ينبغي فهم مصطلح "الملكية العقارية" على أنه أي قطعة أرض، وكذلك جميع أنواع المباني والهياكل التي هي ملك للدولة أو المؤسسة أو الكيان القانوني أو الفرد.

العقاراتيشير إلى أي شيء يتم تقديمه كنوع من الممتلكات المعترف بها قانونًا على أنها غير منقولة.

وهذا يشمل جميع الأشياء التي لا يمكن نقلها دون التسبب في أضرار جسيمة أو حتى تدميرها. ولهذا السبب فإن جميع المباني والهياكل وحتى الهياكل غير المكتملة لها نفس الحق في أن تُسمى عقارات. في هذه الحالة، لا يهم أسلوب المبنى ولا معالمه.

لكن المباني التي لها أهمية تاريخية أو ثقافية مهمة، مثل الكنائس والكاتدرائيات والقلاع القديمة وما شابه، لا يمكن تصنيفها إلا بشكل مشروط على أنها عقارات لأنها لا تخضع للبيع المجاني، ولكنها تمثل التراث الثقافي للدولة و تحت رقابة أمنه.

كانت كنيسة المخلص على الدم المراق في سانت بطرسبرغ تحت حماية مفتشية الدولة منذ عام 1968

أنواع العقارات

تنقسم جميع الكائنات العقارية إلى نوعين:

• الأشياء الطبيعية- هذه الأشياء العقارية ذات الأصل الطبيعي (الغابات وقطع الأراضي والمسطحات المائية والمناطق الجوفية). الأشياء الطبيعية هي العقارات الطبيعية.
• أشياء اصطناعية- هذه أنواع مختلفة من المباني والهياكل (المباني الخاصة والشقق والمرافق التجارية والمباني العامة والهياكل الهندسية وغيرها الكثير).

دعونا نلقي نظرة فاحصة على كل نوع من العقارات وننظر في السمات المميزة لاستخدامها.

الملامح الرئيسية للعقارات

من بين السمات المميزة الرئيسية للعقارات ما يلي:

• غالي السعر— تكلفة معظم العقارات مرتفعة للغاية. لا عجب أنه بالنسبة للعديد من الأشخاص، يعد شراء منزل خاص بهم أحد أهم عمليات الشراء في حياتهم.
• عدم القدرة على الحركة— لا يمكن تحريك الأجسام العقارية بحرية في الفضاء دون التسبب في أضرار جسيمة لها.
• تعلق الأرض- ترتبط كل قطعة من العقارات تقريبًا بالأرض ارتباطًا وثيقًا، قانونيًا وتشريعيًا، وماديًا بحتًا (المباني والمنشآت مبنية على الأرض، وتقع المناطق الجوفية في سمك الأرض، وما إلى ذلك).
• متانة الاستثمار— في جميع أنحاء العالم، يعتبر شراء العقارات أحد أكثر أنواع الاستثمار موثوقية وطويلة الأجل.
• التفرد- كل خاصية فريدة من نوعها في خصائصها الفيزيائية الأساسية. حتى المباني القياسية التي تبدو متطابقة لها أيضًا اختلافات كبيرة وميزات مميزة (الموقع والدور في البنية التحتية وعوامل أخرى).
• فقدان القيمة مع ارتدائها- معظم العقارات التي صنعها الإنسان تفقد قيمتها تدريجيًا مع تآكل المباني وتقدمها في السن. ومع ذلك، فإن هذا لا ينطبق على أشياء التراث الثقافي والتاريخي للدولة، لأنه مع مرور الوقت تزداد أهمية وقيمة هذه الهياكل فقط.
• زيادة في التكلفةيحدث تدمير المباني أو قطع الأراضي التي تم تشييدها مسبقًا إذا بدأ تشييد المباني الجديدة في مكان قريب.
• سيطرة الدولة- تخضع جميع المعاملات التجارية والمعاملات العقارية لرقابة صارمة من الدولة. من أجل الاعتراف بشراء أو بيع العقارات على أنها قانونية. ويجب أن يتم ذلك فقط بمساعدة الهيئات والأشخاص المرخص لهم من قبل الدولة.
• فائدة للبشر— توفر الأشياء العقارية فوائد معينة للناس. يتم استخدامها كمساحة للمعيشة أو لأغراض أخرى كثيرة.

خصائص الأشياء العقارية

جميع العقارات دون استثناء لها خصائص معينة:

• الأساسية- لا يجوز كسر أي من العقارات أو ضياعها أو سرقتها. ولهذا السبب يعتبر العديد من رجال الأعمال أن العقارات هي واحدة من أكثر مجالات الاستثمار ربحية.
• جدوى– يجب أن يلبي كل عقار احتياجات المالك.
• التفرد— كل عقار له خصائصه الخاصة وفريدة من نوعها.
• ثبات— جميع الأشياء العقارية مرتبطة ارتباطًا وثيقًا بالأرض.
• السيولة— تتميز الأجسام العقارية بانخفاض السيولة (أي أن سرعة بيع العقارات منخفضة مقارنة بالعديد من أنواع السلع الأخرى).

التصنيف العام للعقارات

أهداف الملكية:

• تجاري (ممارسة الأعمال التجارية)
• السكن - كمكان للمعيشة لتعيش فيه عائلة المالك
• الاستثمار هو شراء العقارات بغرض استثمار الأموال بشكل مربح.

جاهز للاستخدام

• وضعت موضع التنفيذ
• بحاجة إلى إصلاحات كبيرة، وإعادة الإعمار كاملة أو جزئية
• المباني غير المكتملة

إمكانية إعادة التشغيل

• العقارات غير القابلة لإعادة الإنتاج، والتي تشمل قطع الأراضي والرواسب المعدنية.
• الكائنات القابلة للاستنساخ هي المزارع المعمرة، فضلا عن المباني والهياكل المختلفة.

أشياء صناعية (المباني)

العقارات العامة:

• المستشفيات
• عيادات
• المسارح
• المتاحف
• بيوت الثقافة
• المكتبات
• المدارس
• مؤسسات التعليم العالي
• محطات

جميع المباني والهياكل العامة هي أماكن مفتوحة للوصول المجاني للمواطنين. معظمهم يوفرون الدخول المجاني.

العقارات التجارية:

• الشركاتكمجمعات عقارية فهي أيضًا عقارات. وفي الوقت نفسه، قد تشمل مؤسسة التصنيع عدة وحدات من العقارات من مختلف الأنواع. هذه هي المباني الإدارية ومرافق الإنتاج (ورش العمل)، والمسطحات المائية والمزارع المعمرة، وشبكات الهندسة والنقل، فضلا عن العديد من المباني الملحقة والمستودعات.
• المباني والإنشاءاتوالغرض الرئيسي منها هو الأعمال وتنظيم اجتماعات العمل والتفاوض وما إلى ذلك.
• المكاتب -العقارات التجارية المخصصة لاستيعاب موظفي الشركات والمؤسسات وما إلى ذلك. حتى الشقة الصغيرة المجهزة بشكل مناسب يمكن أن تكون بمثابة مكتب لشركة صغيرة.
• مطاعم ومقاهي -وهي أيضًا عقارات تجارية وتعمل كمؤسسات لتقديم الطعام العام.
• المحلات -مباني منفصلة أو أمتار مربعة مخصصة للإيجار في المبنى العام لمراكز التسوق.
• كراجات للإيجار
• المستودعات

العقارات السكنية

السكنهو مبنى مخصص للسكن البشري. السكن مجهز بجميع وسائل الراحة الهامة والحيوية.

بناءً على طبيعة التطوير وميزات التخطيط والموقع، يمكن تقسيم العقارات السكنية إلى عدة أنواع:

• السكن الحضري
• السكن الريفي
• المباني النموذجية
• مباني النخبة

بناءً على الحجم والخصائص التقنية والوظيفية، يمكن تمييز أنواع المساكن التالية:

• السكن الثانوي
• منزل الأجازة
• منزل شقة
• شقة
• غرفة
• منزل فردي (خاص).

الأشياء الطبيعية (الطبيعية).

خاصية طبيعية مهمة هي الأرض. ثم إن الأرض تظهر في جانبين مختلفين:

1. أرض- هذه قطع أراضي من المقرر البناء عليها في المستقبل.
2. أرض- هذه مجمعات طبيعية معزولة تهدف إلى مواصلة تطويرها واستغلالها.

في جميع القرون والأزمنة، كانت الأرض تعتبر القيمة الرئيسية، ومؤشرا للثروة والرفاهية. لا عجب أن الكاتب الأمريكي الشهير مارك توين كتب: "اشتر الأرض - بعد كل شيء، لم يعد أحد ينتجها". ولهذا السبب، منذ العصور القديمة، كان هناك صراع شرس من أجل أفضل الأراضي - الأراضي والموارد الطبيعية.

ومن الأشياء العقارية الطبيعية ما يلي:

• مناطق باطن الأرض
• اجسام مائية
• الغابات الطبيعية
• المزروعات المعمرة
• أرض

لدى مختلف دول العالم قوانينها الخاصة فيما يتعلق ببيع الموارد الطبيعية - ولا سيما إمكانية شرائها وبيعها مجانًا من قبل المواطنين. ومع ذلك، في معظم البلدان، جميع الممتلكات العقارية الطبيعية المذكورة أعلاه مملوكة للدولة.

مقدمة

التصنيف هو تصنيف يعتمد على الخصائص الأساسية. وهو يقوم على مفهوم النوع كوحدة تقسيم للواقع الذي تتم دراسته، وهو نموذج مثالي محدد للأشياء التي تتطور تاريخيا.

يساهم تصنيف الأشياء العقارية وفقًا لخصائص (معايير) مختلفة في دراسة أكثر نجاحًا للأشياء. ولهذه الأغراض، يمكن تطبيق مبادئ تصنيف مختلفة اعتمادًا على أصلها والغرض منها.

العقارات هي نوع من الممتلكات المعترف بها بموجب القانون على أنها غير منقولة.

تشمل العقارات حسب الأصل قطع الأراضي وقطع الأرض وكل ما يرتبط ارتباطًا وثيقًا بالأرض، أي الأشياء التي تكون حركتها مستحيلة دون ضرر غير متناسب للغرض منها، بما في ذلك المباني والهياكل ومشاريع البناء غير المكتملة.

