذلك).
الحساب والتعديلات
للحساب وإجراء التصحيحات، يتم استخدام العديد من الطرق المختلفة، من بينها ما يلي:
الأساليب المعتمدة على تحليل المبيعات المقترنة؛
طرق الخبراء للحساب والتعديلات.
أساليب إحصائية.
طريقة البيع المقترنة
البيع المزدوج يعني بيع كائنين، ومن الأفضل أن يكونا نسخة طبق الأصل من بعضهما البعض باستثناء معلمة واحدة (على سبيل المثال، الموقع)، والتي يفسر وجودها الفرق في سعر هذه العناصر. تسمح لك هذه الطريقة بحساب التعديل الخاص بالخاصية المذكورة أعلاه وتطبيقه لضبط سعر بيع كائن تناظري مشابه لكائن التقييم لهذه المعلمة.
يرجع الاستخدام المحدود لهذه الطريقة إلى تعقيد اختيار الكائنات للبيع المزدوج والبحث ومعالجة كمية كبيرة من المعلومات.
طرق الخبراء للحساب والتعديلات
أساس أساليب الخبراء لحساب وإجراء التعديلات، عادة ما يكون النسب المئوية، هو الرأي الشخصي للمثمن الخبير حول مدى سوء أو أفضل الكائن الذي يتم تقييمه من نظيره المماثل.
دعونا نشير إلى قيمة كائن التقييم بـ X، ونأخذ سعر بيع نظير مماثل يساوي 1.0.
في هذه الحالة يتلخص السبب في ما يلي: 1. الكائن أفضل بنسبة 15٪ من النظير، فيجب أن يرتفع سعر النظير بنفس الـ 15٪:
س = 1.0 + 15% × 1.0 = 1.0 × (1 + 0.15) = 1.15
2. إذا كان المنتج المثمن أسوأ بنسبة 15% من نظيره، سينخفض سعر نظيره:
X = 1.0 - 15% × 1.0 = 1.0 × (1.0 - 0.15) = 0.85.
3. التناظرية أفضل بنسبة 15% من الكائن الذي تم تقييمه. يجب أن ينخفض سعر التناظرية:
1.0 = X + 15% x X = X(1 + 0.15)، X = 1/0.87.
4. التناظرية أسوأ بنسبة 15% من الكائن الذي يتم تقييمه. يجب أن يزيد سعر التناظرية:
1.0 = X - 15% x X = X x (1.0 - 0.15)، X = 1/0.85 = 1.18.
عادة ما يتم استخدام أساليب الحساب والتعديل المتخصصة عندما لا يكون من الممكن حساب تعديلات دقيقة بما فيه الكفاية للدولار، ولكن هناك معلومات سوقية حول فروق النسبة المئوية.
الطرق الإحصائية لحساب التصويبات
يجب أن يقال أنه عند تقييم العقارات باستخدام طريقة تحليل المبيعات المقارن، في عملية إجراء تعديلات على الاختلافات بين الكائن الذي يتم تقييمه ونظيره، ليس من الممكن دائمًا إجراء حساب دقيق نسبيًا للسعر المحتمل للسعر الكائن. إذا كنت لا تستخدم طرقًا لحساب التصحيحات مثل تحليل انحدار الارتباط، فيجب عليك إدخال أقل عدد ممكن من التعديلات للاختلافات في خصائص الكائنات التي تتم مقارنتها. يتعلق هذا في المقام الأول بتصحيحات الاختلافات الجسدية (خاصة تصحيحات المقياس).
جوهر طريقة تحليل الارتباط والانحدار هو إضفاء الطابع الرسمي المسموح به للعلاقة بين التغيرات في أسعار العقار والتغيرات في أي من خصائصه.
المرحلة النهائيةالنهج المقارن لتقييم العقارات هو تحليل الحسابات التي تم إجراؤها من أجل الحصول على القيمة النهائية لقيمة العقار الذي يتم تقييمه. في هذه الحالة من الضروري:
1. تحقق بعناية من بيانات المبيعات القابلة للمقارنة المستخدمة في الحساب وقيمها المعدلة.
2. التوفيق بين القيم المعدلة للمبيعات المماثلة عن طريق حساب المتوسط المرجح.
سيكون متوسط القيمة المرجحة الذي يحسبه المثمن هو سعر البيع المحتمل للكائن المثمن، والذي يمكن تقريبه ضمن الحدود المقبولة في كل حالة محددة.
عادة ما تسمى تكلفة استبدال الأصول الثابتة بالتكلفة المستخدمة عند تقييم أي كائن متعلق بالأصول الثابتة بعد الانتهاء من إجراء إعادة التقييم.
ذلك الجزء من الأصول الثابتة الذي له قيمة ضمن الحدود التي تحددها السياسة المحاسبية للمنظمة، والتي يجب ألا تتجاوز 20.000 روبل لكل وحدة، يمكن أن ينعكس في التقارير المحاسبية كعنصر من عناصر المخزون ذات الطبيعة المادية والإنتاجية. ومن أجل ضمان المستوى المناسب من الأمان لهذه المستندات، ستحتاج إلى الاهتمام بتنظيم الرقابة المناسبة على جميع تحركاتها.
لأغراض ضريبية، يجب أن تكون جميع الكائنات بسعر يصل إلى 10000 روبل تم شطبها على الفور كتكاليف مادية.
لا يمكن تغيير سعر كائنات نظام التشغيل. صحيح أن الأمر يستحق أن نأخذ في الاعتبار عدداً من العوامل التي تسمح بهذا الاحتمال: إعادة بناء المرافق، أو تحديثها، أو تصفيتها غير المكتملة، أو تنفيذ أعمال تحديث الأصول الثابتة.
يتم تنفيذ إجراء إعادة التقييم باستخدام طريقة التحويل المباشرأو من خلال الأدلة الوثائقية للقيمة السوقية. الهدف الرئيسي من هذه الإجراءات هو تحديد القيمة الحقيقية لجميع الممتلكات التي تنتمي إلى الأصول الثابتة عن طريق جلب القيمة الأولية إلى أسعار السوق والظروف الحالية أثناء إعادة التقييم.
يمكن تنفيذ إجراء إعادة التقييم إما عن طريق أساسي، وبواسطة المتبقيةأو التصالحيةسعر.
وفقا للتكلفة الأولية، سيتم قبول الأصول الثابتة للمحاسبة. يمثل السعر الأولي مقدار النفقات الفعلية للمؤسسة التي تم إنفاقها على شراء أو بناء أو إنشاء أصول ثابتة، بالإضافة إلى ضريبة القيمة المضافة وأنواع أخرى من الضرائب الخاضعة للسداد.
السعر الأساسي للأصول الثابتة الذي تم تقديمه كمساهمة في رأس المال المصرح به للشركة هو قيمتها النقدية، والتي يتم الاتفاق عليها بقرار جماعي من مؤسسي الهيكل التجاري.
التكلفة الأساسية للأصول الثابتة التي حصلت عليها الشركة بموجب اتفاقية تبرع مجانية هي قيمتها السوقية، الجارية وقت قبولها في الميزانية العمومية.
وتتوافق تكلفة استبدال الأصول الثابتة مع مبلغ التكاليف المالية التي تلتزم الشركة بدفعها في تاريخ إعادة التقييم في حالة وجود حاجة لاستبدال أحد الأصول.
يمكنك تحديد سعر استبدال نظام التشغيل باستخدام:
- معلومات عن مواد مماثلة مقدمة من الشركة المصنعة نفسها.
- يتم الحصول على بيانات التكلفة من المنظمات الإحصائية أو من مندوبي المبيعات.
- معلومات عن التكلفة يتم نشرها في المنشورات الأدبية والإعلامية الخاصة.
- التقييمات التي أجراها موظفو BTI.
- آراء الخبراء حول القيمة الحالية للأصول الثابتة.
التقييم وإعادة التقييم والتغيير
كجزء من المحاسبة، يتم تنفيذها بانتظام إجراءات تقييم الأصول الثابتة. من المعتاد اليوم التمييز بين الأنواع التالية من إعادة تقييم نظام التشغيل:
- بالتكلفة الأولية؛
- بسعر الاستبدال؛
- بالسعر المتبقي .
وفقًا للإجراء الحالي، يجب أن تنعكس جميع الأصول الثابتة في السجلات المحاسبية وفقًا لسعرها الأساسي أو سعر الاستبدال.
قبل إعادة تقييم الأصول الثابتة التي تشكل جزءًا من فئة متجانسة معينة من الأشياء المادية، من الضروري أن نتذكر أنه يجب تنفيذ إجراء مماثل بشكل مستمر في المستقبل. ويتم ذلك للتأكد من أن تكلفة هذه العناصر، المنعكسة في التقارير المحاسبية، لا تحتوي على اختلافات كبيرة عن سعر الاستبدال.
قبل إعادة تقييم نظام التشغيل، هناك حاجة إلى بعض الأعمال التحضيرية. هناك عملية لإصدار أمر أو مستند إداري آخر بخصوص إعادة التقييم. بالإضافة إلى ذلك، ستحتاج إلى إعداد قائمة كاملة بأنظمة التشغيل التي ستخضع لهذا الإجراء. في مثل هذه القائمة من الضروري الإشارة المعلومات التالية:
- اسم كائن معين؛
- تاريخ شرائها أو تصنيعها أو بنائها؛
- تاريخ قبول هذه الأشياء للمحاسبة في قسم المحاسبة في المنظمة.