بالإضافة إلى العقارات حسب الأصل، يوجد في روسيا "العقارات بموجب القانون". وتشمل الطائرات والسفن البحرية وسفن الملاحة الداخلية والأجسام الفضائية الخاضعة لتسجيل الدولة.

يفترض تعريف الأشياء العقارية وجود عنصرين في بنيتها

1. الأشياء الطبيعية - الأراضي والغابات والمزروعات المعمرة والمسطحات المائية المعزولة والمناطق الجوفية. وتسمى أيضًا "العقارات بطبيعتها".

2. الأجسام الاصطناعية (المباني): المباني السكنية، المباني والهياكل التجارية، العامة (الخاصة)، الهياكل الهندسية، يمكن أن تكون هذه الأشياء مبنية بالكامل وجاهزة للتشغيل، وقد تحتاج إلى إعادة بناء أو إصلاحات كبيرة، وتشير أيضًا إلى مشاريع البناء غير المكتملة.

البناء هو نتيجة أنشطة البناء لتنفيذ بعض وظائف المستهلك.

الخصائص الطبيعية

قطع الأراضي حسب الفئة

تنقسم الأراضي في الاتحاد الروسي وفقًا للغرض المقصود منها إلى الفئات التالية:

1. الأراضي الزراعية – الأراضي الواقعة خارج حدود منطقة مأهولة بالسكان والمخصصة للاحتياجات الزراعية وكذلك المعدة لهذه الأغراض. وهي تشمل الأراضي الزراعية، والأراضي التي تشغلها الطرق الزراعية، والاتصالات، ومزارع الغابات التي تهدف إلى حماية الأرض من آثار الظواهر السلبية الطبيعية (الضارة) الطبيعية والبشرية والتي من صنع الإنسان، والمسطحات المائية، وكذلك المباني والهياكل والهياكل المستخدمة لإنتاج وتخزين وتجهيز المنتجات الزراعية الأولية.

2. أراضي المستوطنات هي الأراضي المستخدمة والمخصصة لبناء وتطوير المستوطنات. قد يشمل تكوين أراضي المستوطنات قطع أراضي مصنفة وفقًا لأنظمة التخطيط الحضري للمناطق الإقليمية التالية: سكنية؛ الاجتماعية والتجارية. إنتاج؛ البنية التحتية الهندسية والنقل؛ ترفيهية؛ الاستخدام الزراعي غرض خاص المنشآت العسكرية المناطق الإقليمية الأخرى. يجب أن تفي حدود المناطق الإقليمية بمتطلبات أن كل قطعة أرض تنتمي إلى منطقة واحدة فقط. تحدد قواعد استخدام الأراضي وتطويرها لوائح التخطيط الحضري لكل منطقة إقليمية على حدة، مع مراعاة خصائص موقعها وتنميتها، فضلاً عن إمكانية الجمع الإقليمي بين أنواع مختلفة من استخدام قطع الأراضي (السكنية والعامة والتجارية) والصناعية والترفيهية وغيرها من أنواع استخدام قطع الأراضي).بالنسبة لقطع الأراضي الواقعة داخل حدود منطقة إقليمية واحدة، يتم وضع لائحة تخطيط حضرية موحدة. تحدد لوائح التخطيط العمراني للمنطقة الإقليمية أساس النظام القانوني لقطع الأراضي، وكذلك كل ما يقع فوق وتحت سطح قطع الأراضي ويستخدم في عملية التطوير والتشغيل اللاحق للمباني والهياكل، والهياكل.

3. تنقسم الأراضي المخصصة للصناعة وغيرها من الأغراض الخاصة، بحسب طبيعة المهام الخاصة التي تستخدم أو مخصصة من أجلها، إلى: الأراضي الصناعية؛ أراضي الطاقة؛ النقل البري أراضي الاتصالات والبث الإذاعي والتلفزيوني وعلوم الكمبيوتر؛ الأراضي لدعم الأنشطة الفضائية؛ أراضي الدفاع والأمن؛ الأراضي لأغراض خاصة أخرى. من أجل ضمان سلامة السكان وتهيئة الظروف اللازمة لتشغيل المنشآت الصناعية والطاقة وخاصة الإشعاعية الخطرة والنووية الخطرة، ومرافق تخزين المواد النووية والمواد المشعة، والنقل وغيرها من المرافق، والمرافق الأمنية والصحية. قد يتم تضمينها في الأراضي الصناعية وغيرها من الأراضي ذات الأغراض الخاصة - المناطق المحمية وغيرها من المناطق ذات الشروط الخاصة لاستخدام الأراضي. لا يتم مصادرة قطع الأراضي المدرجة في هذه المناطق من أصحاب الأراضي ومستخدمي الأراضي وأصحاب الأراضي ومستأجري قطع الأراضي، ولكن قد يتم إدخال نظام خاص لاستخدامها داخل حدودها، مما يحد أو يحظر تلك الأنواع من الأنشطة التي تتعارض مع أغراض إنشاء المناطق .

4. تشمل أراضي المناطق المحمية بشكل خاص الأراضي التي لها أهمية بيئية وعلمية وتاريخية وثقافية وجمالية وترفيهية وصحية خاصة وغيرها من الأهمية القيمة. وتشمل هذه المناطق الطبيعية المحمية بشكل خاص، بما في ذلك المناطق والمنتجعات الطبية والترفيهية؛ الأراضي للأغراض البيئية والترفيهية والتاريخية والثقافية.

5. أراضي صندوق الغابات - تشمل أراضي صندوق الغابات أراضي الغابات (الأراضي المغطاة بالنباتات الحرجية وغير المغطاة بها ولكنها مخصصة لاستصلاحها وقطعها وحرقها والمساحات المفتوحة وإزالة الأشجار وغيرها) والأراضي غير الحرجية مخصصة للغابات (المقاصة والطرق والمستنقعات وغيرها)، باستثناء الغابات الموجودة على أراضي الدفاع والمستوطنات الحضرية، وكذلك النباتات الشجرية والشجيرات على الأراضي للأغراض الزراعية والنقل والمستوطنات والموارد المائية وغيرها من الفئات. يتم توفير قطع الغابات في ملكية الدولة أو البلدية للكيانات القانونية للاستخدام الدائم (غير المحدد) والإيجار والاستخدام المجاني، وللإيجار والاستخدام المجاني للمواطنين. يتم توفير قطع الغابات المملوكة للدولة أو البلدية للمواطنين والكيانات القانونية للإيجار وفقًا لقانون الغابات في الاتحاد الروسي.

6. أراضي صندوق المياه تشمل الأراضي:

تغطيها المياه السطحية المركزة في المسطحات المائية؛

تحتلها الهندسة الهيدروليكية وغيرها من الهياكل الموجودة على المسطحات المائية.

وفي الأراضي التي تغطيها المياه السطحية، لا تتشكل قطع الأراضي. لغرض بناء الخزانات والمسطحات المائية الاصطناعية الأخرى، يتم حجز الأرض. يتم تحديد إجراءات استخدام وحماية أراضي صندوق المياه بموجب قانون الأراضي في الاتحاد الروسي وتشريعات المياه.

7. تشمل الأراضي الاحتياطية الأراضي المملوكة للدولة أو البلدية والتي لم يتم توفيرها للمواطنين أو الكيانات القانونية، باستثناء أراضي صندوق إعادة توزيع الأراضي الذي تم تشكيله وفقًا للمادة 80 من قانون الأراضي في الاتحاد الروسي. يُسمح باستخدام الأراضي المحمية بعد نقلها إلى فئة أخرى، باستثناء الحالات التي تكون فيها الأراضي المحمية ضمن حدود مناطق الصيد، وغيرها من الحالات التي تنص عليها القوانين الفيدرالية.

– هذا نوع من تنظيم المعلومات حول العقارات التي تسمح بترتيبها حسب خصائص معينة. مطلوب لتسجيل المساحة والمخزون، وتوحيد التدابير لاستخدامها المناسب.

أي نشاط في سوق العقارات يعتمد على التصنيف. وعلى أساس ذلك، يتم إجراء تدقيق للممتلكات البلدية وممتلكات الدولة.

عدم الالتزام بالوظائف المستهدفة المخطط لها هو سبب رفض التسجيل والموافقة على مشروع البناء.

تصنيف العقارات حسب نوع الملكية

كل قطعة من العقارات لها مالك وتكون ملكًا لفرد أو كيان قانوني، أو تكون مدرجة في الميزانية العمومية للإدارة الإقليمية أو يتم الاحتفاظ بها على حساب الميزانية الفيدرالية.

على غرار أنواع المالكين، والتي تشمل أصحاب الميزانية العمومية، تتميز أشكال الملكية التالية:

1. ولاية؛
2. البلدية؛
3. تجاري؛
4. فردي.

اعتمادًا على من يملك العقار، يتم بناء سلسلة تفاعل قانونية مدنية. على سبيل المثال، مالك الأرض هو الدولة، التي تنقل قطع الأراضي المخصصة للأقاليم الإقليمية إلى البلديات المحلية.

لكنهم ليسوا مالكين كاملين، إذ انتقلت إليهم السلطة المفوضة على أساس الاستخدام الدائم غير المحدود.

وفي الوقت نفسه، هم مسؤولون عن إدارة المصفوفات. ولكن - وفقا لتشريعات الدولة، وكذلك عند تقديم التقارير الكاملة. ولذلك تلعب البلديات دور الوسطاء المعتمدين.

ولهم بدورهم الحق في إدارة الممتلكات ونقل العقارات إلى المؤسسات والمدنيين:

• في الملكية؛
• للإيجار أو الإيجار.

تصنيف العقارات حسب الحجم

المقياس هو خاصية للأشياء التي تحدد قدرتها على إعادة تنظيمها بشكل أكبر عن طريق القسمة أو الجمع.

على سبيل المثال، تتمتع المباني السكنية وغير السكنية بإمكانية دمجها في مبنى. لكن المبنى يسمح فقط بالتقسيم إلى غرف.

أي أن أساس وأساس التصنيف في هذه الحالة هو الوحدة المحاسبية.

وبشكل عام يمكن استكمالها على النحو التالي:

• كتلة الأرض
• قطعة أرض
• منزل خاص مع قطعة أرض، كوخ؛
• منطقة كوخ ريفية؛
• مجمعات المباني والهياكل الصناعية.
• بناء للأغراض الصناعية.
• مبنى شاهق متعدد الشقق؛
• مبنى منخفض الارتفاع
• شقة منفصلة
• قسم أو مدخل، طابق القسم؛
• مجمع من المباني الإدارية.
• مساحة المكتب؛
• مجمع التسوق
• محال تجارية.

هذه القائمة بعيدة من أن تكتمل.

الخاصية الرئيسية للأشياء المدرجة هي رقم التسجيل المساحي.

بناءً على هذا الرقم، يتم إدخال المجمع أو حصته أو جزء منه في السجلات المساحية لـ Rosreestr، أو يخضع لتسجيل المخزون (انظر).

تصنيف العقارات حسب جاهزيتها للاستخدام

وعلى هذا الأساس الأساسي يتم تمييز المباني والمباني التي تسمح أو لا تسمح بتشغيلها (انظر). وبناءً على هذه الخصائص الأساسية، تنقسم جميع العقارات المتوفرة في السوق إلى الأنواع التالية:

المباني الرأسمالية الجاهزة التي اكتسبت هذه الحالة بعد الانتهاء من البناء والتشغيل. الحصول على إذن للاستخدام دون عوائق للغرض المقصود.

تعتبر الأشياء غير المكتملة كذلك من لحظة الموافقة واستلام مستخرج من وثائق التخطيط الحضري التي تسمح ببناء هيكل رأسمالي، حتى لحظة التشغيل.

إذا دخل المبنى غير المكتمل مرحلة "التجميد" التي تتطلب دعمًا مستنديًا، فإنه يفقد حالته الأصلية.

ينطبق هذا الحكم على تلك الأشياء التي يتم طرحها للبيع بالمزاد، بما في ذلك بسبب إفلاس المؤسسات (انظر).

• المباني أو المباني التي تتطلب إعادة الإعمار أو.
• تتطلب الهدم.

تدخل الأشياء هذه المرحلة فقط بعد فحص اللجنة وتنفيذ الوثائق المناسبة التي تنص على عدم جواز الاستخدام المقصود (انظر).

في هذه اللحظة، القانون المدني للاتحاد الروسي - علاوة على ذلك، يحدد القانون المدني للاتحاد الروسي (المادة 130) ذلك إلى الأشياء غير المنقولة -(العقارات، العقارات) وتشمل قطع الأراضي، والأراضي الباطنية، والمسطحات المائية المعزولة، وكل ما يتعلق بذلك متصلاً بقوة بالأرض،أي الأشياء التي تكون حركتها مستحيلة دون حدوث ضرر غير متناسب للغرض منها، بما في ذلك الغابات والمزارع المعمرة والمباني والهياكل.

وبالتالي، فإن السمة المميزة للعقارات هي ارتباطها الذي لا ينفصم بالأرض (في الوقت نفسه، تعتبر قطع الأراضي نفسها أيضًا عقارات)، مما يعني بدوره قيمتها الكبيرة. وبدون الارتباط بقطع الأراضي، تفقد العقارات غرضها المعتاد وبالتالي تنخفض أسعارها.

وفي الوقت نفسه، يصنف القانون أيضًا الأشياء العقارية التي بحكم طبيعتها المادية غير منقولة. وتشمل هذه الطائرات والسفن البحرية وسفن الملاحة الداخلية والأجسام الفضائية (الأقمار الصناعية الاصطناعية وسفن الفضاء وما إلى ذلك) الخاضعة لتسجيل الدولة. الاعتراف القانوني بالممتلكات المحددة على أنها غير منقولة (رغم أنها منقولة في جوهرها المادي) يرجع إلى حقيقة أنها باهظة الثمن وبالتالي تتطلب إجراء تسجيل خاصًا يتم توفيره للعقارات.

تختلف الخصائص حسب الأصل:

1. طبيعي (طبيعي) - خلقته الطبيعة دون مشاركة العمل البشري؛

2. الاصطناعي:

ü الناتجة عن العمل البشري.

ü تم إنشاؤها بواسطة العمل البشري، ولكنها مرتبطة بالأساس الطبيعي لدرجة أنها لا تستطيع العمل بمعزل عنه.

كائنات من أصل طبيعي- قطع الأراضي والأراضي الجوفية والمسطحات المائية المعزولة.

إن الأساس الطبيعي الذي أنشأته الطبيعة والعالمي لأي نشاط اقتصادي واجتماعي للبشرية هو أرض. في العقارات، تشير كلمة أرض إلى قطعة أرض.

قطعة أرض - هذا جزء من سطح الأرض , (بما في ذلك الطبقة السطحية)، التي تم وصف حدودها واعتمادها بالطريقة المنصوص عليها من قبل هيئة الدولة المعتمدة، وكذلك كل ما هو فوق وتحت سطح قطعة الأرض، ما لم تنص القوانين الفيدرالية الأخرى على خلاف ذلك.

مناطق باطن الأرض - نسبياً، جزء من القشرة الأرضية يقع تحت طبقة التربة، وفي غيابه - تحت سطح الأرض وقاع الخزانات، ويمتد إلى أعماق يمكن الوصول إليها للدراسة الجيولوجية والتطوير، داخل الاتحاد الروسي، جرفه القاري والمنطقة البحرية الحصرية.

جسم مائي منفصل (الخزان المغلق) - خزان صناعي صغير وراكد لا يوجد لديه اتصال هيدروليكي مع المسطحات المائية الأخرى.

الغابات باعتبارها كائنًا عقاريًا فإنها تحتل مكانًا مركزيًا في تكوين عناصر صندوق الغابات. تحدد أساسيات التشريع الحرجي في الاتحاد الروسي الغابات على أنها مجموعة من الأراضي والأشجار والشجيرات والنباتات العشبية والحيوانات والكائنات الحية الدقيقة وغيرها من مكونات البيئة الطبيعية، المترابطة بيولوجيًا وتؤثر على بعضها البعض في تنميتها.

ل كائنات من أصل اصطناعي (الأصول الثابتة) تشمل المباني والمنشآت والمساكن والمركبات والمزروعات المعمرة.

مبنى - نوع من الأصول الثابتة على أساس طبيعي، بما في ذلك الأشياء المعمارية والإنشائية، والغرض منها هو تهيئة ظروف العمل والسكن والخدمات الاجتماعية والثقافية للسكان وتخزين الأصول المادية.

هناك نوعان من المباني:

ü غير سكني.

مرافق – نوع الأصول الثابتة على أساس الخصائص المادية. تشمل الهياكل المرافق الهندسية والإنشائية المصممة لإنشاء وتنفيذ وظائف فنية (المناجم وآبار النفط والطرق والسدود والجسور وما إلى ذلك) أو لخدمة السكان (هياكل التحسين الحضري وما إلى ذلك).

المزروعات المعمرة . يشمل هذا القسم الفرعي جميع أنواع المزروعات المعمرة الاصطناعية بغض النظر عن العمر:

ü الفواكه والتوت والتقنية والوقائية والزخرفية
تنسيق الحدائق بجميع أنواعها؛

ü المزروعات الاصطناعية للحدائق النباتية والمؤسسات البحثية الأخرى والمؤسسات التعليمية لأغراض البحث.

وفقًا للمادة 32 من قانون الجو للاتحاد الروسي بتاريخ 19 مارس 1997. الطائرات - طائرة تبقى في الغلاف الجوي عن طريق التفاعل مع الهواء المنعكس عن سطح الأرض أو الماء.

الملاحة البحرية أو المائية الداخلية، - وهي ذاتية الدفع أو غير ذاتية الدفع وتطفو على البحر أو الممرات المائية الداخلية.

إلى الأجسام الفضائية تشمل المركبات الفضائية التي يصنعها الإنسان لأغراض مختلفة ومكوناتها (أقمار الأرض الاصطناعية، والسفن والمحطات الآلية والمأهولة، ومركبات الإطلاق، وما إلى ذلك)، التي يتم إطلاقها في الفضاء أو تسليمها إلى الأجرام السماوية أو بناؤها عليها.

دعونا نفكر في نوع آخر من كائنات التقييم التي لم يتم أخذها في الاعتبار في إطار OKOF (OKOF هو المصنف الروسي للأصول الثابتة OK013-94، الذي دخل حيز التنفيذ في 1 يناير 1996) - وهذا هو البناء في التقدم . تتضمن هذه المجموعة الكائنات التي لم يتم إعداد المستندات الخاصة بقبول الكائن قيد التشغيل بالطريقة المنصوص عليها.

في ممارسة التثمين العقاري لا بد من التمييز بين:

ü الأشياء التي يتم فيها تنفيذ العمل،

ü والمرافق التي توقف العمل فيها لسبب أو لآخر.

هناك تقسيم للعقارات إلى ثلاثة أنواع رئيسية: الأرض والسكن والمباني غير السكنية (الشكل 2.1).

أرز. 2.1. الأنواع الرئيسية للعقارات

العقارات الأساسية هي الأرض التي هي المكان الذي يعيش فيه جميع الناس، والعامل الرئيسي في أي نوع من الأعمال، وتشارك بشكل مباشر أو غير مباشر في إنتاج جميع السلع الأخرى.

جنبا إلى جنب مع التقسيم إلى أنواع، يتم تصنيف العقارات وفقا لعدد من الخصائص (الجدول 2.1).

يساهم تصنيف الأشياء العقارية وفقًا لخصائص (معايير) مختلفة في دراسة أكثر نجاحًا للأشياء. ولهذه الأغراض، يمكن تطبيق مبادئ تصنيف مختلفة اعتمادًا على أصلها والغرض منها. ومع ذلك، فإن تعريف العقارات ينطوي على التمييز بين عنصرين في هيكلها (الشكل 1.1):

أرز. 1.1. تصنيف موسع للأشياء العقارية

1. الأشياء الطبيعية (الطبيعية). - قطعة الأرض والغابات والمزروعات المعمرة والمسطحات المائية المعزولة والمناطق الجوفية. وتسمى هذه العقارات أيضًا “العقارات بطبيعتها”.