بالإضافة إلى ذلك، من الضروري التحقق من وجود مثل هذه الأشياء. مثل مصدر معلوماتلتنظيم إعادة التقييم يمكن أن يكون:
- السعر الأصلي أو الحالي إذا كان هذا الكائن خاضعًا لإعادة التقييم اعتبارًا من 31 ديسمبر من السنة المالية السابقة؛
- حجم رسوم الاستهلاك المستحقة اعتبارًا من نفس التاريخ طوال فترة تشغيل المنشأة ؛
- أدلة مستندية على القيمة الحالية اعتبارًا من 1 يناير من السنة المشمولة بالتقرير.
يتضمن إجراء إعادة التقييم إعادة حساب القيمة الأولية وكذلك القيمة الحالية. إذا كان كائن معين قد خضع بالفعل لإجراءات إعادة التقييم، إذن التحقق من مبلغ الاستهلاك المستحق.
طرق الحساب الحالية
هناك عدة طرق لحساب تكلفة استبدال الأصل.
منهجية الوحدة المقارنةهي عملية حساب تكلفة بناء وحدة بناء واحدة مقارنة. يتم تعديل سعر وحدة مقارنة واحدة من الوحدة التناظرية من وجهة نظر الاختلافات الموجودة مع الكائنات المقارنة.
لحساب السعر الكامل للكائن المعني، تحتاج اضرب التكلفة المعدلة لوحدة المقارنة بعدد الوحدات المقارنة. غالبًا ما يتم تحديد مقدار التكاليف باستخدام الوثائق المرجعية والتنظيمية، أي المعلمات المجمعة لسعر البناء والمعلمات المجمعة لسعر الاستبدال.
باستخدام الصيغة التالية، يمكنك حساب تكلفة العقار:
تسو = Tsm2 * بو * كوب * كون * كوم * كوف * كوبز * كوندس، حيث
تسو– سعر الكائن الخاضع لإجراءات التقييم، Tsm2- سعر بناء مساحة المتر المربع الواحد، بواسطة– المساحة الإجمالية للعقار الذي يتم تقييمه، كوب- عامل تصحيح لاحتمال اكتشاف تناقض بين المساحة الفعلية للكائن والبيانات المتاحة من BTI والمساحة الفعلية للمبنى (KOp = 1.1-1.2)، يخدع- المعامل الذي يأخذ في الاعتبار التناقضات المحددة بين الكائن الذي يتم تقييمه والمبنى القياسي المحدد (للكائنات المتطابقة KOn = 1)، كوم- المعامل الذي يأخذ في الاعتبار موقع العقار، كوف– معامل الوقت الذي يأخذ في الاعتبار الفرق بين تكلفة أعمال البناء والتركيب عند بداية البناء وتاريخ إجراءات التقييم، كوبز- معامل يأخذ في الاعتبار هامش الربح للمؤسسة التي تعمل كمطور، كوندز- المعامل الذي يأخذ في الاعتبار مبلغ ضريبة القيمة المضافة.
يمكن اعتبار أحد أهم الجوانب عند تطبيق مثل هذه التقنية اختيار التناظرية القياسية. للقيام بذلك بشكل صحيح، عليك أن تأخذ في الاعتبار ما يلي عوامل، نفس الغرض الوظيفي، تشابه المعلمات المادية الموجودة، العمر التقريبي، المعلمات الأخرى.
طريقة التشريح إلى مكونات فرديةيختلف بشكل أساسي عن طريقة الوحدة المقارنة حيث يتم حساب سعر المبنى كمجموع أسعار كل عنصر من عناصر المبنى على حدة. يتم حساب سعر التكلفة لكل عنصر على حدة على أساس التكاليف المباشرة وغير المباشرة.
Z = (∑ Obj * Cj) * Kn، أين
تسز- سعر بناء شيء غير منقول، أبوتج- حجم العنصر j، تسيجهو سعر وحدة واحدة من الحجم، كون هو معامل يأخذ في الاعتبار الاختلافات بين كائن معين والمبنى القياسي المحدد (للمباني المماثلة كون = 1).
منهجية البحث الكميهو الأساس لاستخدام الطرق الموصوفة سابقًا لحساب حجم تكلفة استبدال العقارات. انها تسمح لك بالحصول على البيانات الأكثر دقة. وفي الوقت نفسه، تجدر الإشارة إلى حقيقة أن هذه الطريقة الأغلى. وفي هذا الصدد، يجب أن يتمتع الشخص الذي سيشارك في التقييم بمستوى كافٍ من المعرفة وأن يكون لديه تدريب نظري مناسب، مدعومًا بالخبرة العملية.