2. الأشياء الصناعية (المباني):

أ) العقارات السكنية- مبنى منخفض الارتفاع (حتى ثلاثة طوابق)، مبنى متعدد الطوابق (من 4 إلى 9 طوابق)، مبنى شاهق (من 10 إلى 20 طابقا)، مبنى شاهق (أكثر من 20 طابقا). يمكن أن يكون العقار السكني أيضًا عمارات، أو قسمًا (مدخلًا)، أو طابقًا في المدخل، أو شقة، أو غرفة، أو منزلًا ريفيًا؛

ب) العقارات التجارية- المكاتب والمطاعم والمحلات التجارية والفنادق ومرائب الإيجار والمستودعات والمباني والهياكل والمؤسسات كمجمع عقاري؛

الخامس) المباني والمنشآت العامة (الخاصة).
- الطبية والترفيهية (المستشفيات والعيادات ودور رعاية المسنين ودور الأطفال والمصحات والمجمعات الرياضية، وما إلى ذلك)؛
- التعليمية (رياض الأطفال ودور الحضانة والمدارس والكليات والمدارس الفنية والمعاهد ومراكز فنون الأطفال، وما إلى ذلك)؛
- الثقافية والتعليمية (المتاحف، مجمعات المعارض، المتنزهات الثقافية والترفيهية، المراكز الثقافية والمسارح، السيرك، القباب السماوية، حدائق الحيوان، الحدائق النباتية، إلخ)؛
- المباني والهياكل الخاصة - الإدارية (الشرطة، المحكمة، مكتب المدعي العام، السلطات)، المعالم الأثرية، المباني التذكارية، محطات القطار، الموانئ، وما إلى ذلك؛
ز) الهياكل الهندسية- هياكل الاستصلاح والصرف، والإعداد الهندسي الشامل للأراضي من أجل التنمية، وما إلى ذلك.

ويمكن تصنيف كل مجموعة من هذه المجموعات بشكل أكبر بناءً على معايير تصنيفية مختلفة.

تسمى الأجسام الاصطناعية "العقارات بحكم القانون"، لكن هذه الفئة من العقارات تقوم على "العقارات بطبيعتها".

يمكن بناء الأشياء الاصطناعية بالكامل وجاهزة للتشغيل، وقد تتطلب إعادة بناء أو إصلاحات كبيرة، وتشير أيضًا إلى مشاريع البناء غير المكتملة (غير مكتملة).وفقًا لشركة Soyuzpetrostroy، هناك حوالي 1500 منزل قيد الإنشاء، ووفقًا للخبراء، هناك حوالي 500 منشأة صناعية ومدنية أخرى. تشمل "غير مكتملة". الأشياء التي لم يتم إعداد مستندات قبول الكائن قيد التشغيل لها بالطريقة المنصوص عليها.يمكن تقسيم مشاريع البناء غير المكتملة إلى مجموعتين: الأشياء التي يتم فيها تنفيذ العمل، والأشياء التي توقف العمل فيها لسبب أو لآخر.وفقًا للإجراء الحالي، هناك نوعان من إنهاء العمل في الموقع: الحفظ والوقف الكامل للبناء.يتم اتخاذ قرار إنهاء البناء من قبل المطور. ويجب أن يوضح القرار أسباب الصيانة أو التوقف التام للبناء، كما يجب أن يتضمن:
- في حالة الترميم - الفترة التي يتم فيها الحفاظ على البناء (متوقف مؤقتا)، شروط الترميم، اسم المنظمة المسؤولة عن إعداد موقع البناء للترميم، سلامة الأشياء المشيدة والعمل المنجز؛
- في حالة التوقف التام للبناء - إجراءات تصفية واستخدام الأشياء التي تم بناؤها بالفعل أو أجزاء منها، والهياكل والمعدات المجمعة، وبيع الأصول المادية التي تم إحضارها إلى موقع البناء.

يوجد حاليًا في سانت بطرسبرغ إجراء لإعداد وإصدار جواز سفر لمشروع بناء غير مكتمل (الملحق 3)، وهو عبارة عن وثيقة واحدة على أراضي سانت بطرسبرغ، تحتوي على وصف لمشروع البناء غير المكتمل بما في ذلك قطعة شاملة من المعلومات.

يمكن أن تكون قطع الأراضي قابلة للتقسيم وغير قابلة للتجزئة. تسمى قطعة الأرض قابلة للقسمة عندما يمكن تقسيمها إلى أجزاء وتشكيل قطع أرض مستقلة مع الإذن للاستخدام المقصود (الملحق 4). وفقا للقانون، لا يجوز تقسيم الأراضي الحضرية والأراضي الزراعية وما إلى ذلك.

ينقسم صندوق الأراضي في الاتحاد الروسي إلى سبع فئات من الأراضي حسب الغرض الاقتصادي:

1. أرض زراعيةلها وضع قانوني خاص في سوق العقارات وتستخدم:
- للإنتاج الزراعي (الأراضي الصالحة للزراعة، وحقول القش، والمراعي، والأراضي البور، والمزارع المعمرة، والأراضي البكر وغيرها من الأراضي)؛
- بالنسبة للأراضي الفرعية الشخصية؛
- للبستنة الجماعية والبستنة؛
- للإنتاج الزراعي الفرعي؛
- للمحطات التجريبية والعلمية.

لا يتم نقل الأرض من هذه الفئة إلى أخرى إلا بقرار من موضوع الاتحاد. الأراضي ذات القيمة الخاصة لا تخضع للخصخصة.

2. أراضي المدن والبلداتتحتل 4% من أراضي البلاد. تحتوي هذه الأراضي على مباني سكنية ومؤسسات اجتماعية وثقافية، بالإضافة إلى الشوارع والحدائق والساحات والمنشآت البيئية؛ يمكن تحديد مواقع المنشآت الصناعية والنقل والطاقة والدفاع والإنتاج الزراعي. توفر هذه الفئة من الأراضي 86% من إيرادات الموازنة الموحدة من جميع الدفعات مقابل استخدام الأراضي ولا يمكن استخدامها إلا وفق المخططات والمشاريع العامة.

3. أراضي الصناعة والنقل والاتصالات والتلفزيون وعلوم الكمبيوتر ودعم الفضاء والطاقة والدفاع وغيرها من الأغراض. لديهم طريقة خاصة للاستخدام.

4. أراضي المناطق المحمية بشكل خاصتشمل المحميات الطبيعية؛ المناطق الخضراء في المدن وبيوت العطلات والمراكز السياحية؛ المعالم الطبيعية والتاريخية والثقافية؛ المياه المعدنية والطين العلاجي والحدائق النباتية وما إلى ذلك. تهدف هذه الفئة من الأراضي إلى تحسين صحة الناس والترفيه الجماعي والسياحة، فضلاً عن التعليم التاريخي والثقافي والمتعة الجمالية. وهذه الأراضي محمية بموجب تشريعات خاصة، ويحظر النشاط الاقتصادي عليها.

5. يتم تحديد أراضي صناديق الغابات بالكامل من خلال النظام القانوني للغابات التي تنمو عليها.تشمل هذه الفئة من الأراضي الأراضي المغطاة بالغابات والمخصصة لاحتياجات الغابات والصناعة المحلية.

6. أراضي صندوق المياه.هذه هي الأراضي التي تشغلها الخزانات والأنهار الجليدية والمستنقعات (باستثناء التندرا وغابات التندرا) والهياكل الهيدروليكية وحقوق المرور على طولها.

7. الأراضي الاحتياطيةبمثابة احتياطي ويتم تخصيصها لأغراض مختلفة.

يتم بيع قطع الأراضي، وكذلك تخصيصها للأنشطة التجارية ونقلها من فئة إلى أخرى، وفقًا لقوانين الاتحاد الروسي والكيانات المكونة للاتحاد.

على سبيل المثال، في سانت بطرسبرغ، تم تحديد قائمة الأراضي الاستخدام المقصود، والتي لا تخضع للبيع.وتشمل هذه:
أ)في ملكية الدولة (البلدية):
- المناطق الطبيعية المحمية أو المستخدمة خصيصًا (المحميات والمعالم الطبيعية والمنتزهات الوطنية والشجرية والحدائق النباتية وما إلى ذلك)؛
- قطع الأراضي ذات التراث التاريخي والثقافي ذات الأهمية الفيدرالية وفقًا للقائمة المعتمدة من قبل حكومة الاتحاد الروسي؛
- قطع الأراضي المخصصة لصناديق الغابات والمياه؛
- قطع الأراضي المخصصة للأغراض الترفيهية والتاريخية والثقافية؛
- قطع الأراضي المخصصة لمحارق الجثث والمقابر؛
ب) قطع الأراضي غير المطورة:
- الأغراض الزراعية، وصناديق الغابات والمياه، والأراضي المحمية بشكل خاص، والتي ينص تشريع الاتحاد الروسي على نظام خصخصة خاص لها؛
- ملوثة بمواد خطرة ومعرضة للتلوث البيولوجي؛
- الاستخدام العام (الشوارع، الممرات، الطرق، السدود، المتنزهات، حدائق الغابات، الحدائق العامة، الحدائق، الجادات، الخزانات، الشواطئ وغيرها من المناطق المصنفة على أنها أراضٍ عامة وفقًا للقانون)؛
- تقع في الموانئ البحرية والنهرية والجوية ذات الأهمية الفيدرالية أو المخصصة (المحجوزة) لتطويرها في المستقبل؛
- تلك المستخدمة بشكل مؤقت دون الحق في إقامة هياكل دائمة؛
- التي توجد، وقت تقديم الطلب، نزاعات حول ملكية هذه قطع الأراضي أو العقارات المرتبطة بها بشكل وثيق؛
- الآخرين غير الخاضعين للخصخصة وفقًا لتشريعات الاتحاد الروسي.

الأراضي المذكورة أعلاه تنتمي إلى هذه الفئة الاستخدام الحالي لقطعة الأرض،أولئك. ليس للبيع.

تُستخدم قطعة الأرض المتداولة لتوليد الدخل، بما في ذلك من خلال الإيجار، والمساهمة في رأس المال، كضمان للضمانات، وما إلى ذلك.