الخصائص العامة لمنهج التكلفة في التقييم العقاري.
نهج التكلفة هو مجموعة من الأساليب لتقييم قيمة العقار بناءً على تحديد التكاليف اللازمة لترميم العقار أو استبداله، مع الأخذ في الاعتبار مدى اهتلاكه. يعتمد نهج التكلفة على مبدأ الاستبدال، والذي بموجبه يفترض أن المشتري المعقول لن يدفع مقابل العقار أكثر من تكلفة بناء عقار ذي منفعة مماثلة للعقار الذي يتم تقييمه.
وفقا لنهج التكلفة، يتم تحديد التكلفة الإجمالية للكائن العقاري (Cv) على أنها مجموع تكلفة قطعة أرض (سوز) وتكلفة الاستبدال (تكلفة الاستبدال أو إعادة الإنتاج) للكائن العقاري ( السيرة الذاتية) مطروحًا منه الاستهلاك المتراكم (Ciz):
ويتكون تطبيق منهج التكلفة في التقييم العقاري من الخطوات التالية:
· تقييم القيمة السوقية لقطعة الأرض.
· تقييم تكلفة الاستبدال (تكلفة الاستبدال) للمبنى الجاري تقييمه، بما في ذلك. تقييم مقدار الربح التجاري؛
· حساب أنواع التآكل المحددة.
· حساب القيمة النهائية للشيء المقدر عن طريق تعديل تكلفة الاستبدال للتآكل مع زيادة لاحقة في القيمة الناتجة بمقدار تكلفة قطعة الأرض.
إن تحديد قيمة قطعة الأرض المتضمنة في العقارات المقدرة بطريقة التكلفة يتم على أساس افتراض الاستخدام الأمثل والأكثر فعالية لها باعتبارها خالية من التطوير.
لتقييم القيمة السوقية للأرض، يتم استخدام الطرق التالية:
· طريقة مقارنة المبيعات.
· طريقة التوزيع.
· طريقة الاختيار.
· طريقة التقسيم إلى أقسام.
· تقنية بقايا الأرض.
· رسملة صافي إيجارات الأراضي.
تعتبر طريقة مقارنة المبيعات، عندما تتوفر معلومات مهمة، هي الطريقة الأكثر تفضيلاً وقابلة للتطبيق بشكل عام. العناصر الرئيسية للمقارنة للأرض هي:
· الملكية؛
· شروط التمويل.
· شروط البيع؛
· ظروف السوق؛
· موقع؛
· الخصائص البدنية؛
· المرافق المتاحة.
· شروط تقسيم المناطق.
· الاستخدام الأفضل والأكثر فعالية.
عند تقييم الأرض، يمكنك استخدام وحدات مقارنة متعددة، وتعديل سعر كل منها وينتهي الأمر بقيم متعددة تحدد نطاقًا من القيم.
تعتمد طريقة التوزيع على افتراض أنه لكل نوع من العقارات هناك علاقة طبيعية بين قيمة الأرض وقيمة المباني. تعتبر هذه العلاقة أكثر موثوقية بالنسبة للتحسينات الجديدة التي تعكس الاستخدام الأفضل والأكثر كفاءة للأرض.
من الناحية النظرية، عادة ما تُفهم تكلفة الاستبدال الكاملة للمباني على أنها تقديرات للتكلفة، حيث يتم تقييم تكلفة إنشاء نسخة من المبنى اعتبارًا من تاريخ التقييم.
يمكن تقييم تكلفة الاستبدال الكاملة للمبنى اعتبارًا من تاريخ التقييم بتكلفة الاستنساخ أو بتكلفة الاستبدال.
تمثل تكلفة الاستنساخ التكلفة التقديرية لإنشاء نسخة طبق الأصل من المبنى المثمن، مع مراعاة جميع نواقصه وعناصره الزائدة بالأسعار الجارية في تاريخ التقييم، وباستخدام نفس مواد البناء والمعايير والتصميم والتصميم والجودة من العمل، الخ.
تكلفة الاستبدال هي التكلفة المقدرة لإنشاء مبنى ذي منفعة تعادل العقار الذي يتم تقييمه، باستخدام مواد البناء الحديثة والتكنولوجيا والمعايير الحالية والتصميم.
تشمل تكلفة الاستبدال الإجمالية للمباني تكاليف البناء المباشرة وغير المباشرة، بالإضافة إلى دخل الأعمال.
تشمل تكاليف البناء المباشرة التكلفة الكاملة المقدرة لأعمال البناء والتركيب، والتي تتضمن بدورها التكاليف المباشرة والعامة، بالإضافة إلى ربح مؤسسة البناء المقاولة.
تشمل التكاليف غير المباشرة النفقات اللازمة للبناء، ولكنها غير مدرجة في عقد البناء. قد تشمل التكاليف غير المباشرة ما يلي:
· أعمال التصميم والمسح.
· خدمات التقييم والاستشارات والمحاسبة والخدمات القانونية.
· تكاليف التمويل من خلال القرض.
· التأمين ضد كافة المخاطر.
· مدفوعات الضرائب أثناء البناء، الخ.
دخل ريادة الأعمال هو جزء من القيمة السوقية للمبنى، وهو ما يمثل مقدار ربح ريادة الأعمال الناتج أثناء تنفيذ أعمال البناء، للتعويض عن المخاطر الناشئة والمتحققة عند تغيير المالك. يتم تعريف دخل الأعمال (المحقق بالفعل) على أنه الفرق بين سعر البيع أو القيمة السوقية للكائن وإجمالي التكاليف.
يتم تحديد إجمالي تكلفة الاستبدال (TRC) للتحسين بواسطة الصيغة:
تكلفة الاستبدال الكامل للمباني. - المفهوم والأنواع. تصنيف وميزات فئة "تكلفة الاستبدال الكاملة للمباني". 2017، 2018.
من الناحية النظرية، تشير تكلفة الاستبدال الكاملة للمباني إلى تقدير التكلفة، أي تكلفة إنشاء نسخة من المبنى المثمن اعتبارًا من تاريخ التقييم. أثناء عملية التقييم، قد تنشأ حالة يتضمن فيها الهيكل مواد بناء أو تكنولوجيا أو تصميمًا قديمًا لا يمكن تقييمه في الوقت الحالي. بالإضافة إلى ذلك، قد لا تتوافق بعض عناصر المبنى مع قوانين ولوائح البناء الحالية (SNiPs). في هذه الحالة، من المعتاد حساب التكلفة المقدرة لبناء مبنى ذي فائدة مماثلة. وفي الحالة الأخيرة، يتلقى المثمن تقديرا للتكلفة على أساس تكلفة الاستبدال. قد تختلف هذه التقديرات بشكل كبير في القيمة النهائية لتكلفة الاستبدال الكاملة للمباني، وكذلك تكوين ودرجة الاستهلاك المأخوذة في الاعتبار فيها.
يمكن إجراء تقييم تكلفة الاستبدال الكاملة للمبنى اعتبارًا من تاريخ التقييم على تكلفة الاستنساخ أو على تكلفة الاستبدال. ويجب توضيح اختيار نوع تكلفة الاستبدال لمهمة تقييم محددة بوضوح في التقرير لتجنب سوء تفسير النتيجة التي تم الحصول عليها.
تمثل تكلفة الاستنساخ التكلفة التقديرية لإنشاء نسخة طبق الأصل من المبنى المثمن، مع مراعاة جميع أوجه القصور والعناصر الزائدة فيه، بالأسعار الجارية في تاريخ التقييم، وباستخدام نفس مواد البناء والمعايير والتصميم والتصميم وجودة البناء. العمل، الخ.
من الناحية النظرية، تعتبر تكلفة التكاثر أكثر ملاءمة لأنه من الأسهل حسابها. ومع ذلك، من الناحية العملية، يصعب أحيانًا تحديد تكاليف إعادة الإنتاج لأنه قد يتم تشييد المباني من مواد خارج الإنتاج حاليًا ويتم تسعيرها في التاريخ المناسب.
في الوقت نفسه، فإن تكلفة الاستنساخ أكثر ملاءمة لتحديد جميع أنواع البلى.
يتطلب تقييم المبنى بناءً على تكلفة إعادة إنتاجه معرفة خاصة في مجال التصميم وتقدير العمل لضمان موثوقية المصادر المستخدمة.
تكلفة الاستبدال هي التكلفة المقدرة لإنشاء مبنى ذي منفعة تعادل العقار الذي يتم تقييمه، باستخدام مواد البناء الحديثة والتكنولوجيا والمعايير الحالية والتصميم.
إن استخدام تكلفة الاستبدال يسهل إجراء التقييم، لأنه يعتمد على معلومات حديثة حول عملية البناء، والتي من الواضح أنها أكثر سهولة وموثوقية. ومع ذلك، فإن تكلفة الاستبدال تلغي الحاجة إلى تقييم بعض أنواع التدهور الوظيفي، ولكن لا تزال هناك حاجة إلى تحديد أنواع أخرى من التدهور الوظيفي والجسدي والخارجي. في بعض الأحيان يتم تحديد اختيار نوع قيمة المباني حسب الغرض من التقييم العقاري.
تصنيف تكاليف البناء
تشمل تكلفة الاستبدال الإجمالية للمباني تكاليف البناء المباشرة وغير المباشرة، بالإضافة إلى دخل الأعمال.