تنقسم أراضي سانت بطرسبرغ إلى 19 منطقة، حسب قيمتها. لكل منطقة تعريفة ضريبية خاصة بها (انظر الجدول 1.1).

الجدول 1.1

معدلات ضريبة الأراضي حسب المناطق ذات قيمة التنمية الحضرية

	معدل الرو /sq. م في السنة		معدل RUR/sq. م في السنة		معدل RUR/sq. م في السنة

يتم دفع ضريبة الأراضي عن طريق:
- المواطنين والشركات الذين يمتلكون قطع أراضي؛
- الشركات والمؤسسات التي تم نقل الأرض إليها للاستخدام الدائم (غير المحدد)؛
- الأفراد الذين تم تخصيص قطع أراضيهم على أساس الملكية القابلة للتوريث مدى الحياة.

لا يعتمد حجم السعر على نوع العمل الذي يشارك فيه المالك.

بالنسبة لأولئك الذين يزرعون حديقة نباتية أو يعملون في الزراعة أو يحتفظون بمرآب للسيارات، يتم توفير أسعار خاصة (انظر الجدول 1.2).

الجدول 1.2

معدلات الضريبة المحددة لفئات معينة من الأراضي (سنويًا)

الغرض من الأرض	معدل الضريبة
أرض مشغولة للبستنة وزراعة الخضروات وتربية الماشية	0.144 روبية/متر مربع
ارض زراعية	66.528 روبية هندية للهكتار
الأراضي الواقعة على يمين الطريق
الأراضي التي يشغلها المساكن	3% من السعر المقدم لكل منطقة ذات قيمة تخطيط حضري، على ألا تقل عن 0.144 روبل/م2. م
الأراضي المشغولة بالكراجات الفردية والتعاونية	3% من السعر ولكن ليس أقل 0.144 روبل روسي/متر مربع م

7301 هكتار مملوكة للقطاع الخاص، وهو ما يمثل 5٪ من أراضي مدينة سانت بطرسبرغ الكبرى. يمتلك المواطنون بشكل رئيسي قطع أراضي للمباني السكنية الفردية (1113 هكتارًا). تشغل الشركات 5432 هكتارًا، منها 4321 هكتارًا تشغلها الأراضي الزراعية.

يتم تحديد إجراءات شراء وبيع قطع الأراضي التي تشغلها المؤسسات الحكومية (البلدية) المخصخصة من خلال "الأحكام الأساسية لبرنامج الدولة لخصخصة المؤسسات الحكومية والبلدية في الاتحاد الروسي بعد 1 يوليو 1994"، التي تمت الموافقة عليها من قبل مرسوم رئيس الاتحاد الروسي بتاريخ 22 يوليو 1994 رقم 1535، وكذلك عدد من الأفعال القانونية الأخرى.

بائع قطع الأراضي المذكورة أعلاه هو صندوق العقارات الذي باع مؤسسة معينة أو أسهم شركة مساهمة تم إنشاؤها أثناء خصخصة مؤسسة حكومية (بلدية).

موضوع البيع هو قطعة أرض يشغلها مبنى أو هيكل أو مبنى مملوك لمشتري قطعة الأرض، وللمؤسسات - قطعة أرض داخل حدود أراضي مؤسسة مستخدم الأرض.

يمكن لمشتري قطع الأراضي التابعة لشركة أو مبنى أو هيكل أو مباني مخصخصة التقدم بطلب لشراء قطعة الأرض كليًا أو جزئيًا.

ويجب إرفاق المستندات التالية مع الطلب:
- للكيانات القانونية - نسخة موثقة من الوثائق التأسيسية أو أصلها؛
- للأفراد - نسخة من جواز السفر أو وثيقة تحل محله؛
- اتفاقية الشراء والبيع أو المستندات الأخرى التي تؤكد ملكية جميع المباني والهياكل الموجودة على قطعة الأرض المشتراة؛
- ثلاث نسخ من مشروع حدود قطعة الأرض الصادر عن لجنة التخطيط العمراني والعمارة (KGA).
- ثلاث نسخ من مخطط قطعة الأرض، صادرة ومصدقة من لجنة موارد الأراضي وإدارة الأراضي (KZRiZ)؛

إذا لم يكن لدى المشتري المستندات المذكورة أعلاه، يكون الطلب مصحوبًا بقرار من السلطات بشأن توفير قطعة أرض توضح مساحة وموقع قطعة الأرض، بالإضافة إلى نسخة من خطة الخصخصة؛

مقتطف من سجل المساهمين (عقد التأسيس)، يؤكد أن ما لا يقل عن سبعين بالمائة من رأس المال المصرح به للكيان القانوني مملوك للقطاع الخاص؛

شهادة مصادر الأموال المخصصة للدفع بموجب اتفاقية الشراء والبيع (للكيانات القانونية)، أو شهادة الدخل (للأفراد)، مسجلة لدى مصلحة الضرائب الإقليمية.

يقوم البائع (صندوق الملكية)، بعد استلام الطلب والمستندات، بتسجيله وإرسال الطلبات إلى KZRiZ وKGA ولجنة مراقبة الدولة واستخدام وحماية الآثار التاريخية والثقافية (GIOP) (إذا كان الموقع المطالب به يقع داخل حدود مناطق حماية الآثار) لإصدار الآراء بشأن قطعة الأرض هذه. وفي غضون شهر، تصدر هذه المنظمات استنتاجًا (بشأن توفير أو عدم توفير قطعة أرض) ونسختين منه.

يتم حساب سعر بيع قطعة أرض في سانت بطرسبرغ على أنه حاصل ضرب مساحة قطعة الأرض والسعر القياسي للأرض ومعامل الزيادة المحدد وفقًا لأمر رئيس البلدية - رئيس حكومة سانت بطرسبرغ. سانت بطرسبرغ بتاريخ 22 أغسطس 1994 رقم 881 ص "بشأن إجراءات تحديد سعر قطعة الأرض" . تتراوح التكلفة القياسية لقطع الأراضي من 10 إلى 85 معدل ضريبي، اعتمادًا على مكان قطعة الأرض ومن يشتريها.

عند شراء قطعة أرض في أجزاء، قد يكون هذا الجزء:

قطعة أرض تابعة لتقسيم فرعي منفصل إقليميًا أو جزء آخر من المؤسسة؛

قطعة أرض تابعة لمؤسسة يقع عليها مبنى أو أكثر من المباني أو الهياكل أو الهياكل.

عند بيع قطعة أرض، من المهم أن نفهم أنه من الضروري أيضًا تحديد مصير الأشياء العقارية الأخرى المرتبطة بها، لأنه عندما يتم بيع قطعة أرض فقط، فإن ملكية الأرض فقط تنتقل إلى المشتري، ويحتفظ البائع بحقوقه في المباني والهياكل والممتلكات الأخرى المملوكة له والحق في استخدام ذلك الجزء من قطعة الأرض التي تشغلها هذه الملكية والضرورية لاستخدامها وفقًا للشروط المحددة في اتفاقية البيع.

على المستوى المحلي، ولا سيما في سانت بطرسبرغ، يتم تمثيل تشريعات الأراضي المتعلقة ببيع قطع الأراضي حاليًا من خلال العديد من اللوائح والوثائق التنظيمية. كانت الوثيقة الأولى المتعلقة مباشرة ببيع الأراضي في سانت بطرسبرغ هي أمر رئيس البلدية رقم 1043-ر بتاريخ 19 أكتوبر 1994 "بشأن إجراءات تنفيذ مرسوم رئيس الاتحاد الروسي بتاريخ 22 يوليو 1994 رقم 1994". قرار وزاري رقم 1535 بشأن بيع وإيجار الأراضي حدد هذا الأمر أن بائع قطع الأراضي هو صندوق أملاك المدينة، والمؤجر هو لجنة إدارة أملاك المدينة، والمسجل (بما في ذلك تسجيل قطع الأراضي نفسها وغيرها من العقارات، وحقوق قطع الأراضي والعقارات ذات الصلة، ووصف الأراضي الأولية حقوق الارتفاق، والأعباء الأخرى، وما إلى ذلك) .د.) - KZRiZ سانت بطرسبرغ.

تسجيل وإصدار شهادات الملكية وحق الحيازة القابلة للتوريث مدى الحياة المواطنين أثناء التسجيل الأولي للحقوق في قطع الأراضي،توفير السكن الفردي، وبناء المنازل الريفية، والبستنة، والبستنة؛

تسجيل وإصدار شهادات حق الاستخدام غير المحدود (الدائم) للأرض للكيانات القانونية؛ يتم تسجيل وإصدار شهادات ملكية الأراضي للمؤسسات الزراعية بواسطة KZRiZ. يتم تنظيم إجراءات استلام ومراجعة وإصدار المستندات أثناء التسجيل الأولي لشهادات الحقوق في قطع الأراضي من خلال التعليمات.

يفترض إجراء شراء وبيع قطع الأراضي في سانت بطرسبرغ أن حصة كبيرة من العمل على خصخصة الأراضي مخصصة لقطع الأراضي وقطع الأراضي.

تأخذ الأصول الملموسة للمنظمة التجارية بعين الاعتبار قطع الأراضي في ملكيتها، وتشمل الأصول غير الملموسة الحقوق العينية والمسؤولية الممنوحة أو المكتسبة لها.

وتشمل هذه الحقوق، وفقاً للتشريعات الحالية، الحق في:
ملكية قابلة للتوريث مدى الحياة لقطع أراضي ممتلكات الدولة والبلدية؛
الاستخدام الدائم (لأجل غير مسمى) لقطع الأراضي المملوكة للدولة والبلدية؛
تأجير الأراضي؛
الاستخدام المحدود لقطع الأراضي المجاورة المملوكة لأشخاص آخرين.

أثناء التشغيل، يمكن إحضار قطعة أرض الدخل يسمى إيجار الأرض.تحتها يُفهم على أنه مؤشر داخلي لكفاءة استخدام قطعة الأرض كأصل للمؤسسة، والذي يتم حسابه على أنه حاصل قسمة القيمة المحسوبة على فترة الرسملة.

وفقًا لمشروع التوصيات المنهجية "إجراءات المحاسبة عن قيمة قطع الأراضي في أصول المنظمات التجارية، بما في ذلك تلك ذات الاستثمارات الأجنبية"، التي وضعتها لجنة الدولة للاتحاد الروسي المعنية بموارد الأراضي وإدارة الأراضي، عند حساب الأراضي للإيجار، يُقترح التصنيف التالي لقطع الأراضي حسب نوع الاستخدام: أراضي زراعية، حرجية، أراضي استيطانية، إلخ.

يتم قبول أنظمة التصنيف المذكورة أعلاه للأصول الثابتة وقطع الأراضي حاليًا كأساس للمحاسبة عن أصول المؤسسات. لكن فهم لا ينظرون إلى العقارات باعتبارها وحدة واحدة، بل باعتبارها أصولًا ثابتة وأراضٍ.في نفس الوقت، إذا قمنا بتحليل القيمة السوقية للعقارات، فهناك حاجة إلى تطوير نظام التصنيف الخاص بنا، والذي من شأنه أن يسمح لنا أن نأخذ في الاعتبار خصائص "السلعة" الأساسية لموضوع التقييم بأكمله وسيتم ربطه بأنظمة التقييم الموجودة بالفعل تصنيف ووصف الكائنات.

فيما يتعلق بالعقارات السكنية، هناك العديد من الإنشاءات النموذجية الممكنة. على سبيل المثال، اعتمادا على مدة وطبيعة استخدام السكن:
- السكن الأساسي - مكان الإقامة الدائمة؛
- السكن الثانوي - السكن في الضواحي المستخدم لفترة زمنية محدودة؛
- السكن الثالثي - مخصص للإقامة قصيرة الأجل (الفنادق والموتيلات، وما إلى ذلك).

فيما يتعلق بظروف المدن الكبيرة (على سبيل المثال، سانت بطرسبرغ)، من المعتاد التمييز بين الخصائص النموذجية التالية:

1. سكن النخبة.

تنطبق عليه المتطلبات الأساسية التالية:

§ الإقامة في أرقى مناطق المدينة.

ينتمي إلى الصندوق "القديم" (في حالة إجراء إصلاحات وإعادة إعمار كبيرة) أو إلى الصندوق "الستاليني"؛

جدران من الطوب

المساحة الإجمالية للشقق لا تقل عن 70 مترا مربعا. م.

وجود غرف معزولة ذات تشكيل قريب من الساحة، ومطبخ كبير (بمساحة لا تقل عن 15 مترا مربعا)؛

توافر مدخل محروس، أو مرآب تحت الأرض أو قريب، وما إلى ذلك.

تتميز المنازل الريفية منخفضة الارتفاع والتي تعد جزءًا من منازل النخبة بمتطلبات المستهلك التالية:

§ الإقامة على مسافة من المدينة حيث لا تستغرق الرحلة أكثر من ساعة واحدة؛

جدران من الطوب

التطوير على مستويين أو أكثر؛

توافر مرافق الخدمات المنزلية والهندسية.

2. السكن المتفوق.يفترض طلب المستهلك على السكن من هذا النوع الخصائص الرئيسية التالية:

إمكانية الإقامة في مناطق مختلفة (وليس فقط الأرقى) في المدينة؛

بعض التخفيض في متطلبات مساحة الغرف والمطابخ إلى 12 و 8 متر مربع. م (على التوالي)؛

توفر غرفة معيشة بمساحة لا تقل عن 17 متر مربع. م.

مجموعة أكبر من التصميم والمعايير التكنولوجية.

فيما يتعلق بالمباني منخفضة الارتفاع الواقعة في منطقة الضواحي، فإن الخصائص الرئيسية هي القوة العالية والمتانة والتوصيل الحراري المنخفض للجدران، فضلاً عن توفير شبكات المرافق.

3. السكن النموذجي.وتتميز بما يلي:

الإقامة في أي منطقة من المدينة؛

الامتثال للمعايير المعمارية والتخطيطية مع قوانين وأنظمة البناء الحديثة؛

وفقا للتصميم والمعايير التكنولوجية، فإنه ينتمي إلى منازل الجيل الثاني من بناء المساكن الصناعية والحديثة.

بالنسبة لتطوير الضواحي منخفضة الارتفاع، ليست الخصائص التقنية هي الأكثر أهمية فحسب، بل أيضًا توفير المرافق الاجتماعية والمحلية الأساسية.

4. السكن ذو جودة استهلاكية منخفضة

بناءً على ظروف الطلب الاستهلاكي، والتي تشكلت تحت تأثير عامل الملاءة المالية، فإن متطلبات هذا النوع من السكن صغيرة جدًا:

الإقامة في المناطق غير المرموقة؛

المسافة من اتصالات النقل الرئيسية.

تنتمي إلى أنواع هيكلية وتكنولوجية مثل مباني المخزون "القديمة" التي لم تخضع لرأس المال وأعمال الإصلاح والبناء ومنازل الجيل الأول من بناء المساكن الصناعية ؛

الإقامة في الطوابق الأولى من أنواع أخرى من المنازل؛

التقليل من الخصائص المعمارية والتخطيطية ، وما إلى ذلك.

يأخذ التصنيف بعين الاعتبار تفضيلات الفئات المستهدفة من مستهلكي المساكن ومستوى ملاءتهم المالية (نهج التسويق). ومع ذلك، يمكن أيضًا توزيع العقارات السكنية بين على أساس المبادئ التوجيهية للتخطيط الحضري.

وبالتالي، عند اتخاذ القرارات الاقتصادية في سوق العقارات السكنية في سانت بطرسبرغ، يتم استخدام التصنيف، بما في ذلك:

منازل المؤسسة "القديمة" التي بنيت في فترة ما قبل الثورة؛

المنازل التي تم بناؤها من عام 1917 إلى نهاية الثلاثينيات، والتي تتميز بحلول معمارية وتخطيطية مقتضبة، وتقع على مقربة من أماكن العمل (في تلك الفترة)، ليست أكثر شهرة في الوقت الحاضر، ولكنها تتمتع بخصائص هيكلية وتكنولوجية عالية ;

المنازل “الستالينية”، التي وقعت فترة بنائها في الفترة من أواخر الثلاثينيات إلى أواخر الخمسينيات، مما يمثل إحياء لمواقع التخطيط المعماري والحضري الكلاسيكي ويقع بشكل رئيسي في مناطق مرموقة بعيدة عن المناطق الصناعية؛

منازل الجيل الأول من بناء المساكن الصناعية (الستينيات) (مباني خروتشوف)، تتميز بانخفاض المعايير المعمارية والتكنولوجية؛

منازل الجيل الثاني من بناء المساكن الصناعية، التي بنيت في السبعينيات والثمانينيات، عندما تم استخدام معايير ومعايير أعلى في التخطيط الحضري؛

مباني سكنية حديثة ذات خصائص متنوعة.

الجدول 1.3

وعدد الغرف في سان بطرسبرج

الجودة "قديمة"
جودة رديئة
"الصندوق القديم"
جودة عالية "ستالين-
بيت السماء"
جودة رديئة
"منزل ستالين"
الطوب "خروتشوف"
لوحة "خروتشوف"
و "بريجنيفكا"
"السفن"
لوحة أخرى
منازل متعددة الطوابق
الطوب الحديث-

يوجد ايضا تصنيف العقارات السكنية حسب المواد المستخدمة للجدران الخارجية للمبنى:
- منازل بجدران من الطوب.
- بيوت الألواح
- منازل متجانسة.
- بيوت خشبية؛
- منازل من النوع المختلط.

تحتل العقارات القطرية مكانًا منفصلاً نظرًا للحجم الضئيل للمعاملات وخصوصيتها. يتم تمثيل السكن الثانوي في الغالب هنا.

يتأثر العرض والطلب في هذا القطاع من السوق بعدة عوامل. بالإضافة إلى الأولويات المعتادة عند شراء العقارات السكنية، فإن التفضيلات الشخصية للموقع والوقت من العام والتجانس الاجتماعي للجيران لها أهمية كبيرة. يولي المشترون اهتمامًا كبيرًا لتوافر مجموعة الاتصالات الأكثر اكتمالاً (أنظمة إمدادات الحرارة والمياه المستقلة). تعطى الأفضلية للأشياء المصنوعة من الطوب أو الخشب. تعتبر قطعة الأرض التي تبلغ مساحتها 10 أفدنة على الأقل سمة إلزامية للممتلكات العقارية في الدولة.

المناطق التالية هي الأكثر طلبًا في منطقة لينينغراد: فسيفولوزكي، بريمورسكي، توكسوفو، برزخ كاريليان، يوكي، إلخ.

يتراوح متوسط ​​الأسعار في سوق العقارات الريفية من 5 إلى 13 ألف دولار CLUA، على الرغم من أن المنازل الريفية الفاخرة والمنازل الشتوية تنتمي إلى فئة خاصة وتتراوح قيمتها بين 50 إلى 100 ألف دولار.

تختلف خصائص تصنيف العقارات السكنية التي كانت بمثابة الأساس للتجميع، وكذلك دوافعها وتفضيلاتها وشروط الملاءة المالية. ليس من الممكن استخدام معيار تصنيفي واحد يدمج تأثير جميع العوامل. لذلك، من الناحية العملية، يتم استخدام عدة معايير لإعطاء فكرة معقولة عن العقار.

العقارات التجاريةفي روسيا بدأت تتشكل فقط مع بداية خصخصة الشركات. قطاع العقارات التجارية أصغر بكثير من القطاع السكني، وبالتالي هناك معاملات أقل في المقابل، على الرغم من أن العقارات التجارية هي الأكثر جاذبية في جميع أنحاء العالم. وتجدر الإشارة إلى أن الشكل السائد للمعاملات في هذا القطاع هو الإيجار.

يمكن تقسيم العقارات التجارية إلى عقارات مدرة للدخل - عقارات تجارية نفسها وتهيئة الظروف لاستخراجها - عقارات صناعية (صناعية).