تكاليف البناء المباشرة. تسمى التكاليف الرأسمالية المرتبطة مباشرة ببناء الهياكل المادية (مثل تكاليف العقود) بالتكاليف المباشرة.
التكاليف غير المباشرة. التكاليف الرأسمالية التي ترتبط بشكل غير مباشر ببناء المرافق (على سبيل المثال، تكاليف القروض) والتي لا يتم تضمينها في تكاليف البناء المباشرة تسمى التكاليف غير المباشرة. وتشمل هذه أنواعًا أخرى من التكاليف، على سبيل المثال، رواتب المتخصصين، وتكلفة القروض، والضرائب أثناء البناء؛ مصاريف التشغيل، مثل رسوم الإيجار، ورسوم المبيعات، ومصاريف التسويق.
تأخذ مكافآت رواد الأعمال في الاعتبار مكافأة المخاطر التي يتعرض لها رائد الأعمال فيما يتعلق بتنفيذ مشروع البناء. عند حساب قيمته، يقوم المثمنون بتحليل دخل المطور والأرباح التجارية، وهو ما يتوافق مع الفرق بين إجمالي تكاليف البناء والقيمة السوقية للمنشأة بعد وصولها إلى طاقتها التصميمية.
تكاليف البناء المباشرة
تشمل تكاليف البناء المباشرة التكلفة الكاملة المقدرة لأعمال البناء والتركيب، والتي تتضمن بدورها التكاليف المباشرة والعامة، بالإضافة إلى ربح مؤسسة البناء المقاولة.
وتشمل التكاليف المباشرة أجور عمال البناء الرئيسيين، وهياكل ومواد البناء، فضلا عن تكلفة تشغيل آلات البناء.
يتم احتساب التكاليف العامة وفقًا للمعايير كنسبة مئوية من التكاليف المباشرة وتشمل بنودًا مثل تكاليف النقل ونفقات الحفاظ على الموظفين الإداريين وما إلى ذلك.
يتم تحديد ربح مقاول البناء والتركيب كنسبة مئوية من التكلفة الإجمالية لأعمال البناء والتركيب في اتفاقيات العقد ويدفعها العميل (المستثمر).
عند حساب التكاليف المباشرة والعامة لمقاول البناء، يجب على المقدر أن يأخذ في الاعتبار الاعتبارات التالية:
إذا كانت أبعاد المبنى أكبر من النموذجي، فمن المرجح أن يتم استخدام هياكل أكثر متانة؛
يعتمد مقدار التكاليف بشكل مباشر على جودة المواد والعمل، لذلك من الضروري تحديدها على المبنى الذي يتم تقييمه؛
يؤثر مستوى المنافسة بين المقاولين في السوق المحلية على تقديرات التكلفة، حيث أن المقاول الذي يعمل بكامل طاقته سيؤدي إلى تضخيم السعر، وعادة ما يقدم المقاولون الذين يعانون من نقص في الطلبات أسعارًا أقل لنفس المواصفات؛
ويعتمد مستوى التكاليف العامة على القدرة الإنتاجية للمقاول، حيث يمكن لمنظمة كبيرة أن توفر بعض التكاليف، مثل تكاليف المستودعات، وصيانة مراقبة الجودة، وما إلى ذلك.
التكاليف غير المباشرة
تشمل التكاليف غير المباشرة النفقات اللازمة للبناء، ولكنها غير مدرجة في عقد البناء. قد تشمل التكاليف غير المباشرة ما يلي:
أعمال التصميم والمسح.
خدمات التقييم والاستشارات والمحاسبة والخدمات القانونية؛
تكاليف تمويل القروض؛
التأمين على جميع المخاطر؛
مدفوعات الضرائب أثناء البناء.
تكاليف التطوير؛
مصاريف التسويق، عمولات المبيعات، نقل الملكية؛
المصاريف الإدارية للمطور، الخ.
عند حساب التكاليف غير المباشرة، يجب على المقدر أن يأخذ في الاعتبار الاعتبارات التالية:
إذا تم التقييم في سوق غير متوازن، فقد تشمل التكاليف غير المباشرة عمولات إضافية ونفقات تسويقية وإدارية وغيرها من النفقات التي ينبغي أخذها في الاعتبار عند تقييم الشيخوخة الخارجية؛
تعتمد بعض أنواع التكاليف غير المباشرة على الحجم الإجمالي وتكلفة البناء، لذا ينصح بتقييمها كنسبة من التكاليف المباشرة؛
وتعتمد الأنواع الأخرى من التكاليف غير المباشرة على نوع العقار، ويجب تقديرها باستخدام الطريقة المباشرة وتتطلب دراسة أكثر تفصيلاً لهيكلها.