العقارات المدرة للدخل تشمل:

1. مباني المكاتب.عند تصنيف المباني المكتبية في كل منطقة أو بلدية، يتم أخذ العوامل المختلفة في الاعتبار التي تنتمي بها المباني إلى فئة أو أخرى. قد يكون هذا الموقع، وجودة المبنى (مستوى التشطيب، وحالة الواجهة، والمدخل المركزي، وتوافر المصاعد)، وجودة الإدارة (شركة الإدارة، وتوافر خدمات إضافية للمستأجرين)، وما إلى ذلك.

في الممارسة الدولية، يتم استخدام التصنيف التالي:

الفئة أ1:
1. المطور الدولي.
2. موقع مركزي، ويسهل الوصول منه.
3. المبنى أعيد بناؤه بالكامل.
4. يتم التحكم في المناخ المحلي باستخدام نظام موحد للتهوية والتدفئة وتكييف الهواء بأربعة أنابيب.
5. تخطيط المساحة المفتوحة وفقًا لمعيار "القشرة والتماسك":
- الأرضيات الزائفة والأسقف المعلقة،
- الارتفاع من طابق إلى طابق في الطابق التالي 3.6 م،
- شبكة أعمدة عقلانية وفعالة - المسافة بينهما لا تقل عن 6 أمتار.
6. موقف سيارات تحت الأرض وسهولة الوصول إليه.
7. نظام إمدادات الطاقة غير المنقطعة.
8. الأنظمة الأمنية الحديثة للمباني.


11. شركة الإدارة الدولية.

الفئة أ2:

2. أعيد بناؤها بالكامل في التسعينات. مبنى.
3. مناخ محلي داخلي يتم التحكم فيه بالكامل.
4. تخطيط المساحة المفتوحة وفقًا لمعيار "القشرة والتماسك".
5. موقف سيارات واسع وسهولة الوصول إليه.
6. نظام إمدادات الطاقة غير المنقطعة.
7. الأنظمة الأمنية الحديثة للمباني.
8. المالك المحترف.
9. الوثائق المكتملة بشكل صحيح لملكية المبنى.
10. شركة الإدارة الدولية.

الفئة ب1:
1. موقع مركزي، ويسهل الوصول إليه.
2. المبنى المعاد بناؤه.
3. إمداد الحرارة المستقل ونظام التبريد المسبق للهواء.
4. تخطيط الأرضيات بكفاءة على شكل كتل مكتبية.
5. إصلاحات عالية الجودة "بالمعايير الأوروبية".
6. مواقف واسعة للسيارات وسهولة الوصول إليها.
7. مصاعد حديثة.
8. أمن على مدار 24 ساعة.
9. المالك المحترف.
10. الوثائق المكتملة بشكل صحيح لملكية المبنى.
11. شركة الإدارة المهنية.

الفئة ب2:

2. المبنى المجدد.
3. تخطيط الأرضيات بكفاءة على شكل كتل مكتبية.
4. إصلاحات عالية الجودة "بالمعايير الأوروبية".
5. قد لا يكون الوصول مريحًا للغاية.
6. أمن على مدار 24 ساعة.
7. المالك المحترف.
8. الوثائق المكتملة بشكل صحيح لملكية المبنى.
9. شركة الإدارة المهنية.

الفئة C1:
1. موقع مركزي.
2. مبنى تم تجديده تجميليا.
3. تخطيط الأرضية بكفاءة.
4. إصلاحات عالية الجودة.
5. أمن على مدار 24 ساعة.
6. مالك ذو خبرة.
7. الوثائق المكتملة بشكل صحيح لملكية المبنى.
8. وجود هيكل إداري في المبنى.

الفئة C2:

2. نشأ المشروع من خلال تحويل معهد أو مبنى إداري سابق.
3. حالة مختلفة من المبنى: من التجديد على الطراز السوفيتي إلى التصميم الداخلي الحديث والأنيق.
4. أمن على مدار 24 ساعة.
5. الوثائق المكتملة بشكل صحيح لملكية المبنى.
6. وجود هيكل إداري في المبنى.

فصلد:
1. مواقع مختلفة.
2. الوصول ليس مريحًا جدًا.
3. نشأ المشروع من خلال تحويل معهد أو مبنى إداري سابق.
4. إصلاحات رخيصة.
5. الأمن.
6. الوثائق المكتملة بشكل صحيح لملكية المبنى.
7. عدم وجود هيكل إداري في المبنى.

في مناطق مختلفة من روسيا، قد لا يتزامن هذا التصنيف. على سبيل المثال، في سانت بطرسبرغ، نتيجة لدراسة مراكز المكاتب الموجودة، تم تحديد التصنيف التالي.

الفئة أ:
- موقع مركزي؛

- البناء الجديد أو إعادة الإعمار الكبرى؛
- إدارة محترفة للغاية؛
- مجموعة واسعة من الخدمات؛

الصف ب:
- موقع جيد؛
- مبنى مكاتب متخصص منفصل؛
- إصلاح انتقائي.
- الإدارة المهنية؛
- مجموعة واسعة من الخدمات؛
- الأمن التجاري الكامل.

فصلمع:
- موقع جيد؛
- مبنى منفصل
- إعادة الديكور
- إدارة؛
- خدمات.

فصلد:
- المباني الإدارية والإنتاجية والمختبرية المطورة تجارياً للمؤسسات المتوسطة والكبيرة دون استثمار.

من بين العوامل التي تؤثر على جاذبية مراكز المكاتب التي تم إنشاؤها بالقرب من المؤسسات الصناعية أو على أراضيها (الفئة د)، يمكننا تسليط الضوء على:

2. الفنادق.تعد المشاريع الفندقية في الاتحاد الروسي اليوم من أكثر أنواع الاستثمار تعقيدًا في العقارات المربحة. يعتبر بناء فنادق جديدة أو إعادة بناء فنادق قديمة من الدرجة الأولى ومعداتها وتكاليف تشغيلها استثمارًا محفوفًا بالمخاطر إلى حد ما، لأن تكاليف مثل هذه المشاريع أعلى بعدة مرات من تكاليف بناء مجمعات التسوق العصرية أو مراكز المكاتب. بالإضافة إلى ذلك، تتمتع فنادق الخمس نجوم بفترات استرداد طويلة جدًا، وبالتالي فإن سوق العقارات الروسية المدرة للدخل ينجذب نحو الفنادق ذات التعريفات المنخفضة واستثمارات رأس المال المنخفضة.

حتى الآن، مجمع الفندق في سانت بطرسبرغ متنوع للغاية ويتضمن أكثر من 100 كائن من فئات مختلفة مع 27 ألف سرير. معظم هذه الفنادق صغيرة. أكثر أو أقل وضوحا تشمل 30 فندقا، والتي تمثل 55٪ من إجمالي عدد أسرة الفنادق في المدينة. تشمل الفنادق الكبيرة ذات المستوى المتوسط: Pribaltiyskaya، Pulkovskaya، موسكو، سانت بطرسبرغ. لا يوجد عدد كافٍ من الفنادق المتوسطة المستوى في سانت بطرسبرغ. وتشمل الفنادق ذات الخمس نجوم: فندق جراند أوروبا، وقصر نيفسكي. العائد على الاستثمار في بناء الفنادق هو: لفنادق الثلاث نجوم - 8 سنوات؛ حسب الخمس نجوم - ما لا يقل عن 13 - 15 سنة.

تحتوي هذه الفنادق وغيرها من الفنادق الشهيرة ذات الموقع الجيد على مقاهي ومطاعم وبارات ومناطق ترفيهية مجهزة وكازينوهات وما إلى ذلك. تميل الفنادق الأصغر حجمًا والأقل شهرة والتي تقع في مناطق أقل شهرة إلى توفير أماكن إقامة وخدمة عالية الجودة ولديها عملائها الخاصين.

3. مواقف السيارات (مواقف السيارات)لا يوجد عمليا أي تطوير للعقارات التجارية في البلاد، على الرغم من وجود احتمالات. بعد كل شيء، لكل ألف ساكن، وفقا للمعايير، هناك حاجة إلى حوالي 150 مساحة للحديقة.

حاليًا، على سبيل المثال، في سانت بطرسبرغ، أقل من 60 بالمائة من أسطول سيارات الركاب لديه مساحة تخزين دائمة، منها 2٪ فقط موجودة في مرائب تحت الأرض، على الرغم من أن الحاجة إليها مرتفعة جدًا. نظرا لارتفاع تكلفة أماكن وقوف السيارات (4-6 آلاف دولار أمريكي، وفي وسط المدينة تصل الأسعار إلى 10-12 ألف دولار أمريكي)، لا يوجد بناء جماعي لمواقف السيارات. بناءً على العميل الجماعي، يجب أن تكون تكلفة مكان واحد لوقوف السيارات في حدود 2 - 3 آلاف دولار أمريكي، أي. تصل إلى حوالي 30٪ من تكلفة السيارة. يرجى ملاحظة أنه من الصعب جدًا حاليًا إعادة تسجيل صندوق مرآب واحد، لأن... لا تتعامل مؤسسة الدولة "مكتب المدينة لتسجيل الحقوق العقارية" (GU RBR) مع تسجيل المرائب. ولحل هذه المشكلة من الضروري إنشاء نظام موحد لتسجيل حقوق ملكية الكراجات بمختلف أنواعها.

4. المحلات التجارية ومجمعات التسوق.كما أظهرت تجربة المدن الأوروبية الكبرى، فإن الظروف الجيدة لموقع مراكز التسوق متعددة الوظائف (MTC) هي: تقاطع الطرق السريعة الرئيسية، والقرب من محطات المترو ومحطات النقل البري. في أغلب الأحيان، تقع هذه المراكز في مناطق "المهاجع"، أو خارج المدينة، في الواقع، في قطعة أرض خالية، بالقرب من الطريق السريع الرئيسي. في الولايات المتحدة الأمريكية، تقع مراكز التجارة الدولية ("MALL")، كقاعدة عامة، خارج المدينة، وهو ما يمكن تفسيره بعدد معين من المركبات للفرد، وعدد سكان المدن وعوامل أخرى. وبالتالي تؤثر هذه الاختلافات على المتطلبات على حد سواء مرحلة تشكيل استراتيجية الأعمال الشاملة لمركز التجارة الدولية - التخطيط والتصميم والترويج، وكذلك أثناء بناء وتشغيل مركز التسوق. على سبيل المثال، عدد أماكن وقوف السيارات، وتوافر ومعايير مناطق الترفيه والتسلية، والأسر المعيشية ذات الصلة الخدمات وما إلى ذلك ستكون مختلفة.