دخل ريادة الأعمال هو جزء من القيمة السوقية للمبنى، وهو ما يمثل مقدار ربح ريادة الأعمال الناتج أثناء تنفيذ أعمال البناء، للتعويض عن المخاطر الناشئة والمتحققة عند تغيير المالك. يتم تعريف دخل الأعمال (المحقق بالفعل) على أنه الفرق بين سعر البيع أو القيمة السوقية للكائن وإجمالي التكاليف. يجب أن يؤخذ في الاعتبار أنه في بعض الحالات قد لا تتوافق النتيجة مع توقعات السوق. بالإضافة إلى ذلك، تتطلب صياغة دخل الأعمال هذه تقسيم الفرق الناتج عن بيع العقارات بين الأرض والمباني.
عند تحليل دخل ريادة الأعمال، تميز نظرية التقييم بين مفهومي حوافز ريادة الأعمال ومكافأة ريادة الأعمال. يتم تحديد مدى ملاءمة هذا التمييز من خلال حجم وتوزيع المهام اللازمة لإجراء أعمال البناء التي لا تتحملها منظمة البناء المتعاقدة. تكوين المشاركين المباشرين في عملية الاستثمار المرتبطين مباشرة بتنفيذ المشروع هم المستثمر والعميل والمقاول.
المستثمر هو أحد المشاركين في مشروع استثماري يستثمر فيه أمواله الخاصة أو أموال أخرى ويحصل على حقوق الملكية فيه، والتي يمكن تحقيقها في شكل استخدام أو تأجير أو بيع لاحق.
العميل هو الوسيط بين المستثمر والمشاركين الآخرين في عملية الاستثمار (المقاولين، المصممين، موردي المعدات، مواد البناء، الخ). يقوم العميل بمهام التنسيق والإشراف.
المقاول هو مؤسسة بناء أو وسيطة مسؤولة عن استكمال نطاق أعمال البناء والتركيب بما يتوافق تمامًا مع المشروع وبالمبلغ المتفق عليه.
في الواقع، يمكن للمستثمر أن يتولى مهام العميل.
يشجع حافز ريادة الأعمال المستثمر على الاستثمار في العقارات مع توقع الحصول على معدل عائد في السوق.
مكافأة رواد الأعمال هي تعويض لمنسق العملاء عن الإدارة الشاملة للمشروع المؤهلة. يجب التمييز بين مكافآت رواد الأعمال وبين أرباح مؤسسة البناء المتعاقدة وتكاليفها العامة، حيث أنها مدرجة في التكلفة المقدرة الكاملة لأعمال البناء والتركيب.
يجب أن يحدد تقرير التقييم بوضوح دخل الأعمال وأرباح الأعمال وحوافز الأعمال.
عند حساب دخل الأعمال، قد يواجه المثمن عددا من المشاكل. أولا، يرتبط زيادة سعر البيع على المبلغ الإجمالي لتكاليف البناء بتأثير العديد من العوامل، لذلك من المهم للغاية أثناء التحليل تحديد حصة مساهمة المستثمر والمطور.
ثانياً، بما أن دخل ريادة الأعمال لا يتحقق إلا عند بيع العقارات، فإن بعض الخبراء يربطونه بالأصول غير الملموسة. يتطلب تحليل المعاملات الخاصة بالأشياء المباعة بعد عدة سنوات من الانتهاء من البناء تحليل التغيرات في القيمة بسبب التغيرات المؤقتة في السوق.
ثالثا، تؤثر تقنيات البناء للمشاريع المماثلة على القدرة على الحصول على بيانات للمقارنة. عادة، يمكن للمثمنين تقدير أرباح الأعمال من التكاليف الفعلية لعقارات مماثلة، مثل الوحدات السكنية والمجمعات السكنية الشاهقة. عند حساب قيمة هذه الأشياء، يمثل الربح التجاري مكافأة المطور على العمل الماهر المنجز والمخاطر المرتبطة بالمشروع، على الرغم من أن هذا الدخل قد يختلف عما كان متوقعًا. ولكن في المناطق السكنية الكبيرة، توجد هذه المشكلة
وهذا أمر معقد لأن ربح المطور قد لا يعكس الحصص التناسبية للموقع والمباني في قيمة العقار بأكمله. على سبيل المثال، يستفيد مطورو الأراضي السكنية في كثير من الأحيان من قيمة المنازل المبنية على المواقع المخطط لها وليس من قيمة المواقع نفسها.
رابعا، قد تكون أرباح الأعمال في بعض الحالات متضمنة في تكاليف البناء، فإذا لم يقوم المثمن بتحليل المعلومات، فسيتم أخذ هذا العامل في الاعتبار مرتين.