العوامل التي تحدد النجاح تشمل:
- الموقع الصحيح.
- وضع حل وظيفي وتراكم - احتياجات الزوار المحتملين؛
- توقعات مجمعة بشكل صحيح لتطوير المنطقة المجاورة لموقع التطوير (لمدة 5-10 سنوات)؛
- الجو العام لمركز التجارة الدولية، والذي يتحقق في عملية التصميم وتطوير التصميم؛
- اختيار مدروس للمستأجرين؛
- شركة الإدارة الصحيحة.

بالنسبة لمجمعات التسوق، بالإضافة إلى العوامل المذكورة، من الضروري بشكل خاص تقديم الخدمات لمستأجريها (على سبيل المثال، التنظيف المستمر للإقليم، وخدمة إصلاح الموازين، والأمن على مدار 24 ساعة، والضغط على الورق المقوى، وما إلى ذلك). في سوق سانت بطرسبرغ، أكبر مجمعات التسوق التي تقدم الخدمات المذكورة أعلاه هي Balkansky و Ladozhskaya. وبالتالي، يمكن أن تكون مجمعات التسوق بمثابة التسوق والسوق والتسوق والترفيه.

لا ينبغي الافتراض أن تطوير مراكز التسوق متعددة الوظائف هو اختراع غربي. ومن المعروف أن التقليد المدروس هو تطوير أماكن البيع بالتجزئة الكبيرة، والأروقة، والساحات، حيث يمكن "لكل" زائر شراء ما يرغب فيه قلبه، بما يتوافق مع الاحتياجات والدخل، حيث يمكن للمرء أن يأتي "لنظر إلى الآخرين وإظهار قبالة نفسه"، تختفي جذورها في الماضي.

تتمتع مناطق البلاد بظروف اقتصادية مختلفة وتتطور وفقًا لقوانينها المعقدة، وبالتالي فإن عملية ظهور مراكز التسوق الجديدة أو تحديث مراكز التسوق القديمة غير متجانسة في روسيا الحديثة. وتتصدر موسكو هذه العملية باعتبارها مدينة عالمية كبرى، مقارنة بالمدن الروسية الأخرى في نظام الاستثمار الأكثر تفضيلاً.

تعتبر التجارة، باعتبارها أحد مجالات الحياة الاقتصادية، الأقل عرضة لتأثير التغيرات الاقتصادية والسياسية السلبية وتتعافى بسرعة من الأزمات والكساد، ويمكن اعتبار المؤشر الرئيسي لتطور قطاع التجارة هو الطلب المتزايد على التجارة الوظيفية والآمنة. مساحة تجزئة.

حاليًا، في الحجم الإجمالي للمخزون غير السكني في سانت بطرسبرغ، تشغل مناطق البيع بالتجزئة 7.2٪ فقط (انظر الشكل 1.2). ونتيجة لذلك، فإن توفير مساحة التجزئة لسكان المدينة هو 0.68 متر مربع. م للشخص الواحد. للمقارنة: في هلسنكي يوجد 3.5 متر مربع للشخص الواحد. م -- خمس مرات أكثر مما كانت عليه في سان بطرسبرج.

أرز. 1.2. حصة مساحات البيع بالتجزئة في الهيكل العام للمخزون غير السكني (وفقًا لـ GUION وIIC "عقارات سانت بطرسبرغ")

إن المشكلات التي تسبب نقصًا في عقارات التجزئة السائلة والواعدة للاستثمار في معظم المدن الروسية متشابهة وترتبط، في المقام الأول، بهيكل المخزون غير السكني الذي ظهر في فترة ما قبل الإصلاح:

يتم تخصيص حصة صغيرة من المباني غير السكنية لريادة الأعمال المربحة، وجزء كبير منها تشغله منظمات مختلفة؛

الموقع غير المرضي للعديد من الأشياء المناسبة وظيفيًا للاستخدام التجاري لا يسمح بتطويرها؛

في المدن الصناعية الكبيرة، يشتمل هيكل المخزون غير السكني على حصة عالية للغاية من العقارات الصناعية، والتي تتطلب إعادة توظيفها استثمارات كبيرة وغالبًا ما تكون صعبة بسبب الوضع القانوني غير الواضح؛

معظم المخزون غير السكني في حالة فنية غير مرضية؛

في معظم المدن، يتركز النشاط الاستثماري بشكل أساسي في وسط المدينة.

على سبيل المثال، يقع حوالي 40٪ من مؤسسات البيع بالتجزئة في المناطق المركزية الأربع في سانت بطرسبرغ (الشكل 1.3). في الوقت نفسه، يمثلون 25/0 فقط من مساحة البيع بالتجزئة في المدينة، على الرغم من أنه في المركز توجد المتاجر الثلاثة الأكثر شمولاً - Gostiny Dvor و Passage و DLT. لا يوجد في الجزء التاريخي من سانت بطرسبرغ مركز تسوق حديث واحد يلبي المتطلبات الغربية.

أرز. 1.3 حصة المركز في هيكل المؤسسات التجارية حسب لجنة السوق الاستهلاكية اعتباراً من 01/01/99

اليوم، هناك طلب كبير على المتاجر التي تبلغ مساحتها 100 - 200 متر مربع. م، إذن، بترتيب تنازلي - أقل من 100 متر مربع. م وفي حدود 200 - 400 متر مربع. م مساحات أكثر من 500 متر مربع. م أقل في الطلب. من بين المتطلبات الرئيسية للمستأجرين نوافذ العرض ومواقف السيارات.

بناءً على مساحة المتجر المثالية البالغة 400 متر مربع. م، ثم حوالي 300 متر مربع. يجب أن يكون م لكل منطقة مبيعات 100 متر مربع. م - لغرف المرافق 70 متر مربع. م - للمستودعات و 30 متر مربع. م - للمكاتب.

يتأثر اختيار الموقع لاستئجار متجر بالبنية التحتية المحيطة. على سبيل المثال، تظل العقارات الواقعة في وسط المدينة في الشوارع أو الأزقة المسدودة بعيدة عن أنظار المستأجرين المهتمين.

5. العقارات الصناعية (الصناعية) في روسيا في المرحلة الأولى من التطوير،على الرغم من أنه تم تحديد المالك مؤخرًا بالنسبة للجزء الأكبر من كائنات الخصخصة. قبل إبرام الصفقة، من الضروري إجراء تحليل شامل لمستندات الملكية للتأكد من أن حقوق البائع في الكائن المقترح لا جدال فيها، وإمكانية عزله القانوني وحقوق المالك الجديد في استخدام هذا الكائن للغرض المقصود منه غاية. ومع تطور عملية تكوين المالك الحقيقي، سيزداد حجم المعاملات في هذا المجال. لكن هذا جانب واحد من القضية. من ناحية أخرى، في كل مدينة تقريبا في البلاد، يمكنك رؤية مباني المصانع والمصانع الفارغة من 5 إلى 8 طوابق مع شبكات المرافق المتهالكة و (أو) التي سقطت في حالة سيئة ونوافذ زجاجية مكسورة. يقفون ولا يجدون مالكًا فعالاً. لماذا؟ هناك عدة أسباب:

1. التنمية الصناعية 60 - 80 سنة. لا تلبي متطلبات التقنيات الحديثة، وإعادة الإعمار تتطلب استثمارات رأسمالية كبيرة.

2. في الوقت الحالي، المستهلك الرئيسي للعقارات الصناعية هو المؤسسات الصغيرة التي تتطلب كائنات عقارية ذات خصوصية معينة لتطويرها: الطاقة العالية، ووجود طرق الوصول إلى السكك الحديدية، والمباني المكونة من طابق واحد ويفضل أن تكون منفصلة مع اتصالات مستقلة.

3. كقاعدة عامة، متطلبات المستأجرين المحتملين مفرطة ولا تتوافق مع المنشآت الصناعية المقترحة.

4. يعرض أصحاب العقارات الصناعية عقارات في السوق بحالة سيئة، وفي نفس الوقت يحددون أسعارًا متضخمة.

5. معلومات كاملة ودقيقة إلى حد ما حول العقارات الصناعية ووضعها القانوني وحجمها وحالتها وما إلى ذلك. غائب.

كل هذا يمنح سوق العقارات الصناعية طابعًا عفويًا وغير متوقع.

في السوق الغربية الناضجة، تم اعتماد تصنيف مختلف للعقارات إلى الفئات أ، ب، ج، يختلف عن التصنيف المقترح أعلاه.

العقارات المستخدمة لمزاولة أعمال محددة. تُباع عادةً مع شركة (عقارات متخصصة)؛

العقارات غير المتخصصة – المباني العادية – المحلات التجارية والمكاتب والمصانع والمستودعات والتي عادة ما يتم بيعها أو تأجيرها.

يوجد أكثر من 3000 مبنى ومنشأة عامة بمختلف أنواعها وأنواعها.

أمر KUGI في سانت بطرسبرغ بتاريخ 24 أغسطس 1998 رقم 1289-ص "بشأن إجراءات إصدار جواز سفر لمشروع بناء غير مكتمل".

أمر العمدة - رئيس حكومة سانت بطرسبرغ بتاريخ 19 أكتوبر 1994 رقم 1043-ص "بشأن إجراءات تنفيذ مرسوم رئيس الاتحاد الروسي بتاريخ 22 يوليو 1994 رقم 1535 بشأن بيع و تأجير قطع الأراضي."

مرسوم رئيس الاتحاد الروسي بتاريخ 11 مايو 1995 رقم 478 "بشأن التدابير الرامية إلى ضمان استلام الدخل من الخصخصة إلى الميزانية الفيدرالية" خفض بشكل كبير السعر القياسي لقطع الأراضي عند بيع الأراضي الواقعة في إطار المؤسسات المخصخصة.

بموجب مرسوم رئيس الاتحاد الروسي بتاريخ 22 يوليو 1994 رقم 1535.