حساب دخل الأعمال
يعد دخل الأعمال جزءًا لا يتجزأ من القيمة السوقية للمباني التي يتكون منها العقار. عادة، لحساب دخل الأعمال، استنادا إلى تحليل معاملات السوق مع كائنات مماثلة، يتم تحديد نسبة مئوية قياسية معينة من دخل الأعمال، والتي، اعتمادا على القاعدة الأولية التي يستخدمها المثمن، يمكن تعيينها على قيم مختلفة. لذلك يمكن أن يكون أساس الحساب:
التكاليف المباشرة؛
حجم التكاليف المباشرة وغير المباشرة؛
المبلغ الإجمالي للتكاليف المباشرة وغير المباشرة وتكاليف الموقع؛
تكلفة المشروع المنجز.
الشركات المشاركة في عملية الإنتاج والتي يبلغ عمرها الإنتاجي أكثر من عام واحد. الأصول الثابتة تبلى أثناء الاستخدام. يتم نقل مقدار التآكل في نظام التشغيل جزئيًا إلى تكلفة الإنتاج.
لقياس حجم الأصول الثابتة، يتم استخدام الوحدات المادية الطبيعية فقط. هذه ، على سبيل المثال ، وحدات المعدات والمتر المربع وما إلى ذلك. يسمح لك بتحديد درجة تآكل الأصول الثابتة، ويعطي الديناميكيات الكاملة لاستخدامها العملي طوال عمرها الإنتاجي بأكمله.
وبالتالي، فإن التكلفة المقدرة الأولية تتكون من التكاليف الفعلية المستلمة في وقت الاستحواذ. ويظل دون تغيير وثابت طوال عمره الإنتاجي ولا يمكن مراجعته إلا أثناء إعادة التقييم، أو تغييره في حالة التحديث أو الإصلاحات الرئيسية.
تكلفة الاستبدال هي المبلغ الكمي للتكاليف في شكل استهلاك، وهو أمر ضروري لاستعادة الأشياء البالية، محسوبة مع الأخذ في الاعتبار جميع قوانين البناء الفعلية، والأسعار التنظيمية، وكذلك القيمة السوقية للموارد المادية والضرورية تكاليف العمالة.
يمكن أن تكون تكلفة استبدال الأصل كاملة أو مطروحًا منها الاستهلاك المتراكم. وبالتالي يتم حساب تكلفة الاستبدال الكاملة على أساس النتائج مع الأخذ في الاعتبار التكاليف المتراكمة، كما يأخذ في الاعتبار التقادم المادي والمعنوي (البلى) لنظام التشغيل. يتضمن التآكل الجسدي انخفاضًا في القيمة الأصلية نتيجة لتدهور الخصائص الفيزيائية أو الفقدان الجزئي للخصائص تحت تأثير العوامل الطبيعية. يمكن أن يتراوح هذا من 1 إلى 5% من تكلفة التقييم الأولي لنظام التشغيل. يوفر التقادم تخفيضًا في التكلفة الأولية من 3 إلى 5٪ بسبب الإدخال الواسع النطاق لنماذج جديدة من المعدات والمكونات الفردية في سوق الإنتاج.
وهذا التقييم موحد وقابل للمقارنة على مدى فترات استخدام مختلفة، مما يسمح بتحليل الأحجام اللاحقة من الاستثمارات النقدية لإعادة إنتاجها بالكامل أو تجديدها. علاوة على ذلك، فإن هذا يجعل من الممكن أيضًا حساب تكاليف الإنتاج بدقة لإنتاج المنتجات وبيعها لاحقًا، وحساب تكلفة الأصول الثابتة بشكل موضوعي في حالة تأجيرها لاحقًا، وغير ذلك الكثير. بالمقارنة مع القيمة الأصلية، يمكن أن تتغير تكلفة الاستبدال إما لأعلى أو لأسفل. تعتمد هذه التغييرات على اتجاه سعر أعمال التركيب وعلى الإنتاجية وتكاليف النقل. يتم حساب تكلفة الاستبدال مطروحًا منها الإهلاك عن طريق ضرب تكلفة الاستبدال الكاملة، مع مراعاة إعادة التقييم.
وشيء أخير. القيمة المتبقية هي جزء التكلفة الذي لم يتم تضمينه في تكلفة الإنتاج في شكل استهلاك.
وبناء على ذلك فإن تكلفة استبدال الأصول الثابتة تساوي تكلفة تجديدها لاحقا. علاوة على ذلك، فإن مقدار انحراف هذه القيمة عن تقييمها الأولي يعتمد إلى حد كبير على معدل نمو التقدم العلمي والتكنولوجي، وإدخال الابتكارات ومستوى التضخم